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Comment souscrire à une SCPI ?

Les SCPI, pour Sociétés Civiles de Placement Immobilier, continuent leur démocratisation. Longtemps réservées au profil d’épargnant les plus connaisseurs, il est désormais possible d’y souscrire pour quelques centaines d’euros. Aujourd’hui, plus d’un million d’épargnants détiennent des SCPI en France selon l’Association françaises des sociétés de placement immobilier (Aspim). Avec 8,1 milliards d’euros collectés en 2019, l’encours géré par les SCPI a franchi la barre des 70 milliards d’euros. On vous présente les grandes étapes à suivre pour réussir votre investissement.

Avec les SCPI, l’immobilier collectif est à portée de mains

Les Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) sont des organismes de placements collectifs dont le but est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier pour le compte d’investisseurs particuliers ou institutionnels. La SCPI détient des biens immobiliers loués à des professionnels (bureaux, commerces, hôtels, cliniques, Ehpad,…) ou des particuliers (logements). La perception des loyers potentiels permet de dégager un rendement et de verser des revenus (dividendes) à chaque épargnant en fonction de son investissement1 dans la SCPI. En souscrivant des parts de SCPI, il est possible d’investir dans l’immobilier indirect avec un capital de départ limité par rapport à un investissement immobilier en direct et sans contrainte de gestion, en contrepartie de frais payés à la société de gestion.

(1) Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit être envisagé dans une optique de placement à long terme. La durée de détention conseillée est de dix ans. Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière

Se faire accompagner

Il est possible de souscrire à des SCPI sans l’aide d’un conseiller mais les démarches sont plus longues et l’achat moins précis qu’avec l’accompagnement de celui-ci. Si vous souhaitez passer par un conseiller, le choix du contrat se fera en plusieurs étapes. Après vous avoir remis la lettre de mission, le conseiller réalise un bilan patrimonial afin de cerner de façon précise vos attentes. Il va prendre en compte :

  • Vos revenus, salaires, pensions, allocations,
  • Vos épargnes détenues,
  • Vos crédits en cours,
  • Votre patrimoine immobilier,
  • Vos perspectives d’évolution des revenus,
  • Votre situation matrimoniale et type de mariage (Communauté universelle, communauté réduite aux acquêts et séparation de biens),
  • Vos enfants et adultes à charge.

Sélectionnez le type de SCPI

Différents types de SCPI existent sur le marché. Il est important de comprendre l’offre et de savoir s’y repérer pour pouvoir choisir le produit qui puisse s’accorder au mieux à votre situation personnelle et répondre au mieux à vos objectifs patrimoniaux. Voici les trois grands types de SCPI :

  • SCPI de rendement : ces SCPI permettent à leurs investisseurs d’obtenir trimestriellement, mensuellement ou semestriellement des dividendes correspondant à des loyers.
  • SCPI fiscales : une SCPI fiscale est une SCPI dans laquelle on investit dans des logements dans le but de bénéficier d’une réduction d’impôt.
  • SCPI de valorisation ou de plus-value : les SCPI valorisation, ou SCPI de plus-value, sont des SCPI qui ne distribuent pas de revenus, mais qui procureront des plus-values à terme. Le but étant d’optimiser la capitalisation et la fiscalité des investisseurs.

Votre conseiller vous accompagnera dans ce choix en vous indiquant laquelle est la plus adaptée à votre situation patrimoniale et vos objectifs.

Choisissez le mode de financement

Plusieurs modes de financement existent pour pouvoir financer votre opération. Si vous disposez d’une somme immédiatement disponible, l’achat au comptant sera le mode de financement recommandé par votre conseiller. Aucun dossier bancaire ne sera à constituer et l’investissement n’est pas suspendu à l’obtention d’un prêt. Il est également possible de placer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance vie.

Si vous disposez d’une capacité d’épargne, le mode de financement le plus approprié sera de souscrire à un crédit. Attention néanmoins, un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. Le souscripteur ne doit pas tenir compte exclusivement des revenus provenant de la SCPI, compte tenu de leur caractère aléatoire, pour faire face à ses obligations de remboursement. Deux types de crédits s’offrent à vous :

  • Le crédit amortissable : votre prêt est remboursé chaque mois, en tenant compte des intérêts.
  • Le crédit in fine : seuls les intérêts sont remboursés durant la période de l’emprunt, le capital est, quant à lui, remboursé à la fin.


Quand viendra le remboursement du crédit, l'investisseur remboursera les mensualités à l'aide des loyers qu'il percevra. L’investisseur dispose d'un avantage fiscal, car il peut déduire ses intérêts d'emprunts de ses revenus fonciers, ce qui diminue sa fiscalité. De plus, à la fin du crédit, il voit se dégager un effet de levier qui est la différence entre le taux de rendement de la SCPI et le taux du financement.

Les démarches administratives

Par la suite, des documents administratifs vous seront alors demandés pour procéder à l’achat de votre SCPI :

  • Pièce d’identité
  • Justificatif de domicile de moins de 3 mois
  • Lettre de mission
  • Avenant RTO
  • Bulletin de souscription
  • Formulaire FATCA
  • RIB pour un investissement de plus de 50 000 euros ainsi qu’un justificatif de l’origine des fonds

Sachez que la signature électronique est de plus en plus courante. Elle est par exemple proposée pour l’ensemble des SCPI de Primonial REIM. Cela simplifie et accélère les démarches administratives. Passer par un conseiller permet également de diminuer le nombre d’erreurs.

Après la signature, vous recevez une copie de tous les documents de souscription ainsi que les documents de confirmation d’adhésion. Attention, l’investissement effectif de votre épargne dans les SCPI peut prendre plusieurs jours.

Avertissement

La SCPI détient directement et/ou indirectement des immeubles dont la vente implique des délais qui dépendront de l’état du marché immobilier. La liquidité des parts de SCPI n’est pas garantie par la société de gestion.

  • Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit être envisagé dans une optique de long terme. Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière. La durée du placement recommandée est de dix ans.
  • Avant toute souscription de parts de SCPI, la note d’information, les statuts, le DIC, le bulletin de souscription, le dernier bulletin trimestriel d’information et le dernier rapport annuel doivent être remis à l’investisseur. Ces documents sont disponibles auprès de la société de gestion.
  • L’investissement en parts de SCPI comporte des risques dont le risque de perte en capital.

En savoir plus sur les SCPI :

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