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Par Nathalie Chevallier - Publié le 08.12.2022

Tout savoir sur les SCPI à crédit

Le financement des SCPI à crédit reste confidentiel et méconnu du grand public, mais, c'est l’un des seuls placements financiers qui peut bénéficier à la fois de l’effet de levier et de montages sur mesure.

Le financement des SCPI à crédit reste confidentiel et méconnu du grand public. C’est pourtant l’un des seuls placements financiers qui peut bénéficier à la fois de l’effet de levier et de montages sur mesure. Attention néanmoins, le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement.

En cas de défaillance au remboursement du prêt consenti, les parts de la SCPI pourraient devoir être vendues, pouvant entraîner une perte de capital. S’il s’agit d’une SCPI « fiscale », le bénéfice de l’avantage fiscal accordé pourra être remis en cause. Enfin, en cas de vente des parts de la SCPI à un prix décoté, l’associé devra compenser la différence éventuelle existant entre le capital restant dû (en vue de rembourser le solde du prêt) et le montant issu de la vente de ses parts.

Qu’est-ce que l’effet de levier ?

Il s’agit d’un principe financier qui consiste à s’endetter pour augmenter sa capacité d’investissement, et donc augmenter son capital à long-terme. Pour que ce soit plus parlant, j’aime utiliser cette analogie. Imaginons une énorme pierre dans un jardin que l’on veut déplacer. Sans outil, on utilise ses bras et on fournit un effort considérable. C’est l’achat cash !

Avec une bèche, on pourra soulever la pierre plus facilement. Et, plus on s’éloignera de l’objet, plus l’effort sera facile. C’est l’achat à crédit. Plus la durée du crédit sera longue et plus l’effort d’épargne sera réduit.


Comment prendre en compte l’aspect taux ?

En France, la culture du crédit est très centrée sur l’achat de la résidence principale et le réflexe est d’aller challenger le meilleur taux. Or, dans l’investissement locatif, ce n’est pas le taux qui est le plus important, c’est le montage.


Qu’est-ce qu’un bon montage ?

De façon générale, un bon montage, c’est la durée la plus longue possible, sans apport. C’est comme cela que l’effet de levier est optimal. Il faut ensuite que le montage s’adapte à la situation du client et à ses objectifs.


Avez-vous un exemple à nous donner ?

Prenons le cas, d’un client avec un taux marginal d’imposition, ou TMI, à 11 % et dont les revenus ne sont pas suffisants pour prétendre acheter un bien immobilier direct. Avec les SCPI, le client pourra ajuster sa souscription à partir de 30 000 euros et ainsi se constituer un patrimoine avec un effort d’épargne adapté.


Est-ce toujours intéressant pour des personnes ayant une TMI plus importante ?

Oui, mais le montage va être différent. Il faut pousser le raisonnement encore plus loin en couplant deux types de SCPI. Prenons cette fois, l’exemple d’un client avec une TMI à 41 % qui cherchera à réduire l’impact fiscal au maximum. La première étape consiste à acheter des SCPI de rendement via un prêt amortissable sur la durée la plus longue possible. On y ajoute dans le même temps une souscription de part de SCPI de capitalisation. La SCPI de capitalisation ne sert pas de loyers mais les intérêts d’emprunt sont déductibles. Pour ne pas alourdir l’effort d’épargne, l’idéal sera de monter ce financement en in fine, c’est-à-dire que le remboursement se fait à la fin du crédit.


Comment ce montage permet de réduire la fiscalité ?


C’est en cumulant les intérêts d’emprunts des deux financements, que l’on parvient à neutraliser tout ou partie la fiscalité. Il rencontre un franc succès auprès de nos partenaires et de nos clients.

Nathalie Chevallier

Directrice du département financement de Primonial

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