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Publié le 11.08.2022

Peut-on vendre une maison ou un appartement après donation ?

Vous avez reçu un bien immobilier en donation et vous souhaitez le vendre ? Sachez qu'il n’est possible de le vendre que sous certaines conditions. En effet, certaines clauses de l’acte notarié de donation peuvent interdire la vente du bien reçu en don ou du moins fixer des conditions pour que cela soit possible. La vente d'un bien reçu en donation ne s'improvise donc pas.

Quelles différences entre un bien immobilier donné et un bien hérité ?

Avant d'aller plus loin, il convient de faire la différence entre de la donation et une succession. Dans les deux cas, il s'agit de la transmission d'un patrimoine. De ce fait, elles doivent toutes les deux être déclarées aux services des impôts. La donation est réalisée de son vivant par une personne qui veut transmettre certains de ses biens, immobiliers notamment. La donation d'un bien immobilier est ainsi un acte juridique par lequel une personne transfère la propriété d'un bien à un autre. Le donateur doit rédiger un acte notarié pour que la donation soit valable.


Peut-on vendre une maison ou un appartement dont on a hérité ?

S’il y a plusieurs héritiers, un accord devra être obligatoirement trouvé entre toutes les parties pour réaliser la vente immobilière du bien hérité. L’acte de succession est rédigé par le notaire qui, en fonction de des volontés de la personne décédée dans son testament et de la législation, déterminer les droits des différents héritiers. C’est aussi lui qui s’occupe de la mise en place des procédures fiscales et hypothécaires et du paiement des droits de succession.


Peut-on vendre une maison ou un appartement après donation ?

La vente d'un bien reçu en donation nécessite l'accord de tous les ayants-droit. Pour être sûr de pouvoir réaliser la revente d’un bien immobilier donné, il faut tout simplement que le donateur le précise dans l’acte de donation. Pour cela, plusieurs possibilités s'offrent au donateur. Le donateur peut aussi mettre en place une condition suspensive à l'autorisation de vente. Ainsi, le bien, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison pourra être vendu par le donataire si et seulement si, les conditions précisément nommées sont dûment remplies. Cela peut être par exemple une condition liée au nombre d’années de détention.


Les clauses ne vous permettant pas de vendre

Certaines clauses de l’acte notarié de donation peuvent interdire la vente du bien reçu en don, même s’il s’agit d’une donation de vos parents ou d’un membre de la famille. Passage en revue des trois principales.

1- Donation d'un bien immobilier de son vivant avec la clause d’inaliénabilité 

C’est la clause la plus répandue. Elle permet au donateur d’interdire au donataire de revendre ou de donner le bien immobilier. Elle est souvent utilisée lorsque le donateur refuse que le bien ne sorte du cadre familial. Attention, cette interdiction doit être temporaire et justifiée. Elle ne peut donc pas durer tout au long de la vie du donateur. Il a néanmoins la possibilité de la prolonger jusqu’à son décès.


2- Vendre un bien en donation-partage : la clause de réserve d’usufruit

Dans le cadre d’une donation-partage avec usufruit, la nue-propriété (droit de disposer du bien) vous est transférée, mais l’usufruit (droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus) revient toujours au donateur. Au décès du donateur, l’usufruit vous reviendra en votre qualité de donataire. Vous en deviendrez alors l’unique propriétaire.

Vente d'un bien en donation avec usufruit : est-ce que l'usufruitier peut vendre ?

Comme nous l'avons vu, dans la majorité des cas, l'usufruitier ne peut pas vendre. Mais renseignez-vous car cette clause permet, sous certaines conditions, la vente du bien par le donataire en cas d’accord du donateur.


3- Le droit de retour conventionnel

Enfin, dernière possibilité, le donateur peut ajouter une clause de droit de retour du bien immobilier si le donataire venait à décéder. Ainsi, les descendants du donataire ne disposeront pas du bien en question. La propriété reviendra alors au donateur. Ainsi, la présence d’une clause de droit de retour interdit formellement la vente du bien cédé.


En conclusion, nous pouvons dire que la vente d'un bien reçu en donation est un sujet sensible. Dans tous les cas, il convient de protéger les intérêts du donateur et du donataire. Pour cela, il est important de se faire accompagner par des professionnels dans la rédaction des clauses qui apparaitront dans l'acte de donation. Il est également recommandé se renseigner auprès de l'administration fiscale avant de procéder à la vente.


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