Comment transmettre des parts de SCPI à ses héritiers ?

Bref rappel : fonctionnement d’une SCPI

La SCPI est aussi appelée « pierre papier ». Ce surnom est dû à son mode de fonctionnement. Elle permet en effet d’investir indirectement dans l’immobilier. L’investisseur acquiert des parts de sociétés dont l’objet social est d’acheter et de gérer un patrimoine immobilier. En contrepartie, il perçoit une part des loyers à hauteur de son pourcentage de détention.

Cette gestion professionnelle permettant à l’investisseur de se dégager des contraintes de gestion est rémunérée par les frais de souscription et les frais de gestion. La SCPI présente l’avantage d’investir dans des projets immobiliers multiples sans avoir à gérer le parc.

Les revenus fonciers tirés d’une SCPI sont soumis à l’impôt sur le revenu. La combinaison d’un investissement en SCPI avec une opération en déficit foncier permet de maitriser l’imposition sur ces revenus.

La transmission de la SCPI par un testament-partage

Les parts de la SCPI font partie de l’actif successoral. La transmission des parts d’une SCPI est plus simple à opérer entre les héritiers, comparée à celle d’un immeuble.

Si un testament-partage a été réalisé, les héritiers vont détenir les parts de SCPI en indivision jusqu’au partage. Attention néanmoins, cette opération est coûteuse. En effet, ce partage est assujetti. L’État applique un droit de partage de 2,50 % de la valeur des biens indivis.

Le légataire a la possibilité de désigner le ou les bénéficiaires des parts de la SCPI dans son testament. Il est envisageable d’attribuer un lot de parts à chaque héritier. De cette façon, ces derniers évitent de devoir payer le droit de partage. Le titulaire des parts doit toutefois respecter les règles de transmission de sa succession. Ces dernières existent pour ne pas créer un déséquilibre significatif.

La transmission de parts de SCPI par la donation en pleine propriété

La transmission d’une SCPI pour la totalité des parts est une solution avantageuse au sein d’une même famille.

Contrairement à un bien immobilier détenu directement, vous pouvez transmettre vos parts au fur et à mesure.

Tous les 15 ans, vous bénéficiez d’un abattement de 100 000 € sur chaque donation à un enfant. Il s’applique pour chaque parent et par enfant. Ainsi, pour une famille de trois enfants, les parents peuvent donner 600 000 € tous les quinze ans. Cette opération ponctuelle est exonérée de fiscalité.

La transmission de SCPI par un démembrement de la propriété

Le démembrement de propriété de la parts de SCPIest une manière efficace d’optimiser la transmission de votre patrimoine. En effet, la pleine propriété se décompose de deux types de droits qui sont tous deux transmissibles : la nue-propriété et l’usufruit.

> La donation de la nue-propriété

La nue-propriété correspond à la possibilité de disposer du bien, c’est-à-dire le vendre par exemple. Dans le cadre de parts de SCPI, il s’agit de donner la nue-propriété aux futurs héritiers afin d’anticiper la transmission du donateur. Les parts ne feront alors pas partie de la succession. Le donateur « garde » ainsi l’usufruit pour continuer à percevoir les revenus liés aux parts de SCPI. La valeur de la nue-propriété évolue avec l’âge de l’usufruitier donateur. Il est donc nécessaire de la calculer précisément pour ne pas dépasser la limite de 100 000 € de donation par enfant.

> La donation de l’usufruit

L’usufruit est le droit d’utiliser un bien et d’en percevoir les fruits sans en être propriétaire. Il peut par exemple être donné temporairement pour aider un enfant dans le besoin durant quelques années. À l’issue de ce démembrement temporaire, vous retrouvez la pleine propriété de vos parts de SCPI.

Pendant, la durée du démembrement si vous êtes assujetti à l’IFI, compte tenu de cette donation, les parts ne seront plus à l’actif imposable pendant la durée du démembrement.

Le coût de la transmission de parts de SCPI à ses héritiers

Au moment de la transmission de parts de SCPI, deux types de frais peuvent intervenir.

> Les frais de changement de qualité d’associé

Les SCPI prélèvent des frais de dossier au titre du changement de titulaire de parts. Généralement, il s’agit d’un montant forfaitaire librement fixé par l’organe de gestion

> La fiscalité

La transmission des parts est taxée selon le régime commun des droits de succession. En fonction du degré de parenté, un abattement est applicable. Par exemple, l’époux est exonéré de droits. Les enfants, eux, bénéficient d’un abattement de 100 000 € chacun.

Le savoir-faire Primonial

Faites appel aux conseillers en gestion de patrimoine de Primonial pour optimiser la transmission de vos parts de SCPI. Vous bénéficierez de notre expertise pour trouver la stratégie la plus bénéfique pour vous ou vos héritiers.