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Les clés pour réussir l’acquisition de sa résidence principale

Au vu des sommes en jeu, un projet immobilier1 réussi doit se construire bien en amont de l’achat. Budget, apport, dispositifs d’aide, capacité d’emprunt… On fait le point sur tous les critères à prendre en compte.

1 L’immobilier est un investissement conséquent qui doit être adapté à votre situation patrimoniale, vos objectifs et votre profil d’investisseur.

Calculer votre capacité de financement

Avant de se lancer dans un projet immobilier, il faut bien évidemment se poser la question du budget. Plus vous vous poserez cette question tôt, plus vous pourrez anticiper et potentiellement revoir ce budget à la hausse. Pour le calculer, il faut prendre en considération deux composantes : ce que vous recherchez et ce que vous pouvez financer. Déterminez d’abord les principaux critères du bien immobilier que vous recherchez : maison ou appartement, superficie, nombre de pièces, localisation... Autant de questions qui vous permettront d’estimer le prix du bien. Ensuite, il faudra bien sûr voir si vous êtes capable de le financer.

Pour calculer le budget que vous pouvez obtenir au-près d’une banque, vous devez prendre en compte deux facteurs :

Il s’agit de la somme d’argent que vous investissez dans votre projet d’achat en complément de votre emprunt. Ce montant est exprimé en pourcentage de la somme que vous empruntez. L’apport est un élément important dans la réussite de votre projet. En effet, il vous permet d’avoir un meilleur dossier auprès de votre banque. 

Votre apport prouve que vous savez mettre de l’argent de côté et que vous saurez rembourser l’emprunt. En France, la loi ne fixe pas de montant minimal ou maximal concernant l’apport personnel. En pratique, les banques apprécient qu’au moins 10 % de l’opération soit financée par votre apport, montant en général nécessaire pour couvrir les frais de notaire.

Elle se calcule en fonction de vos revenus et de votre niveau d'endettement. Ce dernier correspond au rapport entre l'ensemble de vos mensualités d'emprunt sur vos revenus. De manière générale, ce ratio d’endettement se situe autour de 33 %.

Selon le nombre et l'importance de vos crédits en cours, vous ne pourrez donc consacrer qu'une certaine somme, plus ou moins importante, au remboursement de votre crédit immobilier. Mais, plus vos revenus sont élevés, plus les banques sont à même d’accepter un ratio plus important.

Anticiper le financement

Pour augmenter votre apport personnel, commencer à épargner le plus tôt possible en plaçant votre argent sur les deux solutions d’épargne dédiées au financement de son achat immobilier :

  • Le Plan d’Epargne Logement (PEL) : après quatre ans, vous avez la possibilité de souscrire un prêt immobilier à 2,20 % (92 000  € maximum pendant une durée de 2 à 5 ans). Si pour le moment ce taux n’est pas attractif, il pourrait l’être dans les années à venir. Un PEL peut être alimenté jusqu’à 61 200 € (hors intérêts capitalisés). A l’ouverture, le versement initial doit être au minimum de 225 €. 

Le PEL doit ensuite être alimenté de manière régulière avec un versement d’au moins 540 € par an. Le taux obtenu à l’ouverture du PEL est valable pour toute la durée de vie du plan : il ne varie ni à la hausse, ni à la baisse. Pour les plans ouverts à partir du 1er août 2018, il s’élève à 1 % brut.

  • Le Compte Epargne Logement (CEL): il donne le droit à un prêt d'un montant maximal de 23 000 €. Le taux d'intérêt du crédit immobilier est fonction de la rémunération du placement. Concrètement, le taux du prêt CEL correspond à la rémunération du compte augmentée de 1,50 %. Sachant que le CEL sert actuellement un rendement de 0,50 %, le taux du crédit s'élèverait à 2 %, si vous utilisiez vos droits actuellement. 

Le plafond du CEL est de 15 300 €. Le versement initial doit être d'un montant minimum de 300 €. Le montant des autres versements est libre, mais avec un minimum de 75 €.

Il existe d’autres possibilités pour placer son argent en vue d’un achat immobilier comme le livret A ou l’assurance vie. Attention néanmoins, un contrat d’assurance vie en unité de compte comporte des risques de perte en capital. Avant de souscrire à une solution d’investissement, vérifiez son potentiel de rendement, son risque et sa période de détention recommandée. En effet, ces informations sont primordiales pour réussir au mieux votre projet immobilier.

Votre capacité d’emprunt peut également être améliorée. Pensez par exemple à rembourser des crédits à la consommation qui viendraient amputer votre ratio. Par ailleurs, si vous anticipez une augmentation salariale à court ou moyen terme, il peut être intéressant d’attendre ce moment.

Pour faire les meilleurs choix, il est important de bien se faire accompagner. Chaque situation est unique. N’hésitez pas à consulter un conseiller financier pour choisir les solutions les mieux adaptées.

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