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L'immobilier est-il trop cher en France ?

Début 2019, le prix du mètre carré moyen en France s’élevait à 4 133 euros. Un record. La stagnation des ventes, 120 000 en 2018, suggère néanmoins que l’immobilier commence à devenir trop cher. Est-ce encore le moment d’acheter ou d’investir dans l’immobilier ?

Élements de réponse avec Grégory Frapet, Président du Directoire de Primonial REIM sur le plateau de CQFD présenté par David Jacquot.

Record du prix du mètre carré moyen en France : 4 133 €

Début 2019, le prix du mètre carré moyen en France s’élevait à 4 133 euros. Un record. La stagnation des ventes, 120 000 en 2018, suggère néanmoins que l’immobilier commence à devenir trop cher. Est-ce encore le moment d’acheter ou d’investir dans l’immobilier ? Éléments de réponse avec Ggéory Frapet, Président du Directoire de Primonial REIM.


Alors peut-on dire que sur l'immobilier résidentiel dans les grandes villes, tout est cher ?


Alors effectivement, on pourrait challenger le vieil adage, est ce que les arbres montent jusqu'au ciel ? La réalité, c'est que depuis 10 ans la valeur de l'immobilier résidentiel parisien a progressé de plus de 150 %, pour autant il me semble que c'est toujours un bon point d'entrée pour se positionner sur l'immobilier.


Peut-on comparer le résidentiel au commerce, c'est-à-dire que les prix au mètre carré dans les deux se suivent de manière à peu près identique ?


Alors l'immobilier résidentiel et l'immobilier d'entreprise ne suivent pas du tout les mêmes logiques. Quand on regarde sur l'immobilier résidentiel, effectivement les prix sont élevés. Pour autant emprunter aujourd'hui à des taux proches de 1% si demain on a de l'inflation, on aura quand même des taux d'intérêt négatifs ce qui est une situation relativement insolite. Il y a eu l'allongement des durées d'emprunt et quand on regarde en moyenne la part du revenu allouée au remboursement de l'emprunt de sa résidence principale est restée relativement stable sur une longue période.


Mais encore une fois lequel a le plus augmenté ? on peut dire que l'immobilier résidentiel est plus cher aujourd'hui ? Vous disiez 150 % de hausse sur 15 ou 20 ans pour l'immobilier résidentiel. Si on compare sur l'immobilier professionnel au sens large, commerces, bureaux, on a moins, donc ?



Sur l'immobilier résidentiel, depuis les 5 dernières années, la baisse commence à s'essouffler et sur les 50 plus grandes métropoles françaises 35 % voient leurs prix baisser depuis le début de l'année. Ça veut dire qu'on a des mécanismes d'ajustement sur l'immobilier résidentiel. Sur l'immobilier d'entreprise, la hausse est plus récente après la pause liée à la crise financière des années 2008. C'est le phénomène de compression des taux à l'acquisition qu'on accompagné finalement ce mouvement insolite de la baisse de l'OAT sur dix ans qui ont fait qu'en plus des liquidités importantes a déployé sur la finance en général, l'immobilier d'entreprise a bien tiré son épingle du jeu et on a un phénomène de rattrapage sur les dix dernières années.



Que répond-on aux personnes qui disent que sur l'immobilier résidentiel, il y a une forme de bulle ? A-t-on un phénomène de spéculation comme dans les années 90 ou pas du tout ?


C'est déjà une question que l'on se pose régulièrement depuis les années 2007, l'immobilier résidentiel est il trop cher ? Et finalement si vous aviez répondu par la positive vous seriez passé à côté d'une croissance de près de 150 %. Je ne le pense pas du tout,déjà, parce qu'il y a des marchés sur les grandes métropoles qui sont relativement sous offreurs. Quand vous regardez la croissance de la population, il y a 50 ans, nous étions environ 45 millions d'habitants en France. Aujourd'hui on est à 67 millions d'habitants et l'offre n'a pas suivi et l'offre n'a pas suivi exactement. Et quand on regarde également les grands marchés de bureaux on est également dans un marché sous offreurs. La vacance de bureaux à Paris est inférieure à 1,5 % ce qui est en dessous de la vacance structurelle. On emprunte également à taux fixe dont on n'a pas ce phénomène de bulle qui pourrait venir de la part du crédit ou plutôt on emprunte très majoritairement à taux fixe, situation de sous-offres et un contexte de taux qui fait que l'immobilier actifs tangibles est très sécurisant à la fois pour les épargnants privés et pour les grandes institutions telles que les banques et les assurances.


Avec souvent des salaires qui ont du mal à suivre aussi, la solvabilité des acheteurs en immobilier est quand même largement érodée, non ?


Avec l'évolution du Grand Paris, il sera très possiblement nécessaire pour les habitants d'aller se loger peut être en dehors du centre ville de Paris. Parce qu'à chaque fois les références que l'on donne, ce sont vraiment toujours celles du quartier central des affaires. Pour le bureau comme pour le logement quand on voit le magnifique rayonnement de la ligne 14 du Grand Paris, de la ligne 15 on voit qu'il va y avoir des nouveaux marchés qui vont émerger où il sera possible pour les ménages d'habiter.


Donc pour vous cette hausse de prix n'est pas irrationnelle ?


Ce n'est pas irrationnel non. Le marché est complètement sain tant pour l'immobilier résidentiel que pour l'immobilier d'entreprise.


Il n'y a aucun signe avant coureur qui pourrait montrer que ça craque quelque part ?


Alors sur l'immobilier résidentiel on peut avoir ponctuellement des zones de surchauffe. Mais comme je vous le disais quand un bien ne trouve pas preneur il y a un ajustement par le prix et en matière d'immobilier d'entreprise on est sur un marché extrêmement sain avec de belles perspectives, le Grand Paris, le Brexit avec le retour d'un certain nombre d'entreprises utilisatrices. Et surtout il n'y a pas assez de mètres carrés de bureaux à Paris aujourd'hui à louer.



En résumé une hausse des prix qui ne sont pas encore une fois qui ne sont pas uniformes et des hausses de prix qui sont localisées dans les grandes métropoles ? Donc c'est cher mais il n'y a pas de bulle ?


C'est ça. Alors c'est cher d'un point de vue absolu, c'est peut être cher pour se loger si on le regard du point de vue de l'investissement. Il est peut être possible de regarder ce marché au travers de la pierre papier qui permet à la fois d'avoir un investissement avec des montants plus limités pour bénéficier du contexte de taux bas lorsque l'on emprunte.

Il est préférable de dédier cette gestion à des professionnels qui vont aller identifier les quartiers de demain et surtout avoir une diversification en dehors du résidentiel sur le bureau, la santé, le commerce.


Grégory Frapet

Président du Directoire de Primonial REIM

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