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Par Primonial - Publié le 10.06.2020

SCPI : comment ça marche ?

La SCPI fait appel à l’épargne publique. L’argent collecté permet à la SCPI d’acquérir des immeubles qu’elle met en location.

C’est la société de gestion qui s’occupe de trouver des locataires, professionnels et/ou particuliers en fonction de la SCPI et qui règle les taxes et les charges diverses. Elle s’occupe également de les valoriser en vue d’une revente future.

En échange de ces services, la SCPI soustrait des frais de gestion des loyers qu’elle perçoit. Les loyers nets sont ensuite reversés trimestriellement aux associés de la société, autrement dit les épargnants, proportionnellement aux parts sociales qu’ils détiennent.

Une partie de ces loyers peuvent être mis en réserve pour compenser des départs futurs de locataires. Une fois par an au minimum, la valeur réelle des biens immobiliers détenus par la SCPI est expertisée.

Préalablement à toute souscription de parts de SCPI, la note d’information, les statuts, le document d’informations clés, le bulletin de souscription, le dernier bulletin trimestriel d’information et le dernier rapport annuel doivent être remis à l’investisseur. Ces documents sont disponibles auprès de la société de gestion et des intermédiaires.

L’investissement dans une SCPI peut se réaliser de trois façons : en pleine propriété, dans la majorité des cas, et en nue-propriété ou en usufruit dans le cadre d’un démembrement.

Comment faire pour souscrire une SCPI ?

Plusieurs possibilités s’offrent à vous pour acheter des parts de SCPI :

• via un organisme bancaire ou un professionnel de gestion,

• via une assurance vie ou un contrat de capitalisation.

Une fois que vous avez pris contact avec l’un de ces intervenants, vous pouvez acheter comptant ou à crédit. Quel que soit votre interlocuteur, des frais seront prélevés. Avant d’investir dans une SCPI, pensez à vous renseigner sur les frais qui seront appliqués. Il en existe principalement trois types :

• la commission à la souscription,

• la commission de gestion annuelle ou trimestrielle

• la commission de cession.

D’autres frais peuvent s’appliquer, lisez attentivement la documentation avant de souscrire.


SCPI & Assurance vie

Vous avez également la possibilité de souscrire une SCPI dans un contrat d’assurance vie. Cette solution propose de nombreux avantages :

• vous profitez du régime fiscal de l’assurance vie,

• les frais de souscription sont réduits,

• la revente de vos parts est plus aisée.

En effet, les assureurs sont dans l’obligation de garantir la liquidité des parts de SCPI,

• vous diversifiez l’allocation de votre contrat d’assurance vie.

Il existe néanmoins des inconvénients à cette solution :

• vous ne pouvez pas recourir à l’emprunt pour acquérir les parts de SCPI,

• les frais de gestion viennent impacter le rendement final,

• la distribution n’est pas toujours de 100 % des loyers,

• il existe des contraintes de conservation au sein de certains contrats (durée, pénalités…) mais qui restent en adéquation avec la durée recommandée de placement.

Comment faire pour vendre ses parts de SCPI ?

Le mécanisme de revente de vos parts de SCPI de rendement varie en fonction du type de capital.

LE CAS D’UNE SCPI À CAPITAL FIXE

La vente de parts doit donc se faire sur un marché secondaire organisé par la société de gestion. La valorisation des parts se fait en fonction de l’offre et de la demande de parts au moment où vous placez votre ordre de vente.

LE CAS D’UNE SCPI À CAPITAL VARIABLE

Vous pouvez revendre vos parts au moment où vous le voulez. Vous devez seulement en faire la demande à la société de gestion de la SCPI. S’il y a un volume de souscriptions équivalent, elles compenseront ces retraits, qui seront alors exécutés à la valeur dite de retrait, qui correspond au prix de souscription défalqué de la commission de souscription.

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