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Par Nicolas Fradkin, directeur commercial immobilier chez Leemo - Publié le 25.10.2022

« Tous les dispositifs immobiliers ne permettent pas la même défiscalisation »

Pour défiscaliser en investissant dans l’immobilier, les pistes sont nombreuses : il n’existe pas moins de 8 dispositifs ! Le plus connu d’entre eux est bien sûr le dispositif Pinel mais on peut également citer la loi Malraux ou le déficit foncier. Face à une telle offre, difficile de faire le bon choix. Entretien avec Nicolas Fradkin, directeur commercial immobilier chez Leemo.

5 minutes avec Nicolas Fradkin

Pinel, Malraux, LMNP, Denormandie, déficit foncier… La liste est longue et je dois en oublier. Comment se repérer face à une telle offre ?



Nicolas Fradkin. Effectivement, quand on se penche sur le sujet pour la première fois, cela peut donner le tournis. Pour s’y retrouver, il faut d’abord bien comprendre que tous ces dispositifs ne permettent pas la même défiscalisation. Concrètement, cela veut dire qu’ils vont agir différemment sur la manière dont vous allez payer moins d’impôt. On peut ainsi distinguer trois grands familles.

La première regroupe les dispositifs qui vous permettent de neutraliser votre impôt sur les revenus locatifs. Le plus connu d’entre eux est la LMNP, pour location meublée non professionnel.

La deuxième famille va minorer votre revenu imposable. C’est le cas du déficit foncier par exemple ou du dispositif Monuments historiques.

Enfin, la dernière vous permet d’obtenir directement une réduction d’impôt sur le revenu. C’est le cas du fameux dispositif Pinel et du moins connu Denormandie.

En fonction de votre objectif de défiscalisation, vous vous dirigerez vers telle ou telle famille ce qui vous permettra de limiter vos options. Bien sûr, cela n’est pas suffisant : la défiscalisation ne doit jamais être votre objectif numéro 1. Votre investissement doit s’inscrire dans une démarche plus large. Il doit avant tout correspondre à votre profil d’investisseur et à vos objectifs patrimoniaux.


Comment savoir alors quel dispositif nous conviendra le mieux ?


N. F. Avant de choisir un dispositif, il faut d’abord se demander dans quoi vous voulez investir et pourquoi. Par exemple quelqu’un qui souhaite investir dans le neuf n’aura pas accès aux mêmes dispositifs que quelqu’un qui souhaite investir dans l’ancien. Il faut également prendre en compte vos revenus et vos objectifs patrimoniaux à moyen terme.

En effet, en échange de l’avantage fiscal, ces dispositifs sont contraignants et vous engage sur plusieurs années. Pour être sûr de faire le bon choix, il est recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.


Pour le grand public, quel serait le dispositif immobilier le plus intéressant ?


N. F. Encore une fois chaque situation est unique mais, de manière générale, je dirai que le Pinel est le dispositif qui convient au plus grand nombre.

Et cela pour deux raisons principales. La première est que le montant de l’investissement est limité. Par exemple, si vous réalisez un investissement à crédit, un apport d’une dizaine de milliers d’euros pour payer les frais de notaire peut suffire.

La deuxième raison est que sa mise en place est simple. Pour comparaison, certains dispositifs, comme la LMNP, peuvent nécessiter le recours à un expert-comptable. Pour rappel, le dispositif Pinel consiste à acheter un bien immobilier neuf pour le mettre en location et obtenir une réduction d’impôt sur une période allant de 6 à 12 ans.

Le taux maximum de réduction d'impôt, qui s'élève actuellement à 21 % du prix du prix d’achat du bien immobilier passera à 17,5 % en 2023 puis 14 % en 2024, dernière année du dispositif. Afin de bénéficier de l’avantage fiscal, plusieurs conditions doivent être remplies. Le logement doit être situé dans une zone éligible, respecter des normes thermiques et énergétiques définies par la législation en vigueur et être loué à des locataires dont le loyer et le revenu fiscal de référence ne dépassent pas certains plafonds.


Quel est le bon réflexe à avoir pour réussir son investissement Pinel ?


N. F. Sans hésitez, le choix de la localisation. C’est la qualité de l’emplacement qui vous permettra de louer plus facilement votre bien et de réaliser une plus-value au moment de la revente. Il est important d’étudier avec précision le quartier où se situe l’opération, son marché immobilier et ses données économiques et démographiques.

Pour évaluer son potentiel, il faut également prendre en compte les éventuels projets d’urbanisme à proximité du bien comme l’arrivée d’un nouveau moyen de transport ou la création d’un centre d’affaires. Une fois que l’on a déterminé une zone, il faut ensuite être en capacité de trouver les opportunités d’investissement. Là encore, votre conseiller en gestion de patrimoine pourra vous accompagner dans cette étape. Il s’agit en effet d’une décision importante : ces dispositifs immobiliers de défiscalisation impliquent une immobilisation du capital sur un temps long.



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