SCPI : les 5 choses à savoir avant d'investir

Lorsque vous détenez des parts de SCPI en direct, les revenus associés vous sont versés généralement de manière trimestrielle. Ces flux vont donc venir augmenter vos revenus globaux et seront déclarés fiscalement au titre de revenus fonciers.

Lorsque vos parts sont détenues dans un contrat d’assurance vie, le mécanisme de distribution de revenus est le même. Attention, toutefois, selon les contrats, la distribution peut être minorée. En revanche, les revenus restent au sein du contrat d’assurance. Ils sont réinvestis sur d’autres supports. Ainsi, ces revenus ne supportent pas de fiscalité, sinon celle qui sera applicable au rachat du contrat d’assurance vie au titre de plus-values.

Lors de la souscription de parts de SCPI, des frais d’acquisition sont appliqués. Ils sont généralement comparables aux frais que l’on rencontre dans tout investissement immobilier, en intégrant les frais de notaire et d’agence. Point important, lorsque les SCPI communiquent sur leur rendement, elles le font sur le montant de la part, frais inclus. Ainsi, si une SCPI distribue 4 % et que vous avez acquis 1 000 euros de parts, frais inclus, vous aurez bien perçu 40 euros soit 4 % de 1000 euros. En fait, les frais sont appliqués sur la valeur de revente.

Lors de la souscription en assurance vie, les principes sont les mêmes. En assurance vie, le prix de la part peut être légèrement minoré du fait d’une remise sur les frais d’acquisition.

Par la suite, afin de gérer au mieux ses missions, la SCPI appliquera, chaque année, des frais de gestion, que ce soit en direct ou en assurance vie. Point important, le rendement affiché par les SCPI s’entend très souvent net de frais.

Par ailleurs, la revente des parts est très différenciante. Si le prix de chaque part est identique que l’on détienne ses parts en direct ou en assurance vie, leur traitement ne sera pas le même. En direct, la revente sera liée à l’état du marché. Comme pour une vente immobilière, il faudra un acheteur pour que la vente s’opère. Actuellement, le marché étant dynamique, les SCPI de qualité se cèdent dans un délai court. Attention toutefois, les SCPI ne garantissent pas la liquidité des parts et investir en immobilier et donc en SCPI s’entend sur du long terme.

En assurance vie, les SCPI sont traitées comme des unités de compte, c’est-à-dire que l’assureur garantit sa liquidité. Attention néanmoins, il existe des contraintes de conservation au sein de certains contrats d’assurance vie.

La fiscalité applicable sur les plus-values à la revente ne sont pas les mêmes entre détention directe et assurance vie. En direct, la fiscalité immobilière s’appliquera alors qu’en assurance vie, c’est bien sûr, la fiscalité de l’assurance vie qui le sera.

Enfin, lors de la succession, la fiscalité favorable de l’assurance vie s’appliquera sur les parts détenues dans ce contrat. En direct, les parts entreront dans l’assiette successorale et supporteront les droits de mutation. Point intéressant à souligner, lorsque l’investisseur achète un nombre de parts, la répartition entre ses héritiers s’en trouve facilitée, chacun pouvant alors soit les conserver soit les revendre.

Selon les objectifs et les besoins, on voit bien qu’au-delà du choix de la ou des SCPI acquises, le choix du mode de détention est important dans la réussite de votre investissement. Pour prendre la bonne décision, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.