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Par Nicolas Fradkin - Publié le 18.10.2021

« Il est encore temps pour les investisseurs de profiter du dispositif Pinel »

Depuis sa création en 2015, le dispositif Pinel s’est imposé comme l’un des outils fiscaux les plus utilisés par les particuliers. Attention néanmoins, pour profiter au maximum de ce dispositif fiscal, il est important de faire attention aux points réglementaires. Nicolas Fradkin, Directeur commercial immobilier chez Primonial, revient pour nous sur les questions à se poser afin de réussir son investissement immobilier.

Nicolas Fradkin

Nicolas.Fradkin@primonial.fr Tel: 0144217349

Directeur commercial immobilier

Primonial

Entretien avec Nicolas Fradkin

Depuis sa création en 2015, le dispositif Pinel s’est imposé comme l’un des outils fiscaux les plus utilisés par les particuliers. Attention néanmoins, pour profiter au maximum de ce dispositif fiscal, il est important de faire attention aux points réglementaires. Nicolas Fradkin, Directeur commercial immobilier chez Primonial, revient pour nous sur les questions à se poser afin de réussir son investissement immobilier.

À qui cela s’adresse ?

Nicolas Fradkin. Le dispositif Pinel s’adresse à tous les investisseurs qui souhaitent se créer un patrimoine immobilier tout en réduisant leur impôt sur le revenu. L’investisseur doit s’assurer d’avoir un montant d’imposition qui dépasse la réduction fiscale. Car à la différence d’un crédit d’impôt, la réduction vient en diminution de l’impôt dû mais ne peut pas être remboursé par l’administration fiscale si elle est supérieure. Il est donc souhaitable que la réduction annuelle du dispositif Pinel soit inférieure ou égale au montant de l’impôt sur le revenu. Et cela pendant toute la durée de l’engagement de la location.

On estime que les contribuables ayant un montant d’imposition situé entre 2 500 euros et 20 000 euros d’impôt par an, peuvent véritablement tirer profit du dispositif car parfaitement adapté à leur situation.

« L’investisseur peut optimiser son investissement en allongeant au maximum la durée de son crédit afin de réduire son montant d’épargne mensuel et augmenter les intérêts d’emprunt de son crédit, déductibles de son revenu foncier. »


Comment optimiser son investissement ?

N.F.L’optimisation de son investissement Pinel commence par le respect des plafonds afin de bénéficier du dispositif dans son ensemble. Pour rappel, l’investisseur est limité à deux investissements par an dans la limite de 300 000 euros et l’investissement ne doit pas excéder 5 500 €/m2. Au-delà de ces plafonds, le surplus n’est pas comptabilisé dans le calcul de la réduction fiscale.

L’investisseur peut également optimiser son investissement en allongeant au maximum la durée de son crédit afin de réduire son montant d’épargne mensuel et augmenter les intérêts d’emprunt de son crédit, déductibles de son revenu foncier. Il pourra ensuite revendre son bien à l’issue de la période d’engagement de location afin d’augmenter la rentabilité de son investissement.

« L’emplacement géographique du bien est primordial »

Comment bien choisir la zone géographique ?

N.F. Le choix de la localisation de l’opération se fait au préalable, en fonction de la zone Pinel dont dépend l’investissement. Les zones A, A bis et B1 déterminent le plafond de loyer par mètre carré lors de l’investissement et auront un impact sur la rentabilité de l’opération. Le choix de la zone permettra également d’obtenir des indications sur la tension locative du secteur.


Ce seul critère n’est cependant pas suffisant. L’analyse de l’emplacement géographique du bien est primordial si l’on veut éviter les mauvaises surprises. Il est important d’étudier avec précision la ville, le quartier où se situe l’opération, son marché immobilier et ses données économiques et démographiques.


Voici le genre de question que l’investisseur doit se poser en amont du projet pour en vérifier sa viabilité. Quels sont les flux démographiques ? Quel est le pourcentage de locataire dans la ville ? Le type d’appartement le plus recherché ? Y-a-t-il des zones d’emplois à proximité ? Des transports en commun ? Les écoles et les commerces sont-ils accessibles à pied ?


Quel avenir pour le Pinel ?

N. F.Le dispositif Pinel, dont la date de fin théorique était prévue initialement pour le 31 décembre 2021, vient d’être prolonger par la loi de finances pour 2021 jusqu’en décembre 2024. Le dispositif Pinel conservera, dans un premier temps, les mêmes conditions jusqu’en décembre 2022, avant de voir les taux de réduction d’impôt diminuer progressivement à partir de 2023.


L’amendement voté prévoit quelques exceptions à la baisse progressive des avantages de la loi Pinel qui devrait conserver les conditions du dispositif actuel après 2022, pour les logements neufs situés dans des quartiers prioritaires de transformation des villes ou ceux qui respectent un niveau de performance énergétique et environnementale, supérieur à la réglementation. Des points qui restent encore à définir plus précisément.


Il est donc encore temps pour les investisseurs de profiter du dispositif et de ses taux pleins en signant leur investissement chez le notaire avant la fin de l’année 2022.


Cet entretien fait partie de notre dossier « Comment réussir son investissement immobilier ? »


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