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Par Primonial

Loueur en meublé : quel statut choisir ?

L’activité de loueur en meublé peut être exercée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP). Principale différence entre les deux statuts, le loueur professionnel bénéficie d’avantages fiscaux spécifiques dont ne profite pas le loueur non professionnel. En contrepartie, le LMP engendre des contraintes comme l’affiliation au RSSI (ex RSI) et des cotisations non négligeables.

LMP ou LMNP : avantages fiscaux et contraintes

Vous disposez d’un bien immobilier et réfléchissez à le louer en meublé ? Avant de vous lancer, sachez que cette activité peut être exercée à titre professionnel ou non. Pour pouvoir choisir le statut professionnel, vous devez remplir simultanément deux conditions :

  • Facturer plus de 23 000 euros TTC de loyers issus de biens meublés par an,
  • S’assurer que les autres revenus professionnels (salaires…) de votre foyer fiscal sont inférieurs aux loyers perçus.

À l’inverse, vous serez sous statut LMNP, lorsque :

  • Vous n’exercez pas cette activité à titre professionnel,
  • Vos recettes locatives ne dépassent pas 23 000 euros par an et ne représentent pas plus de 50 % de vos revenus globaux.

LMP et LMNP : imposition des loyers

LMP : Le loueur professionnel, qui relève du régime réel* pour l’imposition de ses loyers, bénéficie d’un régime de faveur lorsqu’il constate un déficit (ses charges sont supérieures à ses loyers) : il peut le déduire de son revenu global imposable sans limitation pendant six ans.

Si le loueur professionnel ne peut déduire les frais qu’il a engagés, faute de recettes locatives, il peut les reporter au cours des trois premières années de location. C’est souvent le cas lorsque les programmes LMP sont acquis en état futur d’achèvement.

LMNP : Les déficits du loueur non professionnel sont imputables uniquement sur les revenus (loyers) des biens meublés des 10 années suivantes.





* Le régime réel est la méthode de calcul du résultat imposable consistant à déduire les charges des recettes, afin que l'assiette de l'impôt reflète le plus fidèlement possible le gain du contribuable.

LMP et LMNP : imposition des plus-values

LMP : Comme le loueur professionnel relève du régime des plus-values professionnelles, il dispose d’une exonération partielle si il y a plus de 5 ans d’exercice et si les recettes sont comprises entre 90 000 et 126 000 €. L'exonération est totale si il y a plus de 5 ans d’exercice et si les recettes sont inférieures à 90 000 €.

LMNP : Régime des plus-values des particuliers, donc exonération totale au bout de 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu ; au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.


LMP et LMNP : charges sociales professionnelles, CSG, CRDS

LMP : RSI de 25 à 35 % du revenu net professionnel ; CSG / CRDS sur les revenus d’activité (8 %).

LMNP : Aucune charge sociale professionnelle ; CSG / CRDS sur les revenus du capital (17,2 %). 

LMP et LMNP : Impôt sur la fortune immobilière

LMP : Exonération des biens du LMP à condition que ces derniers soient considérés comme des actifs professionnels. Il est important de rappeler que cette exonération est conditionnelle et surtout pas évidente à obtenir compte tenu de la nécessité d’en faire son activité principale. Il est donc primordial de se faire accompagner par un conseiller pour choisir le dispositif le mieux adapté à sa situation.

LMNP : Le loueur non professionnel doit inclure la valeur vénale des biens meublés qu’il loue dans son patrimoine soumis à l’IFI. Il a donc davantage de risques de dépasser le seuil d’imposition de 1,3 million d’euros et d’être assujetti à cet impôt.

Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.

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Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.


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