Tout savoir sur les SCPI

SCPI : Niveau 1 - Les fondamentaux

En 2021, selon l’Aspim, l’Association française des sociétés de placement immobilier, la collecte nette de SCPI s’est élevée à 7,4 milliards d’euros et la capitalisation a atteint le montant record de 78,6 milliards d’euros. Et le premier semestre 2022 confirme cet engouement des Français.

Alors, comment expliquer un tel succès ? Nous pouvons mettre en avant trois raisons principales à cela.

Au-delà du fait que les SCPI investissent dans des biens tangibles, la première raison de ce succès est l’accès à une grande diversité de biens immobiliers et de locataires. En fonction de leur politique d’investissement, les SCPI peuvent investir dans des biens de nature différente, comme des bureaux ou encore des commerces, sur différentes zones géographiques, en France mais aussi en Europe. La conséquence de cela est une grande variété de locataires. Ainsi, on comprend bien que cette mutualisation limite le risque locatif.

La deuxième raison est que le ticket d’entrée est faible par rapport à un investissement immobilier traditionnel. En 2021, le prix des parts de SCPI se situe entre 205 euros et 1 024 euros en moyenne, selon l’ASPIM. Et il ne faut généralement souscrire un minimum de cinq ou dix parts. Aussi, cette solution vous permet d’adapter à l’euro près, le montant que vous souhaitez investir selon vos enjeux patrimoniaux et/ou vos moyens.

Enfin, la dernière clé du succès des SCPI est qu’elles permettent d’investir dans la pierre sans les contraintes de gestion. En effet, la société de gestion a la responsabilité de gérer le parc immobilier de son achat, au suivi des locataires, en passant par son entretien. L’investisseur quant à lui, n’aura aucune démarche à faire, sinon à déclarer ses revenus lors de sa déclaration d’impôts.

Mais comment fonctionnent exactement les SCPI ? La SCPI fait appel à l’épargne publique. L’argent collecté permet à la SCPI d’acquérir des immeubles qu’elle met en location. C’est la société de gestion qui s’occupe de trouver des locataires, professionnels et/ou particuliers en fonction de la SCPI et qui règle les taxes et les charges diverses. Elle s’occupe également de les entretenir et les valoriser en vue d’une revente future. Enfin, elle veille à céder des immeubles lorsqu’elle constate une plus-value ou qu’elle considère par exemple que les perspectives locatives et de revente se détériorent.

L’investisseur, en échange de l’épargne confiée, se voit distribuer des revenus nets des frais liés aux différentes missions de la société de gestion. Ces revenus correspondent aux loyers perçus par la SCPI mais aussi par les plus-values réalisées par la vente de certains biens par exemple. En 2021, le taux de distribution des SCPI s’est élevé à 4,45 %, selon l’Aspim. Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Dans cet univers de SCPI, on distingue trois principaux types de SCPI. Tout d’abord, et c’est d’ailleurs la forme la plus répandue, les SCPI de rendement. L’objectif de ces SCPI est de distribuer des revenus aux investisseurs, revenus principalement issus des loyers encaissés par la société de gestion.

Le second type est la SCPI de capitalisation. Il s’agit de SCPI dont l’objectif est de valoriser un parc immobilier, sans que celui-ci soit générateur de loyers pour la SCPI. L’approche d’investissement est donc différente des SCPI de rendement et répond à des enjeux patrimoniaux, notamment pour les personnes à fort revenus qui souhaite valoriser leur épargne.

Enfin, il existe également des SCPI fiscales. Ces SCPI s’inscrivent dans des dispositifs fiscaux, tel que le Pinel ou le Malraux. Ils permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt ou d’une déduction sous la forme d’une diminution de l’assiette Impôt sur le revenu sous réserve du respect des obligations associées.

La diversité des SCPI existantes permet de répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux, comme pour la préparation d’un complément de retraite. Nous verrons dans le prochain épisode comment vous pouvez investir dans une SCPI.

SCPI : Niveau 2 – En pratique

Dans l’épisode précédent nous avons vu quels étaient les intérêts d’investir en SCPI. Voyons dans cet épisode comment investir dans cette classe d’actifs.

Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour acheter des parts de SCPI.

Vous pouvez soit le faire en détention directe, c’est à dire en souscrivant directement des parts de SCPI à la société de gestion. Vous pouvez également investir dans des parts de SCPI au sein de votre contrat d’assurance vie ou de capitalisation.

Lorsque vous détenez des parts de SCPI en direct, les revenus associés vous sont versés généralement de manière trimestrielle. Ces flux vont donc venir augmenter vos revenus globaux et seront déclarés fiscalement au titre des revenus fonciers.

Lorsque vos parts sont détenus dans un contrat d’assurance vie, le mécanisme de distribution de revenus est le même. Attention, toutefois, selon les contrats, la distribution peut-être minorée. En revanche, les revenus restent au sein du contrat d’assurance vie et sont réinvestis sur d’autres supports. Ainsi, ces revenus ne supportent pas de fiscalité, sinon celle qui sera applicable à la revente du contrat d’assurance vie au titre de plus-values.

Lors de la souscription de parts de SCPI, des frais d’acquisition sont appliqués. Ils sont généralement comparables aux frais que l’on rencontre dans tout investissement immobilier, en intégrant les frais de notaire et d’agence. Point important, lorsque les SCPI communiquent sur leur rendement, elles le font sur le montant de la part, frais inclus. Ainsi, si une SCPI distribue 4 % et que vous avez acquis 1 000 euros de parts frais inclus, vous aurez bien perçu 40 euros soit 4 % de 1000 euros. En fait, les frais sont appliqués sur la valeur de revente.

Lors de la souscription en assurance vie, les principes sont les mêmes. En assurance vie, le prix de la part peut être légèrement minoré du fait d’une remise sur les frais d’acquisition.

Par la suite, afin de gérer au mieux ses missions, la SCPI appliquera, chaque année, des frais de gestion, que ce soit en direct ou en assurance vie. Point important, le rendement affiché par les SCPI s’entend très souvent net de frais.

Par ailleurs, la revente des parts est très différenciante. Si le prix de chaque part est identique que l’on détienne ses parts en direct ou en assurance-vie, leur traitement ne sera pas le même. En direct, la revente sera liée à l’état du marché. Comme pour une vente immobilière, il faudra un acheteur pour que la vente s’opère. Actuellement, le marché étant dynamique, les SCPI de qualité se cèdent dans un délai court. Attention toutefois, les SCPI ne garantissent pas la liquidité des parts et investir en immobilier et donc en SCPI s’entend sur du long terme.

En assurance vie, les SCPI sont traitées comme des unités de compte, c’est-à-dire que l’assureur garantit sa liquidité. Attention néanmoins, il existe des contraintes de conservation au sein de certains contrats d’assurance vie.

La fiscalité applicable sur les plus-values à la revente ne sont pas les mêmes entre détention directe et assurance vie. En direct, la fiscalité immobilière s’appliquera alors qu’en assurance vie, c’est bien sûr la fiscalité de l’assurance vie qui le sera.

Enfin, lors de la succession, si les parts détenus en assurance vie bénéficieront de la fiscalité favorable de l’assurance vie, en direct, les parts entreront dans l’assiette successorale et supporteront les droits de mutation. Point intéressant à souligner, le fait que l’investisseur achète un nombre de parts, la répartition entre héritiers s’en trouve faciliter, chacun pouvant alors soit les conserver soit les revendre.

Selon les objectifs et les besoins, on voit bien qu’au-delà du choix de la ou des SCPI acquises le choix du mode de détention est important dans la réussite de votre investissement. Pour prendre la bonne décision, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.

Nous verrons dans le prochain épisode deux leviers qui vous permettent de rendre cet investissement encore plus intéressant.

SCPI : Niveau 3 – Pour aller plus loin

Nous l’avons vu, la SCPI constitue un outil incontournable pour développer son patrimoine et son mode de détention doit être choisi avec attention. Mais il est possible d’utiliser d’autres leviers pour rendre cette solution encore plus intéressante en fonction de votre situation.

Le premier levier possible est le crédit. L’acquisition de parts de SCPI à crédit vous permet de préparer la génération de revenus complémentaires futurs. Pendant la phase d’acquisition, les loyers viennent rembourser les échéances de crédit, et au terme du prêt de générer un revenu complémentaire complet. Bien évidemment, l’investisseur aura également la possibilité de revendre ses parts et d’avoir créé du capital avec le levier du crédit.

Attention néanmoins, un crédit vous engage et doit être remboursé. Il est donc important d’être bien accompagné pour s’assurer de la faisabilité et la pertinence de sa mise en place.

Le deuxième levier est le démembrement. Mais de quoi s’agit-il ?

Le démembrement de propriété permet de séparer :

- l’usufruit : le droit d’user d’un bien (usus) et le droit d’en percevoir les loyers (fructus),

- et la nue-propriété : le droit de disposer du bien à terme.

Le démembrement peut être temporaire, et cela est une pratique habituelle pour les SCPI, ou définitif. Dans les cas des démembrements temporaires de SCPI, les durées varient en général de 5 à 10 ans.

Grâce au démembrement, le coût de votre investissement est limité. Le prix de la nue-propriété dépend de la durée du démembrement. Ainsi, vous pouvez acquérir de parts par exemple à hauteur de 65 % de la valeur en pleine propriété. À la fin de la période de démembrement, l’usufruit s’éteint complétement. Vous devenez alors plein propriétaire et vous avez alors 100% des parts. Conséquence, vous avez réalisé une plus-value mécanique laquelle peut être renforcée par la valorisation du prix des parts. Bien évidemment, comme tout produit immobilier, les SCPI présentent un risque de perte en capital, leur valeur pouvant aussi diminuer. Une fois le remembrement effectué, vous bénéficiez alors des revenus associés à la SCPI.

Point intéressant, le nu-propriétaire d’un bien n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur ce bien.

Le succès des SCPI est lié à la nature de cette solution mais aussi aux multiples possibilités qui sont offertes à l’investisseur pour optimiser son placement et répondre à ses enjeux patrimoniaux. Quel que soit la solution retenue pour optimiser votre investissement en SCPI, il est important de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.