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Par Primonial - Publié le 14.04.2023

Quel est l’intérêt de souscrire des parts de SCPI grâce à une assurance vie ?

Il est possible d’utiliser son contrat d’assurance vie pour investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI). Vous pouvez en effet cumuler la performance d’un investissement immobilier avec le cadre fiscal avantageux de l’assurance vie. Découvrez les atouts de la souscription de parts de SCPI via une assurance vie avec Primonial.

Souscrire des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie les avantages

Avantage 1 : la fiscalité avantageuse de l’assurance vie

En choisissant d’investir dans une SCPI avec votre contrat d’assurance vie, vous bénéficiez de la fiscalité de cette dernière.

Les plus-values éventuelles réalisées sont soumises, à votre choix :

  • Au prélèvement forfaitaire unique : après huit ans de contrat, les plus-values sont imposées au taux de 7,5 % (30 % avant huit ans). Il faut compter en plus les prélèvements sociaux de 17,2 %.
  • Au barème de l’impôt sur le revenu.

À cela, il faut ajouter un abattement de 4 600 € pour une personne seule ou 9 200 € pour un couple.


Avantage 2 : la liquidité assurée

En pratique, le titulaire du contrat d’assurance vie ne devient pas propriétaire des parts de la SCPI. Il est en réalité détenteur d’un droit de créance sur la compagnie d’assurance. Cette dernière doit assurer en permanence la liquidité des parts de la SCPI. La valeur évolue en fonction de l’unité de compte relatif à la SCPI. Malgré cela, l’assureur reste tenu de garantir la liquidité à tout moment. 


Avantage 3 : une jouissance des parts plus rapide

Lors de l’achat de parts de SCPI en direct, il existe un délai de jouissance. C’est la période entre le moment de la souscription et celui où vous percevez des loyers. Il est en moyenne de trois à six mois.

En souscrivant vos parts de SCPI via votre contrat d’assurance vie, le délai de jouissance et de perception des revenus est fixé par la compagnie d’assurance, non par la société de gestion.

La souscription de parts de SCPI dans une assurance vie : les inconvénients

Il existe un inconvénient principal à la souscription de parts de SCPI avec une assurance vie. L’assureur décide du taux de redistribution qui est généralement inférieur à 100 % (contrairement à une détention en direct). À cela s’ajoute des frais de gestion sur l’unité de compte et sur le contrat d’assurance vie. Cela a donc un impact sur le rendement perçu par le client.

Bref rappel des fondamentaux

Définition de la SCPI

La société civile de placement immobilier (SCPI) est un organisme de placement collectif. Il permet de réunir l’argent de plusieurs investisseurs pour acquérir et gérer des biens immobiliers.

Il existe deux types de SCPI :

  • La SCPI d’entreprise investissant dans des immeubles à usage commercial
  • La SCPI d’habitation achetant des appartements ou des maisons à usage de résidence principale, secondaire ou saisonnière

La SCPI facilite l’investissement immobilier puisque ses missions consistent en :

  • Trouver les immeubles dans lesquels investir ;
  • Gérer les démarches administratives liées à la vente ;
  • Effectuer toutes les démarches liées à la location (état des lieux, signature des baux, paiement des charges, réalisation des travaux, recouvrement des loyers, etc.).

L’investisseur perçoit chaque trimestre une quote-part sur les loyers perçus par la société de gestion au prorata du nombre de parts qu’il détient. En contrepartie des missions de la SCPI, il s’acquitte de frais de gestion.

Les revenus fonciers de la SCPI sont par ailleurs soumis à l’impôt sur le revenu.


Définition de l’assurance vie

L’assurance vie est une solution d’épargne permettant au souscripteur d’effectuer des versements en cours de vie du contrat. Les capitaux investis pourront être récupérés par le client sous forme de rente ou de capital. Si ce dernier décède, ses bénéficiaires désignés percevront le capital.

Détenir un contrat d’assurance vie permet de :

  • Se constituer un capital ou une rente ;
  • Transmettre un patrimoine (les bénéficiaires bénéficient d’un abattement de 152 500 € sur leurs droits de succession) ;
  • Faire fructifier un capital.

Le contrat d’assurance vie est alimenté par un versement initial avec la possibilité d’effectuer des versements complémentaires libres ou programmés.

Il existe deux types de supports de placement pour les sommes versées :

  • Les fonds en euros : leur rendement est assez faible, mais le capital reste garanti.
  • Les supports en unité de compte : ces supports fluctuent à la hausse ou à la baisse suivant l’évolution des marchés (financiers ou immobiliers par exemple) . Il existe donc un risque de perte de capital. Les perspectives de performance sont plus intéressantes.

Huit ans après l’ouverture du contrat, les gains bénéficient d’une imposition avantageuse. Le rachat est soumis soit à l’impôt sur le revenu, soit à un prélèvement forfaitaire unique de 24,7 % (prélèvement forfaitaire de 7,5 % et prélèvements sociaux de 17,2 %).

Le savoir-faire Primonial

Vous êtes intéressé par un investissement dans une SCPI ? Profitez de l’expertise de Primonial pour étudier la possibilité d’en souscrire grâce à un contrat d’assurance vie. Nos conseillers étudient votre situation financière et vous proposent la solution la plus adaptée à vos besoins et à vos objectifs.

Les 3 points clés à retenir

  • Il est possible d’utiliser son contrat d’assurance vie pour souscrire des parts de SCPI ;
  • En utilisant ce montage, vous profitez de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie ;
  • En passant par votre assureur, vous bénéficierez d’un taux de distribution plus faible comparativement à la souscription en direct.

En savoir plus

Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.

Ni les articles, ni les informations contenues dans ces derniers ne peuvent être considérés comme un conseil en investissement, une proposition d'investissement, une offre ou une sollicitation d'achat, de souscription ou de vente d'un instrument financier ou de tout autre produit et support d'investissement.

Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.

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