Appelez nos conseillers

Renseignement, information, prise de rendez-vous : nos conseillers sont à votre écoute.

0 800 881 888

Appel gratuit depuis un poste fixe, du lundi au vendredi de 9h à 12h30, de 14h à 18h.

Être rappelé

Nos conseillers sont à votre disposition. N'hésitez pas à expliciter votre demande pour que nous puissions vous apporter la meilleure réponse possible.

Vos projets de vie et d'investissement sont importants : nous vous apporterons les réponses et conseils les plus adaptés.

Pour connaitre et exercer vos droits, notamment de retrait de votre consentement à l’utilisation des données collectées par ce formulaire, veuillez consulter notre politique de données personnelles.

*Champs obligatoires

Les informations personnelles recueillies feront l'objet d'un traitement. Conformément à la loi française n° 78-17 du 6 janvier 1978, vous bénéficiez d'un droit d'accès, de rectification, d’effacement, de portabilité et d'opposition relatif aux données le concernant. Pour exercer ces droits ou contacter le responsable des données personnelles pour toute information complémentaire, vous pouvez nous écrire par email à DDP@primonial.fr ou par courrier à l'adresse Primonial - DDP – 6-8, rue du Général Foy, 75008 Paris. Pour plus d'informations vous pouvez consulter notre politique de données personnelles.

Rendez-vous, information, renseignement : laissez-nous un message !

Nos conseillers sont à votre disposition. N'hésitez pas à expliciter votre demande pour que nous puissions la traiter au mieux.

Pour connaitre et exercer vos droits, notamment de retrait de votre consentement à l’utilisation des données collectées par ce formulaire, veuillez consulter notre politique de données personnelles.

*Champs obligatoires

Les informations personnelles recueillies feront l'objet d'un traitement. Conformément à la loi française n° 78-17 du 6 janvier 1978, vous bénéficiez d'un droit d'accès, de rectification, d’effacement, de portabilité et d'opposition relatif aux données le concernant. Pour exercer ces droits ou contacter le responsable des données personnelles pour toute information complémentaire, vous pouvez nous écrire par email à DDP@primonial.fr ou par courrier à l'adresse Primonial - DDP – 6-8, rue du Général Foy, 75008 Paris. Pour plus d'informations vous pouvez consulter notre politique de données personnelles.

Par Primonial

Optimiser un ancien investissement immobilier

Parmi les très nombreuses études que nous réalisons, une a retenu notre attention ces dernières semaines. Cette famille détient de l’immobilier locatif et subit une trop forte pression fiscale sur ses revenus fonciers. Notre objectif : mettre en place une nouvelle stratégie patrimoniale pour leur permettre de profiter au mieux de leurs investissements.

La situation : un important patrimoine immobilier et un investissement locatif "Besson"

  • Agés de 62 et 63 ans
  • Retraites : 60 000 € de pension
  • Impôts : dans la tranche à 30 % à l’IR.
  • Patrimoine : une résidence principale valorisée à 450 000 €, une résidence secondaire valorisée à 300 000 €, un bien immobilier locatif acquis en 2001 sous le dispositif Besson valorisé actuellement à 350 000 € et une épargne financière d’environ 100 000 €.

Les avantages fiscaux liés à cet investissement Besson sont arrivés à leur terme. La période d’amortissement est échue et le crédit qui avait été souscrit a été remboursé. Le bien est loué nu pour un montant brut de 16 000 € annuel, soit 14 400 € net de charges locatives. Le constat a été difficile : après impôt et prélèvements sociaux, les revenus nets issus de la location de leur bien s’élèvent à environ  7603 €, soit un rendement net de 2,17 %. Très loin de leurs espérances de revenus complémentaires.

Nous leur avons présenté trois options pour leur permettre de profiter au mieux de revenus complémentaires issus de leur patrimoine.


Option 1 : Louer le logement meublé

Ils pourraient envisager de garnir le bien et de bénéficier du régime comptable et fiscal favorable de la location meublée non-professionnelle (bénéfices industriels et commerciaux). Le bénéfice de ce régime permet la perception de revenus complémentaires moins fiscalisés que des revenus fonciers.

Il implique toutefois un certain nombre de précautions (respect de certaines formalités administratives, établissement des déclarations fiscales par un expert-comptable, adaptation du bail donc il faut attendre de pouvoir le renouveler, et nécessité d’un marché locatif adapté à la location meublée …).


Option 2 : céder le bien et investir dans la location meublée gérée

Seconde piste : céder leur bien et investir dans un autre bien loué meublé, mais dont la gestion est assurée par un organisme spécialisé (résidence étudiante, EHPAD, etc…). L’objectif poursuivi est également de se placer sous le régime fiscal des BIC et de ne pas subir de contraintes de gestion liées à l’exploitation d’un bien immobilier.

Attention : la cession déclenche l’imposition des plus-values. Il convient donc de s’assurer que le coût fiscal ne grève pas l’intérêt de l’opération.

Il y a un autre aspect à ne pas négliger lors de la cession d’un bien, particulièrement lorsqu’il était soumis précédemment à un régime fiscal comme le Robien ou le Besson, permettant la constatation d’amortissements : l’état des déficits imputés sur le revenu global. L'imputation des déficits fonciers sur le revenu global (dans la limite de 10 700 €) n'est définitivement acquise que si le contribuable destine l’immeuble à la location jusqu'au 31 décembre de la 3ème année suivant celle au titre de laquelle l'imputation a été pratiquée.

A défaut, donc en cas de cession avant trois ans, les revenus fonciers et les revenus globaux des trois années précédentes sont recalculés sans l’imputation des déficits sur le revenu. Cette remise en cause implique par ailleurs le paiement d’intérêts de retard de 0.2 % par mois. En cas de déficit imputé sur le revenu global, l’opération pourra donc être retardée.


Option 3 : céder le bien et arbitrer vers une enveloppe de capitalisation

Toujours sous réserve de l’éventuel impôt de plus-value à acquitter et de l’état des déficits passés imputés sur le revenu global, le remploi du produit de la cession du bien sur un contrat d’assurance vie et la mise en place de rachats partiels réguliers permettraient de conserver un train de vie identique voire supérieur tout en limitant fortement la fiscalité.

En effet, le contrat d’assurance vie dispose d’un cadre fiscal privilégié en termes de rachat. Seule la quote-part d’intérêts liée aux rachats est imposée, et la fiscalité peut être dégressive dans le temps. Les souscripteurs ont le choix entre l’intégration de ces gains au barème progressif de l’impôt sur le revenu ou le PFU (35 % de 0 à 4 ans, 15 % de 4 à 30 % avant 8 ans et 7,5 % au-delà après abattement de 4600 + 9200 € + PS 17.2% pour les encours < 150.000 €) ou 30% pour les encours > 150.000 €)

Le contrat d’assurance vie présenterait également l’avantage de moduler leurs revenus complémentaires en fonction des besoins réels et d’éviter toute contrainte de gestion locative.




Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.

Ni les articles, ni les informations contenues dans ces derniers ne peuvent être considérés comme un conseil en investissement, une proposition d'investissement, une offre ou une sollicitation d'achat, de souscription ou de vente d'un instrument financier ou de tout autre produit et support d'investissement.

Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.



Primonial vous aide