Réussir son investissement en immobilier locatif avec Stéphane Van Huffel

Pour répondre à ces questions, nous accueillons, Stéphane Van Huffel, directeur général de la plateforme de référencement immobilière Leemo.

Quel est l’élément clé à prendre en compte pour réussir son investissement en immobilier locatif ?

Stéphane : Tout d’abord, je souhaite préciser que si l’immobilier demeure un placement intéressant en période inflationniste, il convient néanmoins de s’assurer d’avoir bien compris les implications d’un tel investissement. Il s’agit d’un placement à long terme. Il convient donc d’avoir une vision patrimoniale à long terme et de se poser ces questions. Est-ce que je peux supporter d’avoir cette épargne immobilisée pendant les prochaines années ? Suis-je en capacité de rembourser les échéances ?

Pour revenir à votre question, l’élément le plus important pour Mickaël va être de bien penser son budget. Il convient tout d’abord de mesurer ses flux financiers afin de définir l’épargne mensuelle que vous pouvez dédier à cet achat. Ensuite, il faut s’assurer de votre capacité d’endettement. Se poseront alors les questions de la durée du prêt liée à votre horizon de placement, de votre projet de conservation ou de revente à terme et enfin des taux d’intérêt proposés. L'enjeu final est d’avoir une mensualité de remboursement, minorée des loyers attendus, facilement supportable financièrement.

Cette mensualité sera majorée d’une cotisation d’assurance. Celle-ci permet de sécuriser votre placement en cas d’accident de la vie. En cas de décès prématuré par exemple, le crédit est remboursé totalement ou partiellement selon le choix à la souscription, et les héritiers conservent alors le bien et les loyers qui s’y rattachent. Voire même le vendent si besoin…

Au-delà de la charge mensuelle liée au crédit, il convient de déterminer si vous souhaitez mobiliser des capitaux au titre d’un apport personnel et conserver une épargne de précaution pour anticiper des périodes sans locataire. La réponse à ces différentes questions déterminera le montant de votre investissement.

Mickael s’interrogeait également sur le dispositif fiscal. Que lui conseillez-vous ?

Stéphane : Il est très difficile de répondre à cette question car le choix du dispositif va dépendre de nombreuses variables. Je n’ai malheureusement pas toutes les données pour répondre à Mickaël.

Plus largement, il est essentiel de connaître les différents dispositifs actuellement disponibles. Dispositif Pinel, démembrement, déficit foncier, location meublée non professionnelle : autant de solutions qui vous permettront d'investir en immobilier locatif tout en bénéficiant d'un moyen pour optimiser votre fiscalité.

Y a-t-il un autre point que Mickaël devrait prendre en compte ?

Stéphane : Oui, le choix du bien va être déterminant. Cette étape conditionne en grande partie le succès de votre investissement. Attention : pour bien choisir votre bien, il est important de rester rationnel et de ne pas tomber dans l’émotionnel. Vous n’achetez pas votre résidence principale. Un bien immobilier « beau » en centre-ville d’une grande métropole ne génère pas automatiquement des loyers importants. Sa rentabilité s’en trouve souvent amoindrie. À l’inverse, des zones en fort développement pourraient proposer des prix accessibles avec un rapport locatif intéressant.

Dans le cadre d’un investissement locatif, il est important de regarder le potentiel de votre bien lors de sa revente. Le premier élément à prendre en compte est donc bien évidemment l’emplacement. Il déterminera le prix d’achat et le loyer que vous pourrez en obtenir. Il faut aussi s’intéresser aux perspectives et potentiels de la ville et du quartier en tenant compte des développements économiques et démographiques. La ville est-elle dynamique ? Des projets d'aménagement la rendront-elle encore plus attractive ? Quel est le montant de la taxe foncière que vous devrez payer chaque année ?

Une fois le bien choisi, quel mode de gestion locative choisir ? Mickaël doit-il confier la gestion locative à une agence ou s’en occuper lui-même ?

Stéphane : Cette gestion correspond à la recherche de locataires, la gestion des loyers, du suivi du bien… Par exemple, si la chaudière lâche, il faudra trouver le bon artisan et s’occuper du suivi de la réparation. Ce confort de gestion aura bien évidemment un coût proportionnel au loyer et sera fonction du niveau des prestations choisies. En contrepartie de cette tranquillité, Mickaël verra son rendement net diminuer. À noter tout de même que cette charge est 100% déductible des loyers déclarés.

Un dernier conseil à donner à Mickaël ?

Stéphane : Nous l’avons vu, il n’est finalement pas si facile de sélectionner le bien et le dispositif le plus adapté à sa situation. C’est pourquoi, alors que nous pensons tous connaître plus ou moins les leviers de l’immobilier, il est important d’être accompagné par un professionnel, un conseiller en gestion de patrimoine. En effet, celui-ci aura accès à des centaines d'offres de biens disponibles sur le marché, partout en France, issus de plusieurs promoteurs et en fonction de votre situation et de votre patrimoine, il pourra vous guider dans le choix du bon dispositif fiscal à activer.

Mickaël a désormais toutes les cartes en main pour prendre la bonne décision.

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