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Par Primonial - Publié le 05.01.2022

Quelles perspectives pour l'immobilier commercial ?

Avec 175 milliards d’euros investis sur neuf mois en 2021 (+ 7 % sur un an), le marché européen de l’immobilier commercial est à nouveau orienté à la hausse. Préoccupés par les risques économiques et financiers, les investisseurs ont poursuivi leur stratégie d’acquisition des actifs bien localisés avec des locataires solides. Henry-Aurélien Natter, Responsable Recherche chez Primonial REIM, passe en revue les différentes catégories d'immobilier collectif en analysant leurs perspectives sur les cinq prochaines années.

Bureaux

Les marchés des bureaux ayant une localisation centrale dans les villes demeurent attractifs pour les utilisateurs et sont donc les mieux positionnés pour le cycle actuel aussi bien en termes de valeur, de revenus que de liquidité. La crise que nous traversons a conduit les utilisateurs à se projeter vers une organisation hybride du travail mixant bureau, tiers-lieux et travail à domicile. Les marchés avec un fort dynamisme économique et ayant une capacité à créer de nombreux emplois sont les marchés de demain.

Dans cette configuration, les actifs/marchés « core » adaptés aux nouvelles caractéristiques du futur lieu de travail, avec des locataires solides et des baux longs devraient connaître les perspectives les mieux orientées sur la croissance des prix et des loyers alors que les actifs les moins sécurisés ou obsolètes pourraient connaître des corrections (emplacements secondaires, vacance importante, inadaptation aux nouveaux usages) ce qui pourrait impacter la capacité de ces biens/ marchés à délivrer un haut niveau de performance. D’autre part, des opportunités seront à saisir dans les quartiers en devenir, des bureaux adaptés aux nouveaux usages et ayant une bonne connexion au réseau de transport en commun.


Commerce

Après avoir été fortement impactés au plus fort de la crise pandémique et s’être orientés vers une phase de stabilisation, certaines typologies de commerce vont connaître une prise de valeur pour les marchés ayant subi une correction trop sévère par rapport à leurs fondamentaux. Toutefois, les commerces faisant face à un problème de fond de leur modèle économique pourraient voir leur valeur à nouveau ajustée. Après les décompressions constatées en 2020, une phase de stabilisation s’est ouverte pour une majorité des marchés en 2021, des ajustements sont actuellement à l’œuvre pour certaines typologies de commerce ayant connu une correction trop sévère par rapport à leurs fondamentaux.

Concernant la localisation, nous pensons que les actifs en pied d’immeuble et les centres commerciaux répondant aux nouvelles attentes des consommateurs devraient connaître les perspectives les mieux orientées sur la valorisation et la croissance future des loyers alors que les actifs avec un emplacement secondaire, une vacance importante, un faible flux piéton ou des enseignes peu attractives pour le consommateur pourraient voir leur performance impactée.


Résidentiel

Les marchés du résidentiel en zone euro sont bien orientés et devraient permettre à une large majorité de métropoles européennes d’assurer une performance locative et en capital satisfaisante lors du dernier trimestre 2021, ce qui devrait également se confirmer lors du premier trimestre 2022. En raison d’une pression forte pour se loger et d’un contexte économique porteur pour les ménages grâce notamment au dynamisme du marché de l’emploi, de taux d’intérêt bas et d’une épargne importante, nous maintenons nos perspectives de croissance des prix du résidentiel en zone euro dans les six prochains mois. De même, nous pensons que la hausse des loyers sera en ligne avec l’évolution de l’inflation.


Si les perspectives sont positives, cela ne signifie pas que des risques n’existent pas concernant une correction des prix comme : une hausse importante des taux d’intérêt pour limiter la surchauffe de l’économie en lien avec une inflation trop forte, des prix au m2 trop élevés ou une croissance des prix décorrélée des fondamentaux d’un marché. Sur la période 2021-2026, les marchés européens du résidentiel ont majoritairement des perspectives de performance en capital et locative bien orientées.


Santé

Les infrastructures de santé sont stratégiques pour la qualité de vie des populations et constituent un enjeu de société en Europe. Il existe un important besoin de rénovation du parc des maisons de retraite médicalisées et de renforcer l’offre (cliniques, maisons de retraite médicalisées, établissements spécialisés, etc.) dans l’ensemble des pays de la zone euro.

De très importants investissements devront être réalisés et portés par le secteur public et le privé, d’autant plus que la pression démographique restera forte d’ici 2025 et continuera de se renforcer dans la décennie suivante. La partie obsolète du parc des maisons de retraite médicalisées et le manque d’offre sur le marché constituent une source importante d’investissement en faveur des produits récents, bien localisés avec un exploitant solide. Nous maintenons nos perspectives positives concernant les capacités du secteur à délivrer une performance en capital et des revenus sécurisés sur le long terme à l’échelle de la zone euro.


Hôtellerie

Après une intensification des campagnes vaccinales durant le premier semestre 2021, la réussite des campagnes de rappel entre la fin 2021 et le début 2022 ainsi que le nombre de personnes non vaccinées font toujours peser des incertitudes sur les risques de dérapage épidémique.

Trimestre après trimestre, les performances du secteur hôtelier s’améliorent progressivement en raison des déblocages et de l’ouverture progressive des frontières. Nous anticipons que les voyages intérieurs resteront le moteur principal de la croissance du secteur hôtelier et permettront de compenser les pertes subies par la réduction des flux de voyageurs en provenance des autres continents. À l’échelle du monde, l’Europe devrait à nouveau enregistrer la meilleure performante à l’horizon 2022.


Cet article fait partie de notre dossier « Où investir en 2022 ? »

Achevé de rédiger le 10 novembre 2021. Cet article est un extrait de l’étude Convictions immobilières de novembre 2021 réalisée par Primonial REIM.

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