Tout savoir sur l’investissement en immobilier locatif

Les Français sont particulièrement attachés à l’immobilier. En 2018, date de la dernière étude réalisée par l’Insee, 58 % des ménages français sont propriétaires de leur résidence principale. Pour comparaison, ce taux n’est que de 51 % en Allemagne selon Eurostat. Mais cet attachement à l’immobilier va encore plus loin si l’on prend en compte les investissements immobiliers locatifs. En effet, il représente 61 % de l’actif patrimonial des Français selon la Banque de France.

Le succès de l’investissement en immobilier locatif

Au-delà des enjeux liés à la nécessité de se loger, être propriétaire permet d’investir pour soi plutôt que de payer des loyers. Il permet également de se projeter vers la retraite avec des dépenses minimisées. En effet, en général à ce moment de vie, le crédit est alors déjà remboursé. L’immobilier est donc perçu par les Français comme une valeur refuge par excellence. Mais au-delà des résidences de jouissance que sont les résidences principales et secondaires, les Français sont également particulièrement séduits par l’investissement immobilier locatif.

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Investissement locatif : définition

Il s’agit d’acquérir un bien immobilier en vue de le louer. Cette mise en location peut revêtir deux modes : le louer nu, c’est-à-dire que le locataire va le meubler complétement, ou le louer meublé. Dans ce cas, le locataire bénéficiera d’un appartement ou d’une maison complétement équipés. Le principe de l’investissement est somme toute assez simple. Il s’agit en échange de l’achat du bien immobilier de percevoir des revenus liés à sa mise en location. Ainsi si vous achetez un bien au comptant, les loyers deviennent immédiatement une source de revenus potentiels réguliers.

Si vous l’achetez à crédit, les loyers permettent de rembourser tout ou partie de la mensualité de crédit, facilitant ainsi l’acquisition du bien. Au niveau fiscal, certaines charges vont également diminuer vos revenus fiscalisables comme par exemple, les intérêts d’emprunt dans une certaine limite ou des travaux d’amélioration de l’habitat.

Investissement en immobilier locatif à crédit

D’ailleurs, les investisseurs privilégient l’acquisition d’immobilier locatif à crédit afin de bénéficier de l’effet de levier du crédit. Pour rappel, l’effet de levier est un principe financier qui consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement, et d’augmenter la rentabilité de ses capitaux propres dès lors que le coût de l’endettement est inférieur à l’augmentation des bénéfices qu’il procure.

Une fois le crédit remboursé, cet investissement vous permettra de générer des revenus complémentaires. L’investisseur peut alors revendre le bien, ce qu’il peut d’ailleurs faire durant la durée du crédit, mais aussi le conserver afin de générer un revenu complémentaire. Cela s’avère être une solution intéressante pour financer par exemple une partie de sa retraite. Dans tous les cas, cela vous permet d’acquérir progressivement un patrimoine, sans avoir les capitaux immédiats pour le faire.

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Investissement à crédit : les points d’attention

Ce type d’investissement nécessite quelques points d’attention. Tout d’abord, si l’investissement immobilier est une source de valorisation du patrimoine dans le temps, sa valorisation n’est pas garantie. En cas de crise économique ou de baisse de marché, si vous souhaitez le vendre à ce moment-là, votre capital pourra être revu à la baisse. L’immobilier est d’ailleurs un actif illiquide qui dépendra donc de l’offre et la demande.

Autre point d’attention, l’acquisition du bien immobilier via un crédit. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Du coup, si votre bien n’est pas loué, vous allez devoir prendre en charge les mensualités sans la contrepartie des loyers. Il convient donc de prévoir un capital de sécurité et des assurances pour pallier ce risque. En effet, en cas de difficultés de remboursement, le prêteur pourrait vous contraindre à revendre votre bien immobilier, et ce n'est pas toujours le bon moment. Cela pourrait entraîner une perte du capital.

Enfin, on peut retenir que l’État encourage les investissements immobiliers locatifs en proposant plusieurs dispositifs d’incitation fiscale, que ce soit dans le neuf comme le Pinel ou en rénovation comme le Malraux.

C’est pourquoi avant de se lancer dans un investissement en immobilier locatif, il est important de se faire accompagner. Dans le prochain épisode, nous verrons comment l’immobilier locatif peut répondre à différentes stratégies patrimoniales et quels sont les points clés pour réussir son investissement immobilier.