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Nue-propriété

Une solution intéressante pour diversifier un patrimoine immobilier

Une acquisition immobilière peut porter sur la nue-propriété du bien, c'est-à-dire le droit de le détenir sans en avoir pour autant le droit d’usage.

Une autre personne, physique ou morale, en acquiert l’usufruit pour une durée temporaire : elle perçoit donc les loyers et est responsable de l’entretien et de la gestion locative du bien.


Mes premiers pas avec la nue-propriété

Une acquisition immobilière est en général réalisée en pleine propriété. Mais elle peut également porter uniquement sur la nue-propriété du bien, une autre personne, physique ou morale, en acquiert l’usufruit pour une durée temporaire. L’usufruit est le droit d’utiliser la chose et d’en percevoir les fruits. La nue-propriété est le droit de disposer de la chose mais ne confère ni l’usage ni la jouissance.
En général, lors d’une acquisition en nue-propriété, le démembrement de propriété est constitué pour une durée temporaire fixée à l’avance par les parties. Au terme de l’usufruit, le nu propriétaire retrouve, gratuitement et sans formalités, la pleine propriété du bien qui pourra avoir été remis préalablement en état par l’usufruitier à ses frais (si cela est contractuellement prévu) et pourra percevoir les revenus de la location du bien. Cette acquisition présente plusieurs avantages et répond à des objectifs patrimoniaux particuliers comme consolider son patrimoine immobilier, générer des revenus complémentaires futurs ou maîtriser sa base taxable au titre de l’IFI.

  • Profiter d’un prix d’acquisition limité : le paiement de la nue-propriété se fait à une fraction de la valeur du bien en pleine propriété.
  • Ne pas être assujetti à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) sur ce bien,
  • Diversifier son patrimoine et créer des revenus complémentaires futurs lors du remembrement.


Ce dispositif fiscal s’adresse à des épargnants souhaitant se constituer un patrimoine à un coût limité tout en se constituant des revenus complémentaires au terme du démembrement.

Nue-propriété

Fonctionnement, droits et pouvoirs


Pendant toute la période du démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus de la location du bien. En contrepartie et par convention, il supporte l’ensemble des charges et des impôts et doit entretenir le bien à ses frais.

Le nu-propriétaire est délivré de toute contrainte de gestion sur le bien démembré. À l’extinction de l’usufruit, l’investisseur en nue-propriété reçoit, gratuitement et sans formalités, la pleine propriété


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Les points forts de la nue-propriété

Le prix d'acquisition

Le prix de la nue-propriété représente couramment 50 à 65 % de la valeur en pleine propriété pour un usufruit temporaire d’une durée de 15 à 20 ans.

La fiscalité

Les biens détenus en nue-propriété n’entrent pas dans la base taxable au titre de l’IFI. Seul l’usufruitier (personne physique) est soumis à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien.

Des revenus complémentaires

En tant que nu-propriétaire, vous êtes délivré de toute contrainte de gestion sur le bien, celui-ci incombant à l’usufruitier. La perception de revenus fonciers est reportée au jour de l’extinction de l’usufruit.

Les questions essentielles

Le nu-propriétaire n'a pas le droit d'utiliser le bien pour ses propres besoins (occupation des lieux) et n'en reçoit pas les fruits (location et perception des loyers). La nue-propriété résulte du démembrement d'une propriété entre le droit d’user le bien, d’en percevoir les fruits et d’en disposer à terme.
Le démembrement permet la répartition des prérogatives en deux droits réels : l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruitier d’un bien immobilier bénéficie du droit d’usage en occupant l'immeuble ou en le louant à un tiers.

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