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Par Le Figaro - Publié le 27.11.2023

Immobilier : faut-il encore investir dans le dispositif Pinel en 2024 ?

Le sort du dispositif Pinel semble définitivement scellé : il s’éteindra à la fin de l’année prochaine. Et - c’est une première en 40 ans - il n’aura pas de successeur. Il ne reste donc que 12 mois pour concrétiser un investissement locatif dans le neuf tout en profitant d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Quel est le montant de la réduction d’impôt Pinel ?

L’année prochaine, vous aurez le choix entre le Pinel et le Pinel+, aussi appelé Super Pinel. Avec le premier, vous bénéficierez d’une réduction d’impôt sur le revenu représentant 9 %, 12 % ou 14 % du montant de l’investissement plafonné à 300 000 € et à 5 500 €/m². En contrepartie, vous vous engagez à louer le bien pendant respectivement 6, 9 ou 12 ans. La localisation a aussi son importance. L’appartement (sauf exception, les maisons sont exclues) doit être situé en zones A bis, A et B1, c’est-à-dire à Paris, en Île-de-France, dans les métropoles régionales mais aussi les stations touristiques où la demande locative excède l’offre. Le nombre de communes concernées a récemment été augmenté (arrêté du 2 octobre 2023, Journal officiel du 3). Vous devez, par ailleurs, appliquer des loyers limités (inférieurs d’environ 15 % aux prix de marché) et louer à des occupants dont les ressources n’excèdent pas certains plafonds.

En quoi consiste le Pinel+ ?

Le Pinel+ offre une réduction d’impôt supérieure à celle du Pinel classique : 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans ou 21% sur 12 ans. Mais il s’assortit de conditions d’éligibilité, portant sur l’habitabilité et la performance énergétique du bien, plus strictes. Ainsi, une surface habitable minimale est requise : 28 m² pour un studio, 45 m² pour un deux-pièces, 62 m² pour un trois-pièces, et 96 m² pour un cinq-pièces. On retrouve aussi des exigences en matière d’espaces extérieurs (balcon, terrasse, jardin...) : 3 m² pour un studio ou un deux-pièces, 5 m² pour un trois-pièces et 9 m² pour un cinq-pièces. À partir du trois-pièces, une double exposition est nécessaire. Enfin, le bien doit afficher une classe énergie A (aujourd’hui, les appartements neufs sont plutôt classés B) et respecter, par anticipation, les seuils 2025 de la réglementation RE 2020. Cela implique une isolation renforcée et un bilan carbone amélioré.

Sans surprise, investir en Pinel+ se révélera plus coûteux que d’acheter en Pinel classique. En effet, au surcoût de construction – estimé par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) autour de 7% – s’agrège un surcoût lié à l’acquisition stricto sensu puisqu’à typologie équivalente, vous achetez davantage de mètres carrés. Ce dernier sera néanmoins en partie neutralisé par l’avantage fiscal renforcé. Mais n’oubliez pas qu’en Pinel+, vous réalisez un investissement patrimonial et qualitatif. « On achète un logement dernier cri, une Rolls de l’immobilier qui ne se dévalorisera pas », s’enthousiasme Stéphane van Huffel, conseiller en gestion de patrimoine et directeur général de Netinvestissement.


Comment bien investir ?

Pour s’assurer de la meilleure rentabilité, il faut viser les biens commercialisés entre 4 000 € et 5 000 € du m² dans des communes dynamiques, attrayantes et bien desservies. « En Île-de-France, investir à proximité des transports à Bussy-Saint-Georges, en Seine-et-Marne, ou à Plaisir, dans les Yvelines, dans des programmes vendus entre 4 000 € et 5 000 € du m², permet de dégager une rentabilité de 4 % à 4,5 %, avant fiscalité », souligne Philippe Jarlot, président de MDH Promotion.

La typologie du logement n’est pas neutre. Si les studios sont accessibles financièrement et se louent aisément, ils pâtissent, en revanche, d’une forte rotation locative. « Le meilleur compromis est le deux-pièces de 40 m² à 45 m². C’est aussi la surface qui permet d’optimiser le mieux les modalités de calcul du loyer applicable, conçues pour ne pas défavoriser les petites surfaces », note Stéphane van Huffel. L’étage n’a pas d’importance, mais on constate que les rez-de-jardin sont particulièrement appréciés des personnes âgées, des couples avec enfants et des propriétaires de chien. Souvent un peu moins chers à l’achat, ils se revendent très facilement. Votre rendement peut encore être amélioré en profitant d’un des nombreux gestes commerciaux (cuisine équipée offerte, travaux modificatifs gratuits, prise en charge des frais d’achat, etc.) actuellement consentis par les promoteurs. « Une marge de négociation existe aujourd’hui alors que ce n’était que rarement le cas auparavant », constate Serge Harroch, associé fondateur du courtier en crédit Euclide Financement.

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