Les questions : Vaut-il mieux investir dans une SCPI thématique ou diversifiée ?

Les épargnants ont raison de se poser cette question. C'est un élément déterminant pour choisir sa SCPI. Il existe plusieurs types de SCPI en fonction de leur stratégie d'investissement, c'est à dire en fonction du type d'actifs et de zone géographique dans laquelle la SCPI va investir.

En fait, il y a deux grandes catégories de SCPI : les SCPI thématiques, celles qui investissent sur une thématique bien déterminée comme la santé, l'éducation, le résidentiel, le bureau ou la logistique ; et les SCPI diversifiées, qui intègrent plusieurs typologies au sein de la même SCPI.

Alors effectivement, ma préférence va plutôt vers les SCPI dites thématiques, parce qu'elles permettent d'avoir une vision très claire sur la stratégie d'investissement que va développer la société de gestion qui vend cette SCPI. Cela permet d'être aussi un peu plus professionnel, direct, connecté avec le marché exact d'intervention. Si je suis un spécialiste de l'immobilier résidentiel, ou logistique ou de santé, je suis beaucoup plus pertinent dans mes acquisitions en logistique, en santé ou en résidentiel par exemple.

Avant de répondre spécifiquement à la question de la thématique, je crois qu'il faut revenir aux critères fondamentaux qu'il faut veiller à bien suivre et à bien respecter quand on investit en SCPI.

Une SCPI est d'abord un fonds d'investissement immobilier. On investit en immobilier donc je crois qu'il faut respecter les critères fondamentaux que sont assez basiquement la localisation, la qualité du locataire, la qualité de la société de gestion à laquelle vous allez déléguer votre investissement. Donc, il faut bien regarder ces critères avant d'investir.

Après, quand on parle effectivement de thématique, aujourd'hui nous sommes évidemment dans une zone de turbulences économiques et d'incertitudes. Après la crise sanitaire, il y a d'autres éléments perturbateurs, évidemment la crise ukrainienne. Il me semble assez pertinent aujourd'hui d'aller plutôt vers du résidentiel, de la santé et de l'éducation, car ce sont des thématiques d'investissement qui sont très peu corrélées au reste de l'économie. Ce sont des tendances lourdes qui sont plutôt liées à la tendance démographique, au vieillissement de la population, à la pression démographique dans certaines zones en France et en Europe.

Ce sont également des thématiques qui sont corrélées positivement avec la durée d'investissement type d'une SCPI, qui est plutôt de l'ordre de 15, 20, 25 ans, ce qui correspond bien à un investissement en résidentiel ou en immobilier de santé.

Enfin, et c'est peut être un élément qui est assez important, notamment sur l'immobilier résidentiel, ce sont des classes d'actifs sur lequel le potentiel de plus-value est encore très important. Un dernier conseil que je peux donner aux épargnants est bien évidemment de contacter un conseiller en gestion de patrimoine pour s'assurer que la thématique qu’il a identifiée, correspond bien à ses attentes.

Non, ça ne remet pas en cause l'investissement en immobilier de bureau. Le télétravail est une évolution naturelle et qui a plutôt eu tendance à s’accélérer pendant la crise sanitaire. Finalement, on se rend compte aujourd'hui qu'une journée par semaine, peut être deux jours par semaine, est la tendance qui se dégage, que ça soit de la part des salariés ou des patrons. Ces deux jours par semaine maximum ne modifient pas profondément l'usage du bureau.

Aujourd'hui, on utilise le bureau à la fois pour se connecter à son ordinateur, mais surtout pour échanger avec ses collègues, pour créer du lien. Et cette modification là vient un peu accélérer certaines modifications des bureaux. On va aujourd'hui très clairement privilégier des espaces qui vont être des grands espaces flexibles, type sièges sociaux au sein des grandes métropoles. Et on va peut être un peu plus délaisser les immeubles moins flexibles, plus vieillissants, un peu plus périphériques.

Ça peut être un point intéressant à prendre en compte, mais je dirais que cela dépend surtout de la thématique. A mon avis, la diversification géographique fait vraiment sens lorsque les secteurs d'investissement sont peu profonds. C'est le cas du secteur de la santé, très différent d'un pays à l'autre.

En revanche, selon nous, c'est beaucoup moins intéressant pour l'immobilier de bureau, notamment l'immobilier de bureau très qualitatif. Un bureau à Paris, dans le centre de Paris, dans le centre de Madrid, dans le centre de Milan, offre un rendement risque qui est finalement assez similaire.

Enfin, l'internationalisation ne doit pas se faire au hasard. Il faut vraiment regarder. Et ça, c'est un conseil qui est vraiment très important. Il faut regarder la capacité des sociétés de gestion et des asset managers à délivrer leur travail sur le terrain, car il est très difficile de saisir les bonnes opportunités d'un pays sans y être implanté localement. L'investissement immobilier, c'est un investissement qui est éminemment local et donc il faut avoir les équipes sur le terrain.