Fin du Pinel : des opportunités restent à saisir dans l’immobilier locatif

C’est acté : au 1er janvier 2025, il ne sera plus possible de réaliser un investissement Pinel. Plusieurs fois prolongé, ce dispositif permet, depuis près de 10 ans, aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif, et de bénéficier d’avantages fiscaux. Au début de l’année, les règles d’éligibilité du dispositif et les réductions d’impôt ont été modifiées.

Ainsi, le dispositif Pinel concerne uniquement les appartements neufs et rénovés situés dans des zones où le marché locatif est tendu, les maisons étant désormais exclues. Les taux de réduction d'impôt, fixés en fonction de la durée de l’engagement locatif, sont désormais de 10,5 % du prix d’acquisition du logement (plafonné à 300.000 euros) pour 6 ans, 17,5 % pour 9 ans, et enfin de 17,5 % pour 12 ans pour tous les actes passés en 2023.

Toutefois, il est possible de bénéficier de taux plus avantageux (jusqu’à 21 %) avec le dispositif Pinel +, qui s’applique à des biens répondants à des critères de confort et de sobriété énergétique plus exigeants.

Malgré ce durcissement, le Pinel constitue toujours une opportunité pour certains profils d’investisseurs.  “Le dispositif reste attractif pour les contribuables qui paient entre 4 000 et 20 000 euros d'impôts par an”, fait remarquer Nicolas Fradkin, Directeur Commercial chez Leemo by Primonial. De plus, cela représente toujours une opportunité d’investissement afin de se constituer un patrimoine immobilier dans le neuf, qui respecte les dernières normes environnementale et énergétique (DPE A ou B), en accord avec la loi Climat et résilience.   

Le compte à rebours étant lancé avant la fin du dispositif, cette situation offre de nouvelles perspectives. “Il reste des stocks disponibles sur lesquels il sera possible de négocier auprès des promoteurs. Il est possible d’avoir les frais de notaire offerts, des réductions de prix en fonction du nombre de pièces du bien. Cela n’était pas possible il y a un an”, précise Nicolas Fradkin. 

Toutefois, un autre paramètre est à prendre en compte : la remontée des taux d’emprunt. “En effet, l'accès au crédit devient de plus en plus difficile, si on a encore une possibilité de crédit, cela vaut le coût de s'endetter", fait valoir Nicolas Fradkin. Même si le crédit est plus cher que ces 15 dernières années, le niveau actuel est en fait “revenu à la normale“, et reste attractif pour les investisseurs. D’autant que, si les taux venaient à baisser, il serait toujours possible de renégocier auprès de la banque un taux plus avantageux. 

Enfin, il est essentiel de noter que, même si la loi Pinel prendra fin en 2024, d'autres instruments incitatifs vont persister dans le domaine de l'investissement immobilier. Citons comme exemple l'immobilier restauré avec le dispositif Malraux, le dispositif de défiscalisation sur les Monuments historiques, ou encore la location meublée non professionnelle (LNMP).

Nicolas Fradkin se montre optimiste. “En toute vraisemblance, il y aura un nouveau dispositif, on a déjà connu cela dans le passé. L’immobilier c’est 8 % du produit intérieur brut, il y a énormément de métiers connexes dans les entreprises du BTP. Donc, pour maintenir cette activité économique j’ai confiance dans le gouvernement pour pouvoir sortir un nouveau dispositif ", avance-t-il.