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Par Primonial - Publié le 05.09.2022

Immobilier locatif : « La hausse des taux ne remet pas en cause l’intérêt économique d’un tel investissement »

Depuis le début d’année, les taux d’intérêt n’arrêtent pas de progresser. Selon l’observatoire du Crédit Logement CSA, ils sont passés en moyenne de 0,99 % sur 20 ans à 1,69 % fin juillet. En parallèle, la part des dossiers refusés par les banques a explosé. Selon les derniers chiffres publié mi-août par l’Afib, l’association française des intermédiaires en banca-assurance, un dossier sur deux est actuellement rejeté. La hausse des taux d’intérêt aura également des conséquences sur la rentabilité des investissements immobiliers. Stéphane Van Huffel, directeur général de la plateforme de référencement immobilière Leemo, analyse les nouvelles tendances du marché immobilier.

Comment expliquer l’envolée des dossiers rejetés depuis le début de l’année ?

Stéphane Van Huffel. C’est bien évidemment directement lié à la hausse des taux. Mais pour bien comprendre l’ampleur du phénomène, il faut s’attarder sur le fonctionnement des banques. Comment donnent-elles leur accord ?

Elles regardent avant toute chose votre taux d’endettement. Et, de ce point de vue-là, la hausse des taux observée n’a eu qu’un impact minime. Concrètement, vos mensualités pour rembourser votre crédit ne vont augmenter que d’une trentaine d’euros.

Ce que peu de gens savent, c’est que les banques ne peuvent pas vous prêter de l’argent au-delà d’un certain taux, dit taux d’usure. Si votre TAEG, pour taux annuel effectif global, qui inclut le taux nominal - celui de votre crédit -, le taux d'assurance et les frais de garanties, de dossier et de courtage, est supérieur au taux d'usure, votre crédit est considéré comme usuraire, et donc illégal.

Or, le taux d’usure n’a que peu progressé par rapport à la hausse des taux d’intérêt. Au 1er juillet, le taux d'usure pour un prêt sur 20 ans a été rehaussé de 0,17 point, pour atteindre 2,57 %. En comparaison, la progression des taux moyens sur 20 ans, constatée par le Crédit Logement sur la base des prêts qu'il garantit, atteint 0,44 point entre avril et juillet.

Mécaniquement, de nombreux emprunteurs qui ont pourtant de bons dossiers se sont vu refuser leur demande de prêt.

Cette situation peut-elle perdurer ?

S. V. H. Non, je ne le pense pas. Le taux d’usure devrait rapidement être revu à la hausse. Le prochain calcul interviendra le 1er octobre. Tout l’enjeu est de savoir dans quelle proportion.

D’importantes négociations sont en cours. Si le Ministre de l’Economie, Bruno Le Maire, a fait savoir qu’il plaiderait pour une hausse du taux d’usure, il a également insisté sur le fait que les banques devront jouer le jeu en limitant la hausse des taux d’intérêt de leur côté.

La hausse des taux d’intérêt remet-elle en cause le rendement des investissements immobiliers locatifs ?

S. V. H. En augmentant le coût du crédit, la hausse des taux aura mécaniquement un impact sur le rendement de votre investissement. Néanmoins, cela ne remet pas en cause l’intérêt économique d’un tel investissement.

Pour deux raisons, la première est que même à 2 %, les taux d’intérêt demeurent faibles par rapport à leur tendance de moyen terme. La deuxième est que, dans une période inflationniste, l’immobilier est un bon secteur dans lequel investir. En effet, les loyers sont corrélés à l’inflation et la valorisation de votre bien immobilier vous permet de vous protéger en partie de cette même inflation.

Diriez-vous à nos auditeurs que c’est toujours le bon moment pour investir en immobilier locatif ?

S. V. H. Si leur projet immobilier s’inscrit dans leur stratégie patrimoniale, je répondrai oui sans hésiter. En effet, le crédit n’est qu’une facette de l’investissement immobilier. Vous n’allez pas acheter un bien pour le louer seulement parce que les taux sont bas. Il faut avant tout se poser les bonnes questions : comment choisir le bien idéal ? Quel dispositif utiliser ? Ou encore sur quelle durée m’engager ?

Pour ceux qui ont vu leur dossier refusé à cause du taux d’usure, je leur dirai même de se montrer patients et de retenter leur chance après le 1er octobre quand celui-ci aura été revu à la hausse.


À propos de l'auteur

Stéphane Van Huffel - Directeur Général chez Leemo

Stéphane Van Huffel

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005. Il fonde par la suite Netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.