Investir dans une SCPI en nue-propriété

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placements collectifs dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier pour le compte d’investisseurs particuliers ou institutionnels. L’investissement peut se réaliser en pleine propriété, dans la majorité des cas, et en nue-propriété ou en usufruit dans le cadre d’un démembrement.

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Le démembrement de propriété, réalisé en général pour une durée de cinq ou dix ans, permet de séparer le droit d’user d’un bien, d’en percevoir les revenus (usufruit) et de le céder (nue-propriété).

Se constituer un patrimoine avec une mise de départ moindre par rapport à un investissement en pleine propriété. Le coût de votre investissement est limité : le prix de la nue-propriété représente couramment entre 65 % et 80 % de la valeur en pleine propriété. À la fin du contrat, l’usufruit s’éteint : vous devenez alors plein propriétaire réalisant ainsi une plus-value dans le cas où la valeur des parts de SCPI a été revalorisée favorablement*.

Le nu-propriétaire d’un bien n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur ce bien. Un investissement réalisé comptant vous permet de sortir cet actif de votre patrimoine taxable à l’IFI pendant toute la durée du démembrement.

La perception de revenus est reportée au jour de l’extinction de l’usufruit. Au terme de cette période, vous devenez plein propriétaire des parts de SCPI (sans investissement complémentaire et sans formalités) et vous pourrez alors commencer à percevoir des revenus potentiels et non garantis.

En année 1, l’investisseur achète la nue-propriété pour une fraction de la valeur du bien. Durant la période de démembrement, il ne perçoit pas les revenus de son investissement. À l’issue de la période de démembrement, il récupère la pleine propriété des parts et perçoit donc l’intégralité des revenus potentiels. Ses parts sont alors valorisées à 100 % de leur valeur du moment.

Deux possibilités sont envisageables :

• Soit le nu-propriétaire apporte un client usufruitier. La clef de répartition est fixée librement entre eux à condition d’être justifiable économiquement et fiscalement.

• Soit la société de gestion fournit une contrepartie pour l’usufruit.

1- Comme la détention de parts de SCPI en nue-propriété ne procure aucun revenu foncier durant toute la période de démembrement, les intérêts d’emprunt payés au titre de l’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI ne sont pas déductibles des revenus fonciers existants.

2- Au terme du démembrement, les résultats des SCPI sont imposables au nom des associés, au prorata des parts détenues dans le capital. Les détenteurs de parts sont donc soumis à l’impôt sur le revenu selon les règles des revenus fonciers pour les loyers et, éventuellement, des revenus mobiliers. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux.

3- Les plus-values dégagées à l’occasion de la cession de ces parts relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers pour les associés personnes physiques. La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux. Elle est diminuée d’un abattement pour la durée de détention.

4- Le nu-propriétaire d’un bien n’est pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) sur ce bien. Un investissement réalisé comptant vous permet de sortir cet actif de votre patrimoine taxable à l’IFI pendant toute la durée du démembrement.