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Par Thibault Cassagne
Vente d'un bien démembré : quelles solutions ?
Il est parfois nécessaire de céder le bien sur lequel porte un démembrement, que ce soit par besoin de liquidités, à cause de la mésentente entre nu-propriétaire et usufruitier ou plus simplement parce que le bien sur lequel porte le démembrement ne répond plus aux attentes de ses propriétaires. Il existe alors plusieurs possibilités d’utilisation des fonds issus de la cession d’un bien démembré.
Option 1 : répartir le prix de cession
Cette répartition se fait en fonction du barème fiscal prévu à l’article 669 du CGI qui établit la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge de l’usufruitier. Par exemple, si l’usufruitier est âgé de 65 ans, il peut prétendre à 40 % du prix de cession du bien, et le nu-propriétaire à 60 %. Cette solution met fin aux avantages du démembrement dans la mesure où le nu-propriétaire ne bénéficie pas de l’extinction de l’usufruit au décès de l’usufruitier et pourra être amené à payer des droits de succession sur la quote-part du prix reçue par l’usufruitier si celui-ci ne la consomme pas avant son décès.
Option 2 : le quasi-usufruit
Le prix de cession du bien démembré peut être payé entre les mains de l’usufruitier qui est alors libre d’en disposer comme il l’entend : il s’agit du quasi-usufruit (article 587 du Code Civil). Cette solution permet à l’usufruitier de réaliser les investissements qu’il souhaite ou de consommer le capital, charge à lui de le restituer à la fin du quasi-usufruit. Une créance de restitution doit donc être enregistrée et vient généralement s’imputer sur l’actif successoral de l’usufruitier.
En effet, la créance de restitution constitue un passif de succession déductible de la masse successorale pour la liquidation des droits. Si l’actif successoral est insuffisant, il n’y aura pas de recours pour le nu-propriétaire. Il est possible pour le nu-propriétaire et le quasi-usufruitier de conclure, au moment où le quasi-usufruit s’ouvre, une convention de quasi-usufruit afin de régir leurs rapports. La convention peut prévoir la mise en place de garanties pour assurer le paiement de la créance de restitution à la fin du quasi-usufruit, elle peut également imposer une obligation de réinvestir les sommes dans un type de bien souhaité par les parties ou encore fixer une indexation de la créance.
Option 3 : le report du démembrement
Enfin, suite à la cession d’un bien démembré, le démembrement peut être reporté sur un autre actif qui sera lui-même démembré. Cette solution permet de conserver les avantages du démembrement et d’investir dans un bien adapté aux objectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Il peut par exemple s’agir du report du démembrement du prix de cession d’une résidence secondaire sur un bien locatif productif de revenus ou sur un contrat de capitalisation. Dans ce cas, le report doit être prévu dans l’acte de cession du bien.
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Thibault Cassagne
