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L’immobilier collectif, un accès «simplifié» à l’immobilier
En souscrivant des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), il est possible d’investir dans l’immobilier indirect avec un capital de départ limité par rapport à un investissement immobilier en direct et sans contrainte de gestion, en contrepartie de frais payés à la société de gestion.
Mes premiers pas avec les SCPI
Vous souhaitez investir dans la pierre sans les contraintes de gestion ? Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) peuvent être une solution intéressante. Mais de quoi s’agit-il exactement ? Ce sont des organismes de placements collectifs dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier pour le compte d’investisseurs particuliers ou institutionnels.
En 2018, les parts de SCPI sont vendues entre 200 euros et 1 000 euros en moyenne, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). Il faut généralement souscrire un minimum de cinq ou dix parts. La durée du placement recommandée est globalement de dix ans.
En fonction de leur politique d’investissement, les SCPI peuvent investir dans des biens de nature différente, répartis dans différentes zones géographiques et dont les locataires sont de profils variés. Les risques locatifs sont donc diversifiés, notamment en termes géographiques et économiques. La SCPI peut également intégrer de la diversité sectorielle dans ses investissements, permettant ainsi d’entrer sur des marchés immobiliers différents, avec des cycles potentiellement décalés les uns par rapport aux autres. Un investisseur peut renforcer cette diversification en investissant dans plusieurs parts de SCPI (bureau, commerce, santé…).
En 2017, les 177 SCPI faisant partie de l’Association française des sociétés de placement immobilier ont offert un taux de distribution moyen1 de 4,44 %. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit être envisagé dans une optique de placement à long terme. La durée de détention conseillée est de dix ans. Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière.
(1)Le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution en divisant le dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-parts de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année n.
Vous pouvez également réaliser l’achat de parts de SCPI à crédit. Cette solution vous permet de réduire l’imposition des revenus générés par vos parts grâce à la déduction des intérêts d’emprunt. Elle comporte néanmoins des risques : un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement. Voir avertissement complet ci-dessous.
Avertissement
La SCPI détient directement et/ou indirectement des immeubles dont la vente implique des délais qui dépendront de l’état du marché immobilier. La liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion.
- Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit être envisagé dans une optique de long terme. Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière. La durée du placement recommandée est de dix ans.
- Préalablement à toute souscription de parts de SCPI, la note d’information, les statuts, le DIC, le bulletin de souscription, le dernier bulletin trimestriel d’information et le dernier rapport annuel doivent être remis à l’investisseur. Ces documents sont disponibles auprès de la société de gestion.
- L’investissement en parts de SCPI comporte des risques dont le risque de perte en capital.
SCPI à crédit
L’acquisition de parts de SCPI à crédit peut constituer une solution intéressante. Avec des taux d’intérêt historiquement bas, elle vous permet de vous constituer ou de développer votre patrimoine tout en générant des revenus potentiels. Un crédit vous engage et doit être remboursé. En cas de souscription à crédit, si les revenus attachés aux parts souscrites ne sont pas suffisants pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse de la valeur des parts lors de la revente, le souscripteur devra payer la différence. En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital et/ou, s’il s’agit d’une SCPI « fiscale », du bénéfice de l’avantage fiscal accordé.
Les points forts
- Capital de départ limité.
- Possibilité d’adapter le montant de votre crédit et de votre investissement à vos capacités financières.
- Distribution de revenus réguliers potentiels : les loyers éventuellement perçus par les SCPI permettent de réduire d’autant votre effort d’épargne.
- Intérêt fiscal grâce à la déduction des intérêts d’emprunt de vos revenus fonciers.
3 bonnes raisons d’investir
Un accès facilité à l’immobilier tertiaire
Les SCPI permettent d’investir indirectement dans des secteurs difficiles d’accès pour les particuliers comme l’immobilier « tertiaire » (bureaux, commerces).
Un capital de départ limité
Les SCPI permettent un investissement indirect en immobilier sans avoir à mobiliser de fortes sommes, comme c’est le cas pour l’acquisition d’un bien immobilier en direct.
Aucun souci de gestion
La sélection des biens, leur gestion et leur revente finale sont confiées à un professionnel de l’immobilier, en contrepartie d’une commission de gestion annuelle payée à la société de gestion.
Primonial REIM
Quelle méthode ?
Primonial a choisi de créer une société de gestion de portefeuille dédiée, Primonial REIM. Détenue à 100 %, elle crée et gère des placements immobiliers collectifs de long terme destinés aux investisseurs privés et institutionnels.
Chiffres clé de Primonial REIM au 31 décembre 2018 :
- 17,2 milliards € d'encours
- 3 817 380 m2 loués,
- 58 920 associés / 7 000 locataires
- 52 % d’investisseurs particuliers
- 48 % d’investisseurs institutionnels
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