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Par Primonial - Publié le 28.05.2020

Comment calculer la plus-value imposable en cas de cession de la nue-propriété d’un bien immobilier dont l’usufruit est détenu par un bailleur social ?

La réponse à cette question diffère selon que la vente a lieu avant ou après la fin du démembrement.

Les plus-values dégagées à l’occasion de la cession du bien relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value (différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition majoré des frais d’acquisition retraité) est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (et à une taxe supplémentaire en cas de plus-value > 50 000€), après avoir été diminuée, le cas échéant, d’un abattement pour durée de détention.

L’abattement pour durée de détention applicable court à compter de la date d’acquisition de la nue-propriété.

Pour la détermination du prix d’acquisition, il conviendra de distinguer deux situations :

- Si la vente intervient avant la réunion de la pleine propriété, la plus-value se calcule uniquement sur la valeur de la nue-propriété du bien. Il faut comparer la valeur d’acquisition de la nue-propriété avec la valeur de revente de la nue-propriété, calculée en tenant compte de la durée restante de l’usufruit.

- Si la vente intervient après la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété, le prix de revient de l’immeuble cédé en pleine propriété est la valeur de la pleine propriété au jour de l’acquisition de la nue-propriété. Cette solution, est favorable, car l’usufruit prend fin à un horizon de temps défini contractuellement en franchise d’impôt

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