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Par Primonial

Location d’habitation : les obligations du bailleur

Les propriétaires qui louent un logement, vide ou meublé, à usage de résidence principale pour le locataire font face à de nombreuses contraintes : contrat, garanties, préavis, charges… On fait le point sur vos principales obligations.

Avant de se lancer

Vous êtes propriétaire d’un bien et vous réfléchissez à le mettre à la location ? Avant de vous lancer, il est important de prendre connaissance des contraintes qui pèseront sur vous. En effet, la loi Alur de mars 2014 a fortement augmenté vos obligations. Passage en revue de vos devoirs.

Un logement meublé

Votre première décision portera sur le type de location : vide ou meublée. Une location meublée obéit à des critères d'ameublement précis consultable sur Service-public.fr Cette solution est légèrement plus avantageuse en matière d’obligations. La durée d’un bail meublé est plus courte : un an contre trois ans pour une location vide. Par ailleurs, vous pouvez proposer un bail meublé non renouvelable de neuf mois à un étudiant. La durée du préavis est plus courte en meublé : votre locataire doit respecter un préavis d’un mois, contre un ou trois mois en location vide. De votre côté, vous avez un préavis de trois mois, contre six mois en location vide.


A savoir : Alors qu’il avait été annulé par le tribunal administratif, l’encadrement des loyers fait son grand retour avec la loi Elan. Désormais, il pourra être appliqué sur demande par les villes de plus de 50 000 habitants lorsque quatre conditions sont réunies : un écart important entre les loyers moyens du parc locatif privé et le parc social, un niveau de loyer médian élevé, un faible taux de constructions neuves et des perspectives limitées de production. Pour le moment, seules Lille et Paris ont indiqué qu’elles utiliseraient ce dispositif. En cas de non-respect, le préfet pourra prononcer une amende à l’encontre du bailleur, pouvant aller de 5 000 euros à 15 100 euros.

Un logement décent

La première obligation du propriétaire est de délivrer un logement décent, c’est-à-dire qui ne porte pas atteinte à la sécurité ou à la santé du locataire. Le logement doit par exemple comporter au moins une pièce principale présentant une surface habitable de neuf mètres carrés et une hauteur sous plafond minimale de 2,2 mètres ou un volume habitable de vingt mètres cube. Pour retrouver l’ensemble des équipements nécessaires à la location d’un bien immobilier, vous pouvez vous rendre sur l’espace dédié du site Service-public.fr. Le non-respect des normes de décence peut avoir des conséquences lourdes puisque si le juge du Tribunal d’instance constate que le logement n’est pas conforme, il peut contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires, imposer une réduction de loyer et fixer des dommages et intérêts.

Un logement paisible

Les textes de loi vont même plus loin puisque le bailleur doit également s’engager à fournir au locataire une jouissance paisible du logement mis en location. Par conséquent, le propriétaire doit s'interdire tout agissement qui pourrait gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi comme certains travaux de réparation par exemple. Dans ce cadre, le bailleur n'a pas le droit d'interdire à son locataire de recevoir ou d'héberger des proches ou de détenir un animal domestique. Il ne peut pas non plus lui imposer des visites de contrôle ou, d'une manière générale, des visites imposées.


En revanche, le propriétaire n'est pas responsable des troubles que les tiers occasionnent à son locataire. Dans le cadre de nuisances sonores imputables au voisinage, le locataire ne peut pas se tourner vers son propriétaire pour obtenir une amélioration de la situation. C’est à lui de faire les démarches nécessaires.


Le contrat de bail

En plus de l’identité des parties et de la description du bien, le bail doit contenir certaines mentions obligatoires. Il doit préciser le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, les honoraires facturables au nouveau locataire, les modalités de récupération des charges, ainsi que le montant des travaux effectués depuis le dernier bail. L’état des lieux doit aussi être établi conformément à un modèle imposé ; il doit être accompagné d’un inventaire et d’un état détaillé du mobilier en cas de location meublée. Des documents informatifs sont à remettre au locataire au moment de la signature du contrat de bail ou de son renouvellement. Pour en connaître l’intégralité, nous vous invitons à vous rendre sur le site Service-public.fr 

Quittance de loyer

Pour chaque loyer réglé, le propriétaire (ou son mandataire) est tenu de transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande. Toute clause du contrat de bail faisant supporter des frais de quittance est considérée comme illégale. La quittance porte sur le détail des sommes versées par le locataire, en distinguant le loyer et les charges du montant de la participation éventuelle du locataire aux travaux d'économie d'énergie engagés avant la signature du bail.

Les garanties de paiement

Vous pouvez demander au locataire de vous fournir une caution solidaire pour garantir le paiement des loyers, qui prendra le relais s’il est défaillant. Il vous est également possible de souscrire à vos frais une assurance contre les risques locatifs. Néanmoins, vous ne pouvez pas demander un cautionnement si vous souscrivez une assurance, sauf location à un étudiant ou à un apprenti.

Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.

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Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.


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