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Publié le 01.09.2021

Comment défiscaliser avec une SCPI ?

Grâce aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), vous pouvez investir dans l’immobilier avec un capital de départ limité et sans contrainte de gestion. En contrepartie de ces avantages, des frais de gestion sont prélevés sur les loyers perçus. La SCPI peut également s’avérer être un excellent outil de défiscalisation. Explication.

Comment fonctionne une SCPI ?

Investir dans une SCPI est un bon moyen de réaliser un investissement immobilier. L’argent que vous versez (ainsi que les autres investisseurs) à la Société civiles de placement immobilier (SCPI) lui permet d’acquérir des immeubles qu’elle met ensuite en location. C’est donc elle qui s’occupe de chercher des locataires. Elle prend également en charge la valorisation des biens immobiliers en vue de la revente. En contrepartie de ces services, la SCPI prélève des frais de gestion avant de redistribuer les loyers à l’ensemble des détenteurs de parts. Ces loyers nets sont versés trimestriellement aux investisseurs.

Pour s’adapter aux besoins de chaque client, il existe trois types de SCPI. 

  • Les SCPI de rendement :

    ces SCPI sont les plus appropriées pour les personnes souhaitant générer des revenus réguliers issus des loyers encaissés par la société.
  • Les SCPI de capitalisation :

    il s’agit de SCPI dont l’objectif est de capitaliser sur le long terme par une évolution du prix de souscription des parts.
  • Les SCPI fiscales :

    cette catégorie de SCPI permet d’optimiser sa fiscalité tout en diversifiant son patrimoine.

Grâce à cette diversité, la SCPI est devenue un investissement immobilier attractif pour les épargnants car elle peut s’adapter aux différents besoins de l’épargnant.

Que sont les SCPI fiscales ?

Les SCPI fiscales font l’acquisition de biens immobiliers éligibles à un dispositif fiscal. Les SCPI fiscales sont ainsi spécialisées par dispositif et portent ainsi leur nom : Pinel, Malraux, déficit foncier ou monuments historiques. En investissant dans ces SCPI, vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux que si vous aviez acquis le bien immobilier en direct. Attentions néanmoins, ce type de placement est peu liquide. En effet, pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il convient de les garder un certain nombre d’années.

Défiscaliser avec une SCPI Pinel


Les SCPI Pinel sont investies dans des immeubles répondant aux conditions requises pour bénéficier du dispositif Pinel. Ces derniers doivent ainsi :

  • être neufs ou rénovés,
  • répondre à un certain niveau d'exigence en termes de performance énergétique
  • être situés en zone tendue,
  • être loués pour une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans,
  • respecter des plafonds de loyers et de ressources des locataires.

L’avantage de passer par une SCPI est que c’est cette dernière qui s’engage à respecter ces conditions. De son côté, l’épargnant doit seulement s’engager sur la durée de conservation de ses parts. Ce faisant, il peut bénéficier de la réduction d’impôt qui s’élève à :

  • 12 % du montant total de l'investissement pour un engagement de 6 ans (dans la limite de 36 000 euros),
  • 18 % pour un engagement de 9 ans (dans la limite de 54 000 euros),
  • et 21 % pour un engagement de 12 ans (dans la limite de 63 000 euros).

Défiscalisation via les SCPI Malraux


Le dispositif Malraux a pour objectif d’inciter à la restauration des villes et centres villes présentant des caractères architecturaux et historiques particuliers. L’immeuble doit être situé dans cette zone mais ne présente pas nécessairement en lui-même ces caractéristiques. Il permet ainsi une réduction d'impôt calculée sur le montant des travaux réalisés. Ainsi, la réduction d'impôt n'est pas calculée sur la totalité du montant investi, mais seulement sur la fraction correspondant aux travaux. L'investisseur profite de la réduction l'année suivant la souscription des parts et en une seule ou plusieurs fois. En contrepartie, il doit s’engager conserver ses parts pendant 9 ans à partir de la mise en location du dernier immeuble acquis par la SCPI.

Les SCPI de déficit foncier

De manière générale, on parle de déficit foncier lorsque les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers (loyers). Ainsi, les SCPI de déficit foncier réalisent des investissements dans des immeubles qu’ils rénovent avant de les louer. L’épargnant qui investit dans ce type de SCPI pourra alors imputer le montant des travaux de rénovation de ses revenus fonciers. Il n’y a pas de limitation liée à l’imputation sur les revenus fonciers. La seule limite est liée aux 10 700 euros de déficit sur le revenu global.

Les SCPI en nue-propriété

Dernière solution, pour défiscaliser grâce aux SCPI, l’acquisition de parts de SCPI en nue-propriété. Le principe de démembrement consiste à séparer, sur une période prédéfinie, les deux éléments constitutifs de la propriété, à savoir la nue-propriété et l’usufruit. En achetant la nue-propriété, vous ne percevez aucun revenu sur toute la durée du démembrement. Vous bénéficiez de plus d’une exonération temporaire de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Ce n’est pas une défiscalisation au sens propre mais une maîtrise de la fiscalité par la non-augmentation de l’assiette IFI pendant la durée du démembrement.

Afin d’être sûr de faire le bon choix, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers en gestion de patrimoine. En fonction de votre situation et de vos objectifs, il sélectionnera pour vous la SCPI la plus adaptée.

L’investissement dans des parts de SCPI présente un risque de perte en capital.

Dans le cadre des SCPI fiscales, l’investisseur ne doit pas considérer son investissement comme liquide avant le terme de la durée de vie de la SCPI (pour les SCPI fiscales, cette durée est en général comprise entre 13 ans et 15 ans), durée à laquelle il convient d’ajouter le délai de vente des immeubles.

L’investisseur doit conserver les parts sur toute la durée de l’investissement sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux. La liquidité des parts de SCPI fiscales est très limitée



Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.

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Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.

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