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Quels sont les biens imposables à l'IFI ?

Les biens imposables à l’IFI sont les suivants : 

  • les immeubles (bâtis ou non bâtis), 
  • les titres de sociétés détenus directement ou indirectement par le contribuable, quel que soit le niveau d'interposition : pour la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers comme des titres dans des sociétés à prépondérance immobilière (SCI, SCPI) ou des titres dans des sociétés d'exploitation détenant des actifs immobiliers (SAS, SARL, SA...). 
  • les contrats d'assurance-vie rachetables et les contrats de capitalisation exprimés en unités de compte composées d'actifs immobiliers, tels que les SCPI, les SCI ou les OPCI, pour la fraction correspondant à ces unités de comptes. 

A noter que les fonds euros en immobilier ne sont pas concernés.

Repenser son patrimoine immobilier

Depuis le 1er janvier 2018, l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF). Si le seuil (1 300 000 €) et le barème d'imposition (à partir de 800 000 €) de l'IFI restent les mêmes que ceux de l'ISF, l’assiette se réfère désormais au seul patrimoine immobilier. Un changement qui implique de nouveaux réflexes en matière de fiscalité.

Envisager les solutions d’optimisation fiscale sous l’angle de l’objectif patrimonial

Le premier et meilleur conseil à vous donner est de ne pas aborder les solutions d’optimisation fiscale dans le seul but de payer moins d’impôts. Il convient également de les envisager sous l’angle de l’objectif patrimonial. La solution la plus radicale pour diminuer l'IFI serait de réduire son patrimoine immobilier en le vendant. Pour les biens physiques, il faudra prendre la précaution de calculer en amont le montant du possible impôt sur la plus-value qui dépend de la durée de détention. Le contribuable est exonéré de cet impôt sur le revenu après vingt-deux ans, et pour les prélèvements sociaux (17,3 % depuis le 1er janvier), au-delà de trente ans. Il existe néanmoins des alternatives à cette solution radicale. Passage en revue.

Si vous louez des logements meublés, vous devrez respecter trois conditions pour que ces biens immobiliers puissent bénéficier de l’exonération de l’IFI au titre de biens professionnels : 

  • réaliser plus de 23 000 €TTC de recettes annuelles, 
  • retirer de cette activité plus de 50 % des revenus du foyer fiscal,
  • et exercer l’activité de location meublée au titre d’une activité professionnelle principale. 

Cette solution est néanmoins quasiment impossible à mettre en place tant les conditions à remplir sont difficiles à remplir simultanément.

Ce nouvel impôt est l'occasion d'anticiper la transmission de son patrimoine aux enfants... en profitant des abattements en vigueur sur les droits de donation. La mise en place de cette solution offre deux atouts pour le parent donateur :

  • D'abord, il voit ses revenus fonciers baisser, puisqu'il ne perçoit plus les loyers. 
  • Ensuite, en tant que nu-propriétaire pendant cinq à dix ans, ce bien n'est plus comptabilisé dans l'IFI. Au terme des études du « jeune », cet actif réintégrera le patrimoine des parents.

La nue-propriété d'un bien immobilier n'entre pas dans les actifs taxables à l'IFI. Limitée dans le temps, la détention de la nue-propriété est à géométrie variable, car elle dépend du type d'investissement choisi. 

  • Pour de la pierre en direct, le démembrement temporaire est souvent compris entre 15 et 18 ans. 
  • En revanche, sous la forme de SCPI, la durée oscille entre neuf et 12 ans. 

Il faut néanmoins garder en tête que cet investissement ne diminue pas l’IFI, il permet simplement de ne pas y être assujetti pendant la période de démembrement. Ce n'est qu'au terme de la restitution de la pleine propriété que le bien sera comptabilisé dans l'IFI et que les premiers revenus locatifs seront perçus. De plus, la dette contractée pour acheter de la nue-propriété n'est pas déductible de l'assiette de l'IFI.

Réorganiser son assurance vie

Si, parmi les biens immobiliers pris en compte dans le calcul de votre IFI, votre contrat d'assurance vie en unités de compte investies dans l'immobilier pèse lourd, il peut être intéressant de réorienter votre capital vers d'autres unités de compte. Les SCPI et OPCI sont soumis à l'impôt sur la fortune immobilière et vous auriez donc tout intérêt à les alléger. Orientez par exemple votre contrat d'assurance vie vers des unités de compte en valeurs mobilières, non prises en compte dans le calcul de l'IFI. Les foncières cotées, si elles ne dépassent pas 5 % de parts d'une foncière, ne sont pas non plus concernées par ce nouvel impôt. Elles peuvent donc représenter un placement de remplacement intéressant si vous souhaitez absolument investir dans l'immobilier tout en allégeant ou en supprimant votre IFI.

Attention néanmoins, l’angle de la réduction de l’IFI ne peut être la seule motivation à la réallocation des unités de compte d’un contrat d’assurance vie. De nombreux autres facteurs comme la nature du sous-jacent, le risque et le rendement potentiel, doivent être pris en compte dans la sélection des unités de compte.

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