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Par Primonial - Publié le 15.04.2020

Investir dans des SCPI ou des OPCI

Il est possible d’investir dans l’immobilier locatif avec une mise réduite, sans passer devant un notaire et sans contrainte de gestion, en souscrivant des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) ou d’Organismes de Placement Collectif en Immobilier (OPCI) « grand public ».

Un outil de diversification

Distribuées par les sociétés de gestion immobilière (« asset manager » immobilier) via les établissements bancaires ou les conseillers en gestion de patrimoine, les parts de SCPI sont vendues entre 200 € et 1 000 € en moyenne (il faut généralement en souscrire un minimum, 5 ou 10 par exemple). Elles permettent d’investir en immobilier tertiaire (bureaux, commerces, hôpitaux…), ou résidentiel (logements, résidences-services…).

Vous pouvez investir comptant si vous êtes faiblement imposé, afin de profiter d’un revenu complémentaire immédiat. Dans le cas contraire et dans un objectif de constitution de patrimoine à moyen, long terme, mieux vaut investir à crédit, afin de réduire l’imposition des revenus générés par vos parts grâce à la déduction des intérêts d’emprunt.


1 https://www.aspim.fr/article/communique-de-presse/scpi-et-opci-en-2019-performances-en-hausse-collecte-et-investissements-records.html

L’immobilier sans contrainte

La « pierre papier » permet d’investir en immobilier locatif sans ses inconvénients. La SCPI ou l’OPCI acquiert le patrimoine immobilier avec l’épargne collectée et gère les locations, fait réaliser les travaux nécessaires, vend des immeubles lorsque sa valorisation semble à maturité afin de réinvestir…. Les investissements sont généralement diversifiés, réalisés partout en France, voire à l’étranger, et loués à des centaines de locataires différents, ce qui limite les risques locatifs.

Un placement performant

Les SCPI de rendement (90 % du marché), investies principalement en immobilier professionnel, ont servi un taux de distribution moyen de 4,40 % en 2019 (contre 4,34% en 2018). Les OPCI « grand public » une performance globale en 2019 de 5,4 % (contre 0,8% en 2018)1. Les SCPI « fiscales », investies en immobilier résidentiel, sont moins performantes mais elles sont adossées à un dispositif qui permet aux souscripteurs de bénéficier d’une réduction d’impôt (SCPI Pinel, Malraux), ou de réduire leurs revenus imposables (SCPI de déficit foncier).

SCPI, OPCI, quelles différences ?

Comme les SCPI, les OPCI ont vocation à acquérir un patrimoine immobilier locatif diversifié, et à redistribuer les loyers encaissés aux souscripteurs de leurs parts.

Mais les parts d’OPCI sont plus liquides que celles d’une SCPI car elle peut investir une partie des capitaux sous gestion sur des classes d’actifs plus liquides que l’immobilier physique : des valeurs mobilières comme des actions (de sociétés immobilières et foncières internationales), des obligations mais aussi des supports monétaires… Les souscripteurs peuvent revendre leurs parts à tout moment, en demandant à la société de gestion de les racheter.


Autre différence, les revenus des OPCI relèvent généralement du régime fiscal des dividendes d’actions, alors que ceux versés par les SCPI sont imposés comme des loyers.


Enfin, les parts d’OPCI et de SCPI sont également accessibles dans le cadre d’une assurance-vie ou d’un contrat de capitalisation.

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