Investir dans des SCPI ou des OPCI

> La "pierre-papier" : un outil de diversification

Distribuées par les sociétés de gestion immobilière (« asset manager » immobilier) via les établissements bancaires ou les conseillers en gestion de patrimoine, les parts de SCPI sont vendues entre 200 € et 1 000 € en moyenne (il faut généralement en souscrire un minimum, 5 ou 10 par exemple). Elles permettent d’investir en immobilier tertiaire (bureaux, commerces, hôpitaux…), ou résidentiel (logements, résidences-services…).

Vous pouvez investir comptant si vous êtes faiblement imposé, afin de profiter d’un revenu complémentaire immédiat. Dans le cas contraire et dans un objectif de constitution de patrimoine à moyen, long terme, mieux vaut investir à crédit, afin de réduire l’imposition des revenus générés par vos parts grâce à la déduction des intérêts d’emprunt.

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> SCPI et OPCI : l'immobilier sans contrainte

La « pierre papier » permet d’investir en immobilier locatif sans ses inconvénients. La SCPI ou l’OPCI acquiert le patrimoine immobilier avec l’épargne collectée et gère les locations, fait réaliser les travaux nécessaires, vend des immeubles lorsque sa valorisation semble à maturité afin de réinvestir…. Les investissements sont généralement diversifiés, réalisés partout en France, voire à l’étranger, et loués à des centaines de locataires différents, ce qui limite les risques locatifs.

> "Pierre-papier" : des placements avec un rendement potentiel intéressant

Selon l'Association française des sociétés de placements immobiliers (Aspim), les SCPI de rendement (90 % du marché), investies principalement en immobilier professionnel, ont servi un taux de distribution moyen de 4,18 % en 2020 (contre 4,4 % en 2019). Les SCPI « fiscales », investies en immobilier résidentiel, sont moins performantes mais elles sont adossées à un dispositif qui permet aux souscripteurs de bénéficier d’une réduction d’impôt (SCPI Pinel, Malraux), ou de réduire leurs revenus imposables (SCPI de déficit foncier).

Quant aux OPCI, elles ont affiché une performance négative en 2020. Selon l’indice IEIF OPCI Grand Public, la performance annuelle dividendes réinvesties s’est établi à - 1,54 % en 2020, contre 5,4 % en 2019. Cette contre-performance s’explique par la chute boursière des foncières cotées enregistrée en 2020. Ces dernières représentaient 8 % de l’actif net des OPCI au 31 décembre 2019.

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> SCPI et OPCI : quelles sont les différences ?

Comme les SCPI, les OPCI ont vocation à acquérir un patrimoine immobilier locatif diversifié, et à redistribuer les loyers encaissés aux souscripteurs de leurs parts.

Mais les parts d’OPCI sont plus liquides que celles d’une SCPI car elle peut investir une partie des capitaux sous gestion sur des classes d’actifs plus liquides que l’immobilier physique : des valeurs mobilières comme des actions (de sociétés immobilières et foncières internationales), des obligations mais aussi des supports monétaires… Les souscripteurs peuvent revendre leurs parts à tout moment, en demandant à la société de gestion de les racheter.

Autre différence, les revenus des OPCI relèvent généralement du régime fiscal des dividendes d’actions, alors que ceux versés par les SCPI sont imposés comme des loyers.

Enfin, les parts d’OPCI et de SCPI sont également accessibles dans le cadre d’une assurance-vie ou d’un contrat de capitalisation.