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Par Primonial

Le démembrement d'un bien familial

A la suite d’une donation ou d’une succession, les biens transmis peuvent être démembrés. Les donataires ou héritiers adoptent alors la qualité de nu-propriétaire. Ils conservent ainsi la faculté de disposer du bien sans toutefois pouvoir en jouir ou en user, à la différence de l’usufruitier. La nue-propriété est une situation d’attente puisque la pleine propriété se reconstitue au décès de l’usufruitier. De cette situation naissent souvent des conflits entre ces deux parties puisque les intérêts peuvent être opposés pour l’administration et la gestion des biens.

Usufruitiers et nu-propriétaires : pendre en compte les règles fiscales applicables

En cas de démembrement de propriété, les revenus procurés par la location reviennent à l'usufruitier. C'est donc lui qui est imposable sur la totalité des revenus encaissés. L'usufruitier peut déduire de ses revenus fonciers les charges effectivement supportées (sauf application du régime du micro-foncier).

Sur option, le nu-propriétaire peut déduire les dépenses de grosses réparations uniquement, sur ses revenus fonciers pendant 10 ans (sous réserve que l'immeuble soit loué par l'usufruitier).

En termes d’IFI, les biens grevés d'un usufruit sont compris pour leur valeur en pleine propriété dans le patrimoine de l'usufruitier. En revanche le nu-propriétaire n'a en principe rien à déclarer sur ce bien au titre de l'IFI.


Usufruitiers et nu-propriétaires : quelles responsabilités ?

Dans une situation de démembrement, il est essentiel de connaître les droits de chacun afin d’anticiper les rapports entre les parties et d’éviter ainsi les conflits. Pour mémoire, le nu-propriétaire et l'usufruitier ne sont pas en situation d'indivision, en conséquence aucun d'eux ne peut donc exiger le partage. D’après l'article 605 du code civil, l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien, le nu-propriétaire aux grosses réparations. 

Pour ces dernières, il s’agit de celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure ou sa solidité générale : toitures, murs porteurs, fissures dans la façade… Le Code civil en dresse une liste (article 606), mais elle n’est pas limitative. Pour mémoire, lorsque le bien démembré est logé dans une copropriété, une clause de solidarité du paiement des dépenses entre usufruitier et nu-propriétaire peut exister dans le règlement de copropriété pour les travaux relatifs à l’immeuble.


L’usufruitier n’a aucune action pour contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations (Cass. civile 3ème 30 janvier 1970). Toutefois l’inverse est possible lorsque l’usufruitier n’assume plus les charges d’entretien qui lui incombent et laisse dépérir le bien en compromettant sa bonne conservation. Dans cette situation, le nu-propriétaire peut être autorisé (par décision de justice) à réaliser les travaux et à se faire rembourser par l’usufruitier des sommes avancées.

Il est possible d’encadrer les rapports et les droits de chacune des parties lorsqu’un bien est démembré. Nus-propriétaires et usufruitiers peuvent signer une convention d'usufruit réglant le mode de gestion du bien. Des clauses, comme par exemple la nature et la répartition des travaux, la gestion de la copropriété, la vente et la fixation du prix, peuvent être établies et éviteront les conflits ultérieurs tout en permettant de préserver une harmonie.

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