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Publié le 25.01.2021

Primopierre / La sélection Good Value for Money 2020-2021

Spécialisée sur l’investissement dans des immeubles de bureaux à Paris et en région parisienne, Primopierre est l’une des principales SCPI du marché français. Fin juin 2020, Primopierre représente une capitalisation de 3,2 milliards d’euros (Md€).

Dans le contexte nouveau lié au covid-19, avec les craintes induites pour un investisseur de s’engager dans de l’immobilier de bureaux au regard de la montée en puissance du télétravail, Good Value for Money souhaite apporter un ensemble d’éléments factuels vis-à-vis de Primopierre:

• Entre le 1er et le 30 juin 2020, Primopierre a réalisé 12 relocations pour une surface globale de 5 009 m2 (environ 1 % de son patrimoine) à mettre au regard des 4 libérations de locaux ne pesant que 1 229 m2.

• En faisant le choix de louer une partie de ses surfaces sous franchise, Primopierre a réussi à faire monter son taux d’occupation financière (TOF) à 94,9 % au 30 juin 2020. C’est un ratio particulièrement élevé dans le domaine des SCPI de Bureaux, la moyenne du secteur observée par Good Value for Money se situant entre 88 % et 90 %.

• Primopierre a fait le choix d’une politique d’entretien régulier de son patrimoine locatif, ce qui en facilite la location d’une part et le valorise à la revente si nécessaire d’autre part. Ainsi en 2019, 24 immeubles sur un total de 74 détenus par la SCPI ont fait l’objet de travaux.

• Les principaux locataires de Primopierre (en % des loyers perçus en 2019) sont des grands groupes privés ou parapublics :

o SNCF : 6,4 %,

o PSA : 3,8 %,

o Faurecia : 3,8 %,

o Natixis : 3,4 %,

o Amundi AM : 3,0 %.

• Notons également qu’il n’y a pas dans le patrimoine ni dans les locataires de Primopierre une position particulièrement forte susceptible de mettre en difficulté la SCPI en cas de souci sur l’immeuble ou de perte du locataire :

o Le principal immeuble détenu par Primopierre se situe 1 rond-point du Général Eisenhower à Toulouse. C’est un bien situé dans la banlieue de Toulouse, dans une zone de bureaux et en proximité de l’aéoroport. Il pèse 8,1 % du patrimoine de la SCPI (mesuré en m2).

o Concernant les locataires, le principal est la SNCF qui représente 6,4 % des loyers annuels perçus par Primopierre. Concrètement, le risque est réparti sur un ensemble de sites à Paris, en région parisienne et à Lyon, ce qui l’atténue pour la SCPI.


Après avoir passé au peigne fin la situation et les différents indicateurs de Primopierre, Good Value for Money a renouvelé la Sélection Premium de la SCPI en 2020 / 2021 pour la 3ème année consécutive. Sachant que cette qualification est obtenue sur la base de la mesure d’éléments factuels concernant la SCPI, Good Value for Money souligne les atouts suivants de Primopierre :

• Un faible niveau d’endettement à date, celui-ci ne représentant que 11,5 % de la capitalisation alors que ce ratio se situe fréquemment à 25 % voire 30 % pour des SCPI.

• Une trésorerie de 141 millions d’euros (M€) au 30 juin 2020 permettant de faire face à des flux éventuels de sorties.

• Une capacité de la SCPI à réaliser des acquisitions en fonction des opportunités de marché grâce à sa trésorerie et à son faible endettement.

• Un taux de rendement intrinsèque (TRI) moyen de 4,25 % sur les 5 dernières années (période 2015-2019).


Sachez que Primopierre est largement diffusée au sein de contrats d’assurance-vie, dont un certain nombre sélectionnés par Good Value for Money :

• Arborescence Opportunités 2 (UAF Life Patrimoine / Spirica),

• Darjeeling (Placement-direct.fr / SwissLife Assurance et Patrimoine)

• Puissance Avenir (assurancevie.com / Suravenir),

Target + (Primonial / Oradéa Vie),

• …


Cyrille Chartier-Kastler

Créateur de Good Value for Money (GVfM)

Cyrille Chartier-Kastler est le créateur de Good Value for Money (GVfM) et inventeur du présent concept de "prescripteur d'assurance", est un expert reconnu dans le Secteur de l'Assurance et de la Protection Sociale.

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