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Par Primonial - Publié le 02.04.2019

Optimiser un ancien investissement immobilier

Parmi les très nombreuses études que nous réalisons, une a retenu notre attention ces dernières semaines. Cette famille détient de l’immobilier locatif et subit une trop forte pression fiscale sur ses revenus fonciers. Notre objectif : mettre en place une nouvelle stratégie patrimoniale pour leur permettre de profiter au mieux de leurs investissements.

La situation : un important patrimoine immobilier et un investissement locatif "Besson"

  • Epoux âgés de 62 et 63 ans
  • Pensions de retraites : 60 000 € annuels
  • Impôt sur le revenu : taux marginal d’imposition (TMI) de 30 %

Patrimoine : une résidence principale valorisée 450 000 €, une résidence secondaire valorisée à 300 000 €, un bien immobilier locatif acquis en 2001 sous le dispositif Besson valorisé actuellement à 350 000 € et une épargne financière d’environ 100 000 €.

Les avantages fiscaux liés à l’investissement Besson sont arrivés à leur terme. La période d’amortissement est échue et le crédit souscrit par les époux a été remboursé. Le bien est loué nu pour un montant brut de 16 000 € annuel, soit 14 400 € net de charges locatives. Après impôt et prélèvements sociaux, les revenus nets issus de la location de leur bien s’élèvent à environ 7 603 €, soit un rendement net de 2,17 %. Très loin de leurs espérances de revenus complémentaires.

Nous leur avons présenté trois options pour leur permettre de profiter au mieux des revenus complémentaires issus de leur patrimoine.

Option 1 : Louer le logement meublé

Ils pourraient envisager de garnir le bien et de bénéficier du régime comptable et fiscal favorable de la location meublée non-professionnelle (recettes imposables dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux).

Si les recettes brutes sont inférieures ou égales à 72 500 €, le régime fiscal micro-BIC s’applique automatiquement et permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes perçues. Au-delà de ce seuil (ou sur option), le régime réel simplifié s’applique. Il permet de déduire l’intégralité des charges foncières, les éventuels intérêts d’emprunt et les amortissements. Grâce à ces règles fiscales avantageuses, le résultat fiscal est minoré ou nul pendant une certaine durée.

Il implique toutefois un certain nombre de précautions (respect de certaines formalités administratives, établissement des déclarations fiscales par un expert-comptable, adaptation du bail donc il faut attendre de pouvoir le renouveler, nécessité d’un marché locatif adapté à la location meublée, etc.).

Option 2 : céder le bien et investir dans la location meublée gérée

Dans ce cas de figure, la gestion serait assurée par un organisme spécialisé (résidence étudiante, EHPAD, etc…). L’objectif poursuivi est également de se placer sous le régime fiscal des BIC et de ne pas subir de contraintes de gestion liées à l’exploitation d’un bien immobilier.

Pour rappel, en cas de plus-value immobilière existante, la cession déclenche son imposition (impôt sur le revenu 19 % + prélèvements sociaux 17,2 %, après abattement pour la durée de détention). Il convient donc de s’assurer que le coût fiscal ne grève pas l’intérêt de l’opération.

Par ailleurs, le bien immobilier cédé étant initialement loué nu, il est nécessaire de tenir compte de l’état des déficits imputés sur le revenu global. En effet, l'imputation des déficits fonciers sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €) n'est définitivement acquise que si le contribuable destine l’immeuble à la location nue jusqu'au 31 décembre de la 3èmeannée suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée.

A défaut, donc en cas de cession avant trois ans, les revenus fonciers et les revenus globaux des trois années précédentes sont recalculés sans l’imputation des déficits sur le revenu. Cette remise en cause implique par ailleurs le paiement d’intérêts de retard de 0,2 % par mois. En cas de déficit imputé sur le revenu global, l’opération pourra donc être retardée.

Option 3 : céder le bien et arbitrer vers une enveloppe de capitalisation

Toujours sous réserve de l’éventuel impôt sur la plus-value à acquitter et de l’état des déficits passés imputés sur le revenu global, le remploi du produit de la cession du bien sur un contrat d’assurance vie (ou un contrat de capitalisation) et la mise en place de rachats partiels réguliers selon les besoins permettraient de conserver un train de vie identique voire supérieur, tout en limitant fortement la fiscalité.

En effet, le contrat d’assurance vie dispose d’un cadre fiscal privilégié en termes de rachat. Seule la quote-part d’intérêts liée aux rachats est imposée. En cas de nouvelle souscription, après application d’un abattement de 4 600 € (personne seule) ou 9 200 € (couple), les intérêts sont imposés au PFU de 30 % (12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux) pour les encours supérieurs à 150 000€ (ou contrat de moins de 8 ans) et, au PFL 7,5% (+ prélèvements sociaux 17,2 %) pour les encours inférieurs à cette somme (et contrat de plus 8 ans) ; ou sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu (+ prélèvements sociaux 17,2 %).

Le contrat d’assurance vie présenterait également un cadre fiscal favorable en termes de transmission (imposition au taux de 20% jusqu’à 700 000 € après un abattement de 152 500€ par bénéficiaire, et 31,25 % au-delà pour les primes versées avant les 70 ans de l’assuré).

Fiscalité applicable au 1er janvier2020.

Exemple et solutions non contractuels donnés à titre indicatif. Le traitement fiscal de chaque solution présentée dépend de la situation personnelle de l’investisseur, et est susceptible d’évoluer dans le temps. Les solutions présentées doivent être adaptées à la situation patrimoniale, financière et fiscale, aux objectifs et profil de l’investisseur, et peuvent présenter un risque de perte en capital.

Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.

Ni les articles, ni les informations contenues dans ces derniers ne peuvent être considérés comme un conseil en investissement, une proposition d'investissement, une offre ou une sollicitation d'achat, de souscription ou de vente d'un instrument financier ou de tout autre produit et support d'investissement. 

Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.

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