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Publié le 25.10.2022

Immobilier : comment investir à plusieurs en LMNP ?

Vous réfléchissez à réaliser un investissement en immobilier locatif à plusieurs en utilisant le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) ? Sachez qu’il existe deux principales solutions pour le faire : l’indivision et la SARL de famille. Quels sont les avantages et les inconvénients de ces deux possibilités ? Passage en revue.

Immobilier : comment investir à plusieurs en LMNP ?

Comment fonctionne le statut de Loueur en meublé non professionnel ?


Dédié uniquement à l’investissement immobilier locatif, le statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre un régime fiscal avantageux. Pour en bénéficier, quelles sont les conditions à respecter ?

Comme le nom de statut l’indique, vous devez avant tout proposer la location de votre bien en meublé, c’est-à-dire que votre locataire pourra y vivre sans faire aucun aménagement ou apporter ses propres meubles. Les revenus locatifs liés à cet investissement ne doivent pas dépasser 23 000 euros par an. De plus, le montant total de ces loyers ne doit pas représenter plus de la moitié des revenus globaux de votre foyer fiscal de référence. 

Comparé aux autres dispositifs fiscaux immobilier comme le Pinel, le statut LMNP est plutôt souple. Ainsi, il n’impose aucun plafond de ressources des locataires et ne fixe pas de restriction d’investissement à certaines zones géographiques.

Le statut LMNP est prisé des investisseurs pour sa fiscalité intéressante, notamment sur les recettes locatives. Le LMNP a un autre avantage : il peut être souscrit à plusieurs. Cela peut être une solution intéressante pour des amis ou des membres d’une famille d’investir ensemble en immobilier locatif. Il existe pour cela deux principales solutions : l’indivision et la SARL en famille. Commençons par expliquer de quoi il s’agit.


> Qu'est-ce que le statut de Loueur en meublé non professionnel en indivision ?


Pour rappel, l’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un bien. L’avantage de cette solution est que la détention à parts égales n’est pas obligatoire. Vous pouvez appliquer une quote-part à chaque associé en fonction de son apport financier au moment de l’achat immobilier. Attention, le choix des quote-part n’est pas anodin puisque les charges et les recettes liées à la location meublée seront calculées à partir de ces quote-parts.


> Qu'est-ce que le statut de Loueur en meublé non professionnel en SARL de famille ?


Passons maintenant au statut LMNP en SARL en famille. En offrant un statut plus adapté, ce régime fiscal a été mise en place par le législateur pour développer les sociétés familiales. En effet, la loi permet aux sociétés familiales exploitées sous la forme d’une société à responsabilité limitée (SARL) de choisir le régime fiscal des sociétés de personnes. Et cela sans limitation de durée.

Ce statut présente notamment un intérêt fiscal. Ainsi, la SARL de famille permet aux associés d’éviter une double imposition : au titre de l’impôt sur le revenu et de l’impôt sur les sociétés. De plus, vous pouvez profiter des avantages fiscaux du régime de la LMNP. Enfin, la SARL de famille représente une solution intéressante en matière de transmission patrimoniale. En effet, les parts sociales d’une SARL sont facilement cessibles entre les différents associés.



Indivision ou SARL en famille : que choisir ?


L’indivision apparaît comme la meilleure solution pour les personnes n’ayant pas de relation familiale. Ainsi, pour un couple en union libre, l’indivision permet de donner un statut juridique à une acquisition immobilière commune. De plus, en dehors des frais de notaire pour rédiger la convention d’indivision, démarrer une activité en LMNP à deux ou à plusieurs n’engendre aucun coût.

Pour les membres d’une même famille -ascendant ou descendant- exercer une activité de location meublée non professionnelle en SARL de famille présente de nombreux avantages que ce soit d’un point de vue fiscal ou patrimonial. Ainsi, l’investissement en LMNP par le biais d’une SARL constitue un bon outil de transmission. Le patrimoine immobilier peut se transmettre à moindre coût par l’opération juridique de démembrement de parts sociales par exemple. Attention néanmoins, l’inconvénient majeur du montage de la LMNP en SARL de famille réside dans les obligations comptables et fiscales qu’implique la gestion d’une société.

Regardons maintenant quels sont les démarches à suivre pour réaliser ces deux solutions.



Investissement en LMNP : comment réaliser une location meublée en indivision ?


Vous devez enregistrer votre location meublée en indivision auprès du Greffe du Tribunal dans un délai de quinze jours maximum après le début de sa location. Lorsque votre déclaration sera enregistrée par l’administration, vous recevrez un numéro SIRET. Lors de l’enregistrement, vous devrez choisir un seul des propriétaires comme interlocuteur avec l’administration. Ce dernier sera chargé de la gestion des loyers et recevra également les avis d’imposition.

Attention, le statut juridique du LMNP en indivision peut être source de conflits puisque plusieurs personnes détiennent des intérêts sur un même bien. S’il y a désaccord entre les associés, cela peut mener à des situations délicates. Par exemple, si l’un veut vendre le bien et l’autre, non. C’est pourquoi, il est fortement recommandé de rédiger une convention d’indivision afin d’anticiper les potentiels litiges et de déterminer en amont comment ceux-ci peuvent être régler.

La convention d’indivision est un contrat passé entre les différents propriétaires ou indivisaires. Elle doit être rédigée par un notaire. C’est lui qui réalisera son enregistrement auprès du service de la publicité foncière. La convention d’indivision détermine les règles de gouvernance au sein de l’indivision et permet par exemple de nommer l’un des indivisaires pour gérer le bien immobilier, de définir les spécificités de votre indivision et d’anticiper la répartition des parts immobilières en cas de décès de l’un des propriétaires.




Quelle fiscalité pour la location meublée en indivision ?


L’imposition du bénéfice est proportionnelle à la quote-part dans l’indivision en LMNP de chaque propriétaire du bien locatif. Contrairement au statut LMNP classique, un bien meublé en indivision n’est pas éligible au régime micro-BIC. Dans ce cas, l’imposition des revenus locatifs se fait sous le régime réel simplifié.

Ce régime permet de déduire les charges liées à l’activité LMNP avant calcul de l’imposition sur les loyers. Il s’agit principalement des intérêts d’emprunt, des différentes assurances souscrites et des frais de fonctionnement. Vous pouvez également réaliser l’amortissement comptable des biens immobiliers et mobiliers. Grâce à l’amortissement comptable, vous bénéficier d’un important levier de défiscalisation. Ainsi, le montant de l’impôt sur le bien en LMNP est souvent peu élevé. Attention, pour bien profiter de l’amortissement comptable, il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable. Il s’assurera qu’il ne puisse pas y avoir d’erreur en cas de contrôle fiscal.


Quelle fiscalité pour la location meublée en SARL de famille ?


La SARL de famille bénéfice d’une transparence fiscale. Cela permet aux associés de pouvoir profiter des avantages fiscaux du régime de la location meublée non professionnelle.

Comme vous pouvez le constater, quel que soit la solution que vous choisirez pour investir à plusieurs en LMNP, les démarches sont complexes. Pour être sûr de prendre la bonne décision et de bien la mettre en place, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.



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