Le fonctionnement des SCPI : comment ça marche ?

Les SCPI sont des organismes de placements collectifs dont l’objet exclusif est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier pour le compte d’investisseurs particuliers ou institutionnels.

La SCPI fait appel à l’épargne publique. L’argent collecté permet à la SCPI d’acquérir des immeubles qu’elle met en location. C’est la société de gestion qui s’occupe de trouver des locataires, professionnels et/ou particuliers en fonction de la SCPI et qui règle les taxes et les charges diverses. Elle s’occupe également de les entretenir et les valoriser en vue d’une revente future. Enfin, elle veille à céder des immeubles lorsqu’elle constate une plus-value ou qu’elle considère par exemple que les perspectives locatives et de revente se détériorent.

L’investisseur, en échange de l’épargne confiée, se voit distribuer des revenus nets des frais liés aux différentes missions de la société de gestion. Ces revenus correspondent aux loyers perçus par la SCPI mais aussi les plus-values réalisées par la vente de certains biens par exemple. En 2022, le taux de distribution des SCPI s’est élevé à 4,53 %, selon l’Aspim. Attention, les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

Préalablement à toute souscription de parts de SCPI, la note d’information, les statuts, le document d’informations clés, le bulletin de souscription, le dernier bulletin trimestriel d’information et le dernier rapport annuel doivent être remis à l’investisseur. Ces documents sont disponibles auprès de la société de gestion et des intermédiaires.

L’investissement dans une SCPI peut se réaliser de trois façons : en pleine propriété, dans la majorité des cas, et en nue-propriété ou en usufruit dans le cadre d’un démembrement.

Les SCPI de rendement

Dans cet univers de SCPI, on distingue trois principaux types de SCPI. Tout d’abord, et c’est d’ailleurs la forme la plus répandue, les SCPI de rendement. L’objectif de ces SCPI est de distribuer des revenus aux investisseurs, revenus principalement issus des loyers encaissés par la société de gestion.

Par exemple nous proposons la SCPI Primovie, labellisée ISR, qui a atteint 4,96 milliards d'euros de capitalisation et compte plus de 45 850 associés au 31 décembre 2022.

Les SCPI de valorisation

Le second type est la SCPI de capitalisation. Il s’agit de SCPI dont l’objectif est de valoriser un parc immobilier, sans que celui-ci soit générateur de loyers pour la SCPI. L’approche d’investissement est donc différente des SCPI de rendement et répond à des enjeux patrimoniaux, notamment pour les personnes à fort revenus qui souhaitent valoriser leur épargne.

Les SCPI fiscales

Enfin, il existe également des SCPI fiscales. Ces SCPI s’inscrivent des dispositifs fiscaux, tel que le Pinel ou le Malraux. Ils permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt ou d’une déduction sous la forme d’une diminution de l’assiette Impôt sur le revenu sous réserve du respect des obligations associées.

La diversité des SCPI existantes permet de répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux, comme pour la préparation d’un complément de retraite. N’hésitez pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine pour trouver la SCPI qui pourra répondre à vos besoins.

L'investissement en SCPI est un placement intéressant. Nous pouvons mettre en avant trois raisons principales à cela. Au-delà du fait que les SCPI investissent dans des biens tangibles, la première raison de ce succès est l’accès à une grande diversité de biens immobiliers et de locataires. En fonction de leur politique d’investissement, les SCPI peuvent investir dans des biens de nature différente, comme des bureaux (SCPI Primopierre) ou encore des commerces (SCPI Patrimmo Commerce), sur différentes zones géographiques, en France mais aussi en Europe. La conséquence de cela est une grande variété de locataires. Ainsi, on comprend bien que cette mutualisation limite le risque locatif.

La deuxième raison est le faible coût du ticket d’entrée par rapport à un investissement immobilier traditionnel. En 2022, le prix des parts de SCPI se situait entre 205 euros et 1 024 euros en moyenne, selon l’ASPIM. Et il faut généralement souscrire un minimum de cinq ou dix parts. Aussi, cette solution vous permet d’adapter à l’euro près, le montant que vous souhaitez investir selon vos enjeux patrimoniaux et ou vos moyens.

Enfin, la dernière clé du succès des SCPI est qu’elles permettent d’investir dans la pierre sans les contraintes de gestion. En effet, la société de gestion a la responsabilité de gérer le parc immobilier de son achat, au suivi des locataires, en passant par son entretien. L’investisseur quant à lui, n’aura aucune démarche à faire, sinon à déclarer ses revenus lors de sa déclaration d’impôts.

Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour acheter des parts de SCPI :

• via un organisme bancaire ou un professionnel de gestion,
• via une assurance vie ou un contrat de capitalisation.

Une fois que vous avez pris contact avec l’un de ces intervenants, vous pouvez acheter comptant ou à crédit. Quel que soit votre interlocuteur, des frais seront prélevés. Avant d’investir dans une SCPI, pensez à vous renseigner sur les frais qui seront appliqués. Il en existe principalement trois types :

• la commission à la souscription,
• la commission de gestion annuelle ou trimestrielle,
• la commission de cession.

D’autres frais peuvent s’appliquer, lisez attentivement la documentation avant de souscrire.

Vous avez la possibilité de souscrire une SCPI dans un contrat d’assurance vie. Cette solution propose de nombreux avantages, le premier étant l'obligation pour l'assureur de garantir la liquidité des parts de SCPI.

• vous profitez du régime fiscal de l’assurance vie,
• les frais de souscription sont réduits,
• la revente de vos parts est plus aisée,
• vous diversifiez l’allocation de votre contrat d’assurance vie.

Il existe néanmoins des inconvénients à cette solution :

• vous ne pouvez pas recourir à l’emprunt pour acquérir les parts de SCPI,
• les frais de gestion viennent impacter le rendement final,
• la distribution n’est pas toujours de 100 % des loyers,

Il existe des contraintes de conservation au sein de certains contrats (durée, pénalités…) mais qui restent en adéquation avec la durée recommandée de placement.

Vous souhaitez acheter et investir dans des SCPI ? Quelques questions se posent ! "Cash" ou à crédit ? Est-ce que cet investissement va répondre à vos objectifs patrimoniaux ? Quelle(s) SCPI choisir ? De quelle société de gestion ? Dans quel secteur, etc.

Véritable "médecin" de votre épargne, après avoir diagnostiqué votre patrimoine, un CGP pourra vous proposer les meilleures solutions d'investissement.

La diversité des SCPI existantes permet de répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux, comme pour la préparation d’un complément de retraite. N’hésitez pas à contacter un conseiller en gestion de patrimoine pour trouver la SCPI qui pourra répondre à vos besoins.