Rendez-vous, information, renseignement : laissez-nous un message !

Vous pouvez aussi nous joindre par téléphone au 0 800 881 888 du lundi au vendredi de 8h30 à 19h (appel gratuit depuis un poste fixe).

Pour connaitre et exercer vos droits, notamment de retrait de votre consentement à l’utilisation des données collectées par ce formulaire, veuillez consulter notre politique de données personnelles.

*Champs obligatoires

Les informations personnelles recueillies feront l'objet d'un traitement par Primonial. Conformément à la loi française n° 78-17 du 6 janvier 1978, vous bénéficiez de droits relatifs aux données vous concernant (droit d'accès, de rectification, d’effacement, de portabilité, d'opposition et droit de ne pas faire l'objet d'un traitement automatisé). Vous pouvez également retirer votre consentement à tout moment. Pour exercer ces droits et pour toute information complémentaire, vous pouvez nous contacter par email à DDP@primonial.fr ou par courrier à l'adresse Primonial - DDP – 6-8 rue du Général Foy - 75008 Paris. Pour plus d'informations, vous pouvez consulter notre politique de données personnelles.

Publié le 17.03.2021

Imposition SCI : quelle fiscalité choisir pour une société civile immobilière ?

Si vous détenez ou pensez créer une société civile immobilière (SCI), il est important de s’interroger sur la fiscalité que vous choisirez. Cela a en effet des conséquences à court et long terme. Vous pouvez opter soit pour l’impôt sur le revenu (IR), soit pour l’impôt sur les sociétés (IS). Passage en revue des points à prendre en compte avant de se décider.

Les sociétés civiles immobilière (SCI), qu'elles soient familiales ou patrimoniales, peuvent notamment permettre de mieux gérer ses biens immobiliers. Avant de faire ce choix, il est important de bien comprendre son fonctionnement et son impact sur votre fiscalité. En effet, l’imposition d'une SCI n’est pas à prendre à la légère : en fonction du régime choisi, impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS), votre fiscalité ne sera pas la même.

Le régime de l’impôt sur le revenu

Sans démarche de votre part, l’imposition d'une SCI relève du régime de l’IR. Les bénéfices sont alors intégrés dans vos revenus fonciers. Chaque associé est donc directement imposé sur la quote-part du résultat lui revenant Dans ce cas-là, la fiscalité ne diffère pas beaucoup de la détention d’un bien immobilier en direct. A cela, il faut ajouter les prélèvements sociaux s’élevant actuellement à 17,2 %. Ainsi, si vous vous situez dans la tranche supérieure d’imposition de 41 %, vous pouvez voir vos revenus taxés à hauteur de 58,2 %.

Autre élément à prendre en compte, le mode de calcul des bénéfices imposables. Dans le cadre du régime de l’IR, l’associé soustrait des revenus locatifs les charges déductibles qui comprennent :

  • les intérêts des emprunts souscrits à l’occasion de l’achat et de la réalisation de travaux,
  • les charges courantes de la société,
  • les frais de gestion locative
  • la taxe foncière,
  • les frais d’entretien et de réparation.

Au contraire, les dépenses liées à l’achat du capital comme les frais d’acquisition ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Impôt sur les revenus : avantage IS

En revanche, si vous optez pour l’IS pour l’imposition de votre SCI, la personne morale, à savoir la société, sera redevable de l’IS. Vous, en tant qu’associé, vous ne serez imposé que sur les dividendes que votre SCI pourrait vous verser.

Actuellement, l’IS est fixé au maximum à 26,5 %. Cependant, pour des SCI respectant certaines conditions, l’imposition est limitée à 15 % sur la part des bénéfices inférieure à 38120 euros. Voici les deux conditions à respecter :

  • le capital de la SCI doit être entièrement libéré,
  • le chiffre d’affaires annuel ne doit pas dépasser 7 630 000 euros

Pour le régime de l’IS, le calcul des bénéfices est aussi plus favorable. En effet, en plus des frais de gestion, la SCI peut déduire les frais d’acquisition des biens. Attention néanmoins, il faut bien prendre conscience que l’existence d’un déficit fiscal implique l’absence de distribution de dividendes auprès des associés. La SCI peut néanmoins dégager de la trésorerie afin de réaliser de nouveaux investissements.

L’un des points forts du régime de l’IS est que vous pouvez choisir de repousser la distribution des bénéfices à une période qui sera fiscalement plus intéressante pour les associés comme le départ à la retraite. C’est également le cas pour une SCI à l’IR. La différence repose sur la fiscalité : à l’IR, qu’il y ait distribution ou non, la fiscalité est due.

Impôt sur les apports : avantage IR

Dernier élément à prendre en compte, la question de l’apport. Cette fois-ci, le régime de l’IR est plus avantageux. En ce qui concerne les apports en numéraires, il n’y a pas de différence car ils sont exonérés. Quant aux apports de terrains à bâtir et d’immeubles neufs, ils sont soumis a TVA quel que soit le régime. En revanche, il est plus onéreux d’apporter un immeuble à une SCI soumise au régime de l’IS qu’à une SCI soumise au régime de l’IR. En effet, les apports d’immeubles sont exonérés de droits pour les SCI à l’IR uniquement à la constitution alors qu’un droit d’enregistrement de 5 % est appliqué aux apports d’immeubles faits aux SCI à l’IS.

Impôt sur les plus-values : avantage IR

Lors de la vente d’un bien immobilier ou de parts d’une SCI à l’IR, une taxe sur les plus-values immobilières de 36,2 % (19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) est prélevée. Un abattement pour durée de détention est applicable dès la sixième année jusqu’à une exonération d’impôt à partir de la 22ème année (30ème année pour les prélèvements sociaux).

En revanche, lors de la cession de parts d’une SCI à l’IS, on applique le régime des plus-values mobilières. Enfin, si la SCI vend un immeuble, la plus-value va suivre le régime des plus-values professionnelles. Cette plus-value vient s’ajouter aux bénéfices de la SCI. Elle pourra être imposée au taux réduit de 15 % sur les premiers 38 120 euros, puis 28 % jusqu’à 500 000 euros. Au-delà de 500 000 euros l’imposition sera de 31 %.

Les questions à se poser pour décider

Comme nous l’avons vu, chacune des solutions a des avantages et des inconvénients. L’IR est plus intéressant pour les plus-values et l’IS pour les revenus. Il faut donc se poser la question du but de la SCI. Est-elle constituée pour gérer des biens de famille à long terme ou pour gérer des biens destinés à être vendus pour réinvestir à brève échéance ? L’autre question à se poser est la suivante : est-ce que les associés ont besoin des revenus de la SCI dès à présent ou s’agit-il d’un moyen pour se constituer des revenus pour la retraite ?


Pour être sûr de faire le bon choix en matière d’imposition SCI, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers. Il pourra vous aider en fonction de vos objectifs et de votre profil.

Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.

Ni les articles, ni les informations contenues dans ces derniers ne peuvent être considérés comme un conseil en investissement, une proposition d'investissement, une offre ou une sollicitation d'achat, de souscription ou de vente d'un instrument financier ou de tout autre produit et support d'investissement.

Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.

En savoir plus pour votre épargne

Votre avis nous intéresse

Un commentaire, une idée ou une question ? Partagez les avec nous !

Votre commentaire

Format .png, .jpg, .pdf

Si vous souhaitez être recontacté(e) suite à votre message, laissez nous votre adresse mail (optionnel).

* Champs obligatoire

Pour connaitre et exercer vos droits, notamment de retrait de votre consentement à l’utilisation des données collectées par ce formulaire, veuillez consulter notre politique de données personnelles.