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Publié le 23.06.2021

« L’immobilier est au cœur des enjeux de demain »

Avec plus de 26 milliards d’euros d'encours sous gestion, Primonial REIM est l’un des principaux gérants d’actifs immobiliers en France et en Europe. Stéphanie Lacroix revient pour nous sur sa stratégie et ses ambitions.

Stéphanie Lacroix

Directrice générale de Primonial REIM

Entretien avec Stéphanie Lacroix

Malgré la crise, votre collecte nette a bien tenue en 2020. Comment expliquez-vous cela ?

Stéphanie Lacroix : 2020 a été une année de crise sanitaire inédite qui a impacté de plein fouet l’économie mondiale. Un crash test grandeur nature pour le secteur de l’immobilier qui a bien résisté. Cela s’explique par des fondamentaux solides, le contexte de taux bas et les mesures de soutien à l’économie et aux ménages qui ont permis d’amortir le choc. Par ailleurs, l’agilité, l’adaptabilité, la capacité à décider et à agir rapidement ont été plus que jamais des atouts déterminants. Les équipes de Primonial REIM se sont dès le départ pleinement mobilisées pour défendre l’intérêt de leurs épargnants et protéger leur épargne. Nous avons par exemple mis en place des mesures ciblées de soutien aux locataires les plus exposés à la crise, dans une logique d’alignement d’intérêts avec nos porteurs de part.

Cette mobilisation collective s’est reflétée dans la performance de nos fonds, en particulier de nos SCPI qui ont fait mieux que résister en délivrant une performance1 moyenne 2020 de 4,60 %, supérieure à la moyenne du marché à 4,18 %. A noter que la performance passée ne préjuge pas de la performance future. Les choix stratégiques faits dès l’origine par Primonial REIM -un positionnement core, une gestion de conviction, une diversification sectorielle et européenne- ont permis à nos fonds de faire preuve de résilience et de tenir leurs engagements vis-à-vis des porteurs de parts. La crise a accentué les écarts entre les actifs de qualité et les autres, et fait ressortir l’importance d’une bonne gestion. Chez Primonial REIM, nous avons opté pour la création de SCPI ciblant prioritairement un secteur immobilier en particulier.

En 2020, nous avons été une fois encore le premier collecteur de la place avec près d’un milliard collecté pour nos SCPI. Ce qui prouve l’attrait de nos solutions d’épargne auprès des épargnants, à la recherche d’un couple rendement/risque équilibré.

Selon vous, quels seront les conséquences du Covid sur le marché immobilier ?

S. L : Le premier semestre 2021 se présente pour l’Europe, comme une période de transition vers une sortie de crise. Grâce au déploiement des campagnes de vaccination et à la levée progressive des restrictions, l’horizon s’éclaircit avec un rebond de l’activité attendu pour la fin de l’année s’appuyant sur les plans de relance et la reprise de la consommation. L’immobilier -qui est rappelons-le un investissement de long terme présentant des risques de perte en capital et de liquidité notamment - restera, j’en suis convaincue, une valeur repère pour les épargnants. La crise sanitaire a permis de rétablir une hiérarchie entre les actifs immobiliers en particulier sur le segment des bureaux.

Les investisseurs institutionnels privilégient le « flight to quality », c’est-à-dire la qualité de la localisation des immeubles, la qualité des bâtiments et la résilience des locataires en place. C’est la politique d’investissement que nous avons toujours menée chez Primonial REIM et qui a permis à nos fonds de résister à la crise. Aussi, nous sommes donc confiants dans la capacité de nos SCPI à délivrer une performance potentielle moyenne 2021 qui se situerait dans la même fourchette que celle de 2020. Enfin, précisons que la crise sanitaire a accéléré des tendances déjà à l’œuvre dans notre secteur : digitalisation, télétravail, nouveaux modes de consommation, besoins de financements massifs pour développer les infrastructures sanitaires et sociales, montée en puissance des critères Environnementaux Sociaux et de Gouvernance dans le pilotage de nos activités…

L’immobilier est au cœur des enjeux de demain. En pleine mutation, il se réinvente pour saisir les opportunités offertes par le monde « d’après ». Le locataire est plus que jamais au centre des attentions. La période que nous avons traversée a montré l’importance de la qualité des contreparties pour la pérennisation des revenus. Il s’agit aussi de prendre en compte les attentes et besoin de nos locataires, évolutifs par nature dans un objectif de fidélisation long terme et d’adaptation de l’offre immobilière aux nouveaux usages d’aujourd’hui et de demain.

Comment Primonial REIM se prépare pour ces changements ?

S. L : De notre point de vue de gérant, nous devons continuer à renforcer la proximité avec les locataires de nos actifs : comprendre leur situation financière, comprendre les nouveaux usages qu’ils vont faire de l’outil immobilier. Dans une large mesure, la crise ne fait qu’accélérer le calendrier de notre stratégie : faire progresser nos bureaux en agilité et en services ; offrir à nos clients une exposition à des classes d’actifs alternatives telles que l’immobilier de santé et le résidentiel, grands vainqueurs de cette crise ; diversifier nos localisations en Europe ; ajouter la performance environnementale et sociale à la performance financière. Nous sommes convaincus que nous devons aller encore plus loin en matière d’investissements responsables. Avec l’obtention du label ISR immobilier pour de deux de nos fonds -la SCPI Primopierre et OPCI PREIM ISR- en décembre dernier, nous avons franchi un nouveau cap dans la poursuite de notre démarche de responsabilité.

Quelle est la stratégie de Primonial REIM en matière d’investissement responsable ?

S. L : Chaque actif est analysé sous l’angle de ses qualités sociales et environnementales : est-il bien situé, quelle est sa consommation énergétique, pourra-t-il facilement évoluer dans le temps, est-il exposé à des risques environnementaux, quel niveau de confort offre-t-il aux locataires, etc. Ce sont des questions concrètes qui renvoient à la matérialité de l’immeuble. Nous le passons au crible d’une grille de 90 indicateurs répartis en 7 thématiques, qui permettent d’en dresser un portrait précis et de lui attribuer une note. Cette grille de notation extra-financière nous sert à sélectionner les biens que nous achetons, mais aussi à définir les travaux ou les mesures de gestion immobilière à programmer pour améliorer la qualité des actifs détenus dans le temps. Notre OPCI PREIM ISR est labellisé ISR Best in Class, ce qui signifie que les actifs qui le composent sont les mieux notés du marché selon ces indicateurs. La SCPI Primopierre est labellisée ISR Best in Progress : chaque actif fait l’objet d’un plan d’amélioration des performances ESG. Pour compléter le propos, rappelons que l’épargnant peut aussi investir dans des fonds non labellisés mais contribuant à la dimension sociale de la société. C’est le cas de notre SCPI Primovie et Patrimmo Croissance qui investissent dans l’immobilier socialement utile, la santé/éducation pour la première et les logements intermédiaires pour la seconde. L’année dernière, Primovie est même devenue un fonds participant au soutien et au mécénat au profit de l’hôpital Necker. Chez Primonial REIM, nous sommes convaincus que, les indicateurs ESG vont définir la valeur de l’immobilier de demain, en complément des indicateurs financiers classiques, qui restent bien entendu pleinement opérants. Dans la mesure où il élève la valeur et la liquidité des actifs immobiliers par nature illiquide sur le marché, l’investissement socialement responsable est 100 % aligné sur les intérêts des investisseurs.

Quels sont vos objectifs pour cette fin d’année ?

S. L : Continuer à s’appuyer sur une gestion de conviction, accélérer la mise en œuvre de notre démarche ESG sur l’ensemble de notre patrimoine, renforcer nos liens avec nos locataires, autant d’axes de développement que nous mettons en œuvre au service de nos engagements et des objectifs de performance que nous nous sommes fixés pour 2021 et au-delà.

1 TDVM : le Taux de Distribution sur Valeur de Marché mesure le niveau de distribution en divisant le dividende brut avant prélèvement libératoire versé au titre de l’année n (y compris les acomptes exceptionnels et quote-parts de plus-values distribuées) par le prix de part acquéreur moyen de l’année.

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