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Par Daniel While

« La temporalité de l’immobilier est fondamentalement différente de celles des marchés financiers »

Entretien avec Daniel While, Directeur recherche & stratégie chez Primonial REIM, l'un des principaux gérants d'actifs immobiliers en France et en Europe.

Les marchés boursiers se sont effondrés au cours de ces dernières semaines. Peut-on en dire autant des marchés immobiliers ?

Non. Les transactions se sont quasiment arrêtées ces derniers jours, du coup il n’y a plus de référence en termes de prix, mais pas non plus de baisse actée des valeurs d’actifs. Aujourd’hui nous avons un choc extérieur et ponctuel sur l’économie réelle, qui porte sur le « numérateur », c’est-à-dire le revenu. Il peut se traduire par des impayés ou, dans le pire des cas, par des faillites d’entreprises. Le dispositif gouvernemental a, explicitement, pour vocation d’empêcher les défauts d’entreprises et de compenser financièrement leurs pertes. Les décrets à paraître et la solidité de ce dispositif, seront bien sûr la clef des prochaines semaines.

Pourquoi, le marché immobilier résiste mieux ?

La comparaison avec la crise de 2008 est éclairante. À l’époque, l’immobilier de bureau rapportait autant que les placements sans risque (autour de 4 %). Il était donc survalorisé et la crise financière n’a fait que percer une bulle. Aujourd’hui, la prime de risque immobilière est de plusieurs centaines de points de base et doit permettre d’absorber un choc s’il est temporaire. Deuxième point : la temporalité de l’immobilier est fondamentalement différente de celles de marchés financiers : alors que les actions sont valorisées en permanence en fonction de l’offre et de la demande, l’immobilier se valorise moins fréquemment, en fonction de transactions peu nombreuses, qui durent plusieurs mois. Le point central est qu’au sortir de la crise sanitaire la liquidité du marché immobilier soit vite rétablie. Cela dépendra de la confiance du marché et de la situation financière des institutionnels qui l’animent.

Cela peut-il changer à moyen ou long terme ?

Il est évident que les incertitudes sont considérables, et d’abord sur la crise sanitaire elle-même. Aujourd’hui, 18 mars 2020, il faut prendre l’hypothèse d’un choc massif mais temporaire qui pèse sur les trésoreries et les résultats d’exploitation des entreprises mais pas sur leurs capacités. Les points à surveiller sont les suivants : premièrement, la continuité des revenus, et la survie des entreprises, qui doivent être assurées par l’Etat, et bien sûr la capacité des gérants immobiliers à traiter avec discernement les sujets locatifs dans cette période exceptionnelle ; deuxièmement, le niveau des taux obligataires, qui a encore baissé ces dernières semaines. La crise que nous vivons pérennise l’environnement de taux bas qui a profité à l’immobilier. On est donc rendu au soutien des banques centrales. Il est essentiel, et pas seulement pour l’immobilier, que la crise économique ne se double pas d’une crise financière et de liquidité.

Achevé de rédiger le 18 mars 2020.

Daniel While

Directeur recherche & stratégie Primonial REIM

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