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Par Primonial - Publié le 19.11.2021

Défiscaliser grâce à l’immobilier

La France est l’un des pays qui dispose du plus grand nombres de dispositifs fiscaux. L’immobilier est l’un des secteurs les plus concernés par ces avantages fiscaux. Avant de choisir un dispositif, il convient de bien comprendre les implications à long terme.

La situation

À tout juste 27 ans, Adam vient d’obtenir une promotion avec à la clé une belle augmentation. Le montant de son imposition sur le revenu est désormais tel qu’il s’interroge sur l’optimisation de son imposition. Il a entendu parler des dispositifs fiscaux immobiliers mais hésite à franchir le pas.

L’avis du conseiller

L’objectif fiscal fait partie intégrante d’une stratégie patrimoniale globale. Il faut néanmoins leur faire comprendre que cela ne doit pas se faire à la légère. Il faut donc bien réfléchir avant de s’engager. Avant de rentrer plus en détail dans le cas d’Adam, dressons le cadre général. Les impôts sont de deux ordres :

  • l’impôt sur le revenu (IR) : son montant dépend des revenus de votre travail et des revenus éventuellement générés par vos placements financiers et vos placements immobiliers. A cela peut s’ajouter les prélèvements sociaux catégoriels comme notamment les revenus fonciers ou les BIC LMNP.
  • et l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : son montant dépend du montant de votre patrimoine immobilier total, y compris votre résidence principale (après un abattement de 30 %).

Dans le cas d’Adam, son imposition ne concerne que l’impôt sur le revenu et ses revenus se limitent à son salaire. Pour réduire son impôt sur le revenu, il peut soit recourir :

  • à une déduction d’impôt. Cela correspond à un droit de diminuer le montant global des revenus déclarés. Elle intervient donc avant le calcul de l’impôt, au moment de déclarer ses revenus.
  • à une réduction d’impôt. Elle, intervient après calcul de l’impôt. Le montant correspondant à la réduction d’impôt est alors retranché de l’impôt à payer.
  • au crédit d’impôt. Comme la réduction d’impôt, il s’agit d’une somme qui est déduite de l’impôt à payer. Si le montant du crédit d’impôt est supérieur à l’impôt, le surplus sera remboursé par la Direction Générale des Finances Publiques.

Adam évoque l’immobilier comme moyen de défiscalisation. C’est effectivement l’une des principales niches fiscales en France.


Le dispositif Pinel

Il en existe trois principales catégories : le dispositif Pinel, la location meublée et le dispositif Malraux. Le plus répandu, l'investissement locatif Pinel ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d'achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf. En contrepartie, le logement doit être loué nu, à un prix inférieur d'environ 20 % au marché du secteur concerné, pendant une durée de six ou neuf ans, prorogeables jusqu’à douze ans. Les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par zone géographique. Vous pouvez financer l’investissement au comptant ou à crédit. Grâce au levier du crédit, vous vous constituez un patrimoine et des revenus complémentaires futurs.


Mais, dans le cas d’Adam, ce n’est donc pas forcément la meilleure solution. En effet, celui-ci n’est pas encore propriétaire de sa résidence principale. Or, s’il souhaite réaliser un achat dans les années à venir, le crédit réalisé pour son investissement locatif risque de le pénaliser.


En effet, de manière générale avant de choisir un dispositif, il faut bien vérifier que celui-ci ne risque pas de mettre en danger la pérennité de son organisation patrimoniale. C’est pourquoi, il est toujours essentiel de se poser ces questions avant toute prise de décision.


  • Quel est le risque de perte en capital de l’investissement ?
  • Quelle part de capital est mobilisée pour le financement ?
  • Quel montant est éventuellement bloqué pendant la durée de l’investissement ?

Les SCPI fiscales

Pour revenir au cas d’Adam, je lui conseillerai donc d’autres dispositifs lui permettant d’engager moins de capital. Parmi les autres solutions, on retrouve notamment les Fonds communs de placements dans l’innovation (FCPI), le Plan d’épargne retraite individuel ou encore les SCPI fiscales. Au vu de son attrait pour l’immobilier, il pourrait envisager cette dernière solution. Il faudrait néanmoins discuter plus en détail avec lui pour s’assurer que cette solution lui convient bien. Les SCPI fiscales font l’acquisition de biens immobiliers éligibles à un dispositif fiscal. Les SCPI fiscales sont spécialisées par dispositif et portent ainsi leur nom : Pinel ou Malraux par exemple. En investissant dans ces SCPI, vous bénéficiez des mêmes avantages fiscaux que si vous aviez acquis le bien immobilier en direct.

Les bons réflexes à adopter

  1. Gardez en tête que l’incitation fiscale n’est pas le seul critère de décision
  2. Vérifier l’adéquation entre le choix du dispositif fiscal et votre situation patrimoniale, votre profil d’investisseur et votre horizon d’investissement.
  3. Contacter un conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner.

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