Investir en LMNP : comment faire ?

Si vous souhaitez investir en LMNP, vous pouvez choisir d’acquérir un bien meublé classique ou une résidence de service. Cette seconde possibilité concerne les structures proposant la location et des services complémentaires (wifi, petits-déjeuners, accueil, fourniture du linge, ménage…). Il existe plusieurs sortes de résidences de services :

• Les résidences d’affaires : elles sont situées dans les zones de fortes activités économiques, comme les centres-villes ou les quartiers d’affaires. Elles accueillent une clientèle de professionnels en voyage d’affaires. Leurs principales caractéristiques sont de proposer des salles de réunion, du coworking ou un restaurant.
• Les résidences étudiantes : elles accueillent les étudiants à proximité des campus ou des écoles. Des services de ménage ou de salles communes y sont proposés.
• Les résidences de tourismes : elles s’adressent aux vacanciers, tout en étant une alternative aux hôtels ou aux gîtes.
• Les résidences pour seniors : ces biens permettent à des personnes âgées de profiter de services mutualisés en gardant leur indépendance.
• Les Ehpad (Établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes) : ces structures sont destinées aux personnes en pertes d’autonomie. Elles offrent des services médicalisés.

Peu importe le type de bien immobilier sur lequel se porte votre choix, vous devrez toujours fournir les équipements et meubles prévus au décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

La LMNP présente deux avantages principaux :

• Le statut permet de bénéficier d’avantages fiscaux : abattement ou déduction des charges, possibilité de déduction de TVA, pas de prélèvements sociaux…
• La location meublée permet de demander un loyer plus élevé, comparé à la location d’un logement vide.

Selon Les Échos, la rentabilité moyenne brute de la LMNP en résidence est de 3,90 %⁽¹⁾. La location vide présente un taux de rentabilité moyen de 3 % avant impôt⁽²⁾.

Le principal frein à la rentabilité en LMNP réside dans la durée du bail meublé. Il est d’un an renouvelable. Les étudiants profitent même d’une durée de neuf mois. Le préavis de résiliation est d’un mois (au lieu de trois mois pour la location vide).

Le savoir-faire Primonial :

Les conseillers en gestion de patrimoine de Primonial vous aident à naviguer entre les contraintes et les règles de fiscalité de la LMNP pour vous permettre d’en tirer profit efficacement. Choix du bien immobilier, calcul de la rentabilité, déclaration des revenus : nos compétences s’étendent à tous les aspects de la LMNP.

La location de logement meublé est une activité commerciale, peu importe qu’elle soit effectuée par un loueur professionnel ou non. L’article 155 du Code général des impôts inclut ces revenus locatifs dans la catégorie BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

Vous pouvez opter pour deux régimes d’imposition pour la location meublée non professionnelle différents :

• Le régime micro-BIC : il donne droit à un abattement de 50 % appliqué automatiquement par l’administration fiscale. Cette réduction intervient sur la déclaration de vos revenus locatifs bruts. Elle simplifie la gestion de votre comptabilité puisque vous n’avez pas à lister vos charges annuelles.
• Le régime de bénéfice réel : vous avez ici la possibilité de déduire l’ensemble de vos charges réelles de l’assiette d’imposition. Grâce à lui, il est possible d’amortir le prix d’achat de son bien. Les déficits fonciers peuvent être reportés sur les revenus des dix années suivantes. Ce régime s’applique d’office aux bailleurs dont les loyers sont supérieurs à 72 600 €.

Les revenus de la LMNP sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il n’y a donc pas de prélèvements sociaux sur revenus location meublée non professionnelle. La LMNP est exonérée de TVA. Toutefois, si vous fournissez trois services para-hôteliers (ou plus) en complément de la location, vous serez alors soumis à la TVA. Les services éligibles sont décrits à l’article 261 D, 4° — b du Code général des impôts.

Pour pouvoir bénéficier du statut LMNP et de sa fiscalité avantageuse, vous devez respecter certaines conditions :

• Toucher des loyers sous ce statut pour 23 000 € par an, maximum. Ce plafond s’entend pour le foyer fiscal.
• Disposer de revenus autres pour un montant supérieur à ce plafond.

Le statut de LMNP requiert une inscription gratuite au répertoire Sirene. Elle se fait auprès du guichet des formalités des entreprises. Vous obtenez un numéro SIRET. De ce fait, vous êtes soumis à la CFE (Cotisation foncière des entreprises).

Pour en savoir plus sur les régimes d'imposition des loyers, c'est ici !

Voici les réflexes à avoir pour optimiser votre LMNP.

Acheter un bien pour la LMNP

Si vous achetez un bien pour le louer en meublé, les points à regarder sont :

• Bien neuf ou ancien : voulez-vous effectuer des rénovations ?
• Le montant des frais de notaire .
• La disponibilité du bien : un bien acheté en l’état futur d’achèvement peut mettre jusqu’à 18 mois à être livré.
• Le rendement de l’achat.
• Les charges de la copropriété.

La gestion en cours de LMNP

Une question revient régulièrement dans le cadre de la LMNP : comment déclarer les revenus location meublée non professionnelle ?

La déclaration se fait en ligne sur votre compte personnel impots.gouv.fr. Vous devez alors utiliser l’onglet déclaration complémentaire de revenus. Pour une déclaration papier, vous devez utiliser le formulaire Cerfa de location meublée non professionnel n° 2042 C-PRO.

Au régime micro-BIC, les lignes 5ND (loyers), 5OD (charges facturées au locataire) et 5PD (provisions pour charges facturées au locataire) sont à compléter.

Au régime réel, les cases 5 NA, 5OA et 5 PA permettent de déclarer vos revenus et vos charges. Les cases 5NK, 5FY et 5GY sont destinées à renseigner le montant de votre bénéfice si vous n’avez pas adhéré à un centre de gestion agréé.

La gestion locative demande, elle aussi, d’avoir de bons réflexes. Il est recommandé de faire rédiger le bail par un notaire. De cette manière, vous pourrez vous adresser directement à un huissier pour obtenir le paiement d’un incident de loyer. En effet, la valeur de l’acte notarié permet de se dispenser d’obtenir une décision de justice. Si le bail est réalisé sous seing privé, il n’est pas suffisant pour saisir l’huissier.

Vendre un bien en LMNP

Pour vendre votre bien en LMNP, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel. C’est surtout le cas si le bien est situé dans une résidence. L’expert pourra vous aider à :

• Estimer le bon prix.
• Calculer la plus-value et son imposition.
• Vendre au bon moment .
• Respecter les règles du bail de location.

Attention : Les amortissements pratiqués sous le régime réel d’imposition ne sont pas reportables dans le calcul de la plus-value.

• La LMNP peut s’appliquer à des biens immobiliers classiques ou situés dans des résidences de services.
• Ce statut permet de bénéficier d’avantages fiscaux, comme un abattement de 50 % (régime micro-BIC) ou la déduction des charges et des amortissements (régime réel).
• Pour effectuer votre déclaration de revenus, vendre ou acheter un bien en LMNP, il est conseillé de se faire accompagner par un professionnel.