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Publié le 05.12.2022

Comment réussir son investissement en immobilier locatif ?

L’investissement en immobilier locatif permet de répondre à de nombreux objectifs patrimoniaux comme la constitution d’un capital et la génération de revenus réguliers. À ce titre, l’immobilier est un élément clé dans la stratégie globale de votre patrimoine. Avant de se lancer dans un tel placement, voici les cinq questions à se poser.

1- Quel est le budget que vous souhaitez allouer à cet investissement immobilier ?


Il convient tout d’abord de mesurer ses flux financiers afin de définir l’épargne mensuelle que vous pouvez dédier à cet achat avant de vous lancer dans ce projet d'investissement locatif. Ensuite, il faut s’assurer de votre capacité d’endettement. Se poseront alors les questions de la durée du prêt liée à votre horizon de placement, de votre projet de conservation ou de revente à terme et enfin des taux d’intérêt proposés. L'enjeu final est d’avoir une mensualité de remboursement, minorée des loyers attendus, facilement supportable financièrement.

Cette mensualité sera majorée d’une cotisation d’assurance. Celle-ci permet de sécuriser votre placement en cas d’accident de la vie. En cas de décès prématuré par exemple, le crédit est remboursé totalement ou partiellement selon le choix à la souscription, et les héritiers conservent alors le bien et les loyers qui s’y rattachent.

Au-delà de la charge mensuelle liée au crédit, il convient de déterminer si vous souhaitez mobiliser des capitaux au titre d’un apport personnel et conserver une épargne de précaution pour anticiper des périodes sans locataire. La réponse à ces différentes questions déterminera le montant de votre investissement.


2- Fiscalité : quel est le dispositif le plus adapté à votre situation ?


S’agit-il d’un bien nu ou en meublé ? Est-ce que vous réalisez votre investissement immobilier dans le cadre du régime commun ou dans le cadre d’un dispositif fiscal ? Ces questions sont très importantes car elles auront un impact direct sur votre fiscalité et sur la durée minimale de conservation du bien.

Pour investir en immobilier, il est essentiel de connaître les différents dispositifs actuellement disponibles. Dispositif Pinel, démembrement, déficit foncier, location meublée non professionnelle : autant de solutions qui vous permettront d'investir en immobilier locatif tout en bénéficiant d'un moyen pour optimiser votre fiscalité.



3- Quel mode de gestion locative choisir ?


La troisième question concerne le mode de gestion locative. Allez-vous confier la gestion locative à une agence et à des professionnels ou vous en occuper vous-même ? Cette gestion correspond à la recherche de locataires, la gestion des loyers, du suivi du bien… Par exemple, si la chaudière lâche, il faudra trouver le bon artisan et s’occuper du suivi de la réparation. Ce confort de gestion aura bien évidemment un coût proportionnel au loyer et sera fonction du niveau des prestations choisies.



4- Comment et où acheter pour louer ?


Cette étape est extrêmement importante car elle conditionne en grande partie le succès de votre investissement. Attention : pour bien choisir votre bien, il est important de rester rationnel et de ne pas tomber dans l’émotionnel. Vous n’achetez pas votre résidence principale. Un bien immobilier « beau » en centre-ville d’une grande métropole ne génère pas automatiquement des loyers importants. Sa rentabilité s’en trouve amoindrie. À l’inverse, des zones en fort développement pourraient proposer des prix accessibles avec un rapport locatif intéressant.

Autre point, dans le cadre d’un investissement locatif, s’il faut s’intéresser à sa rentabilité immédiate, il est important de regarder le potentiel de votre bien en cas de revente. Le premier élément à prendre en compte est donc bien évidemment l’emplacement. Il déterminera le prix d’achat et le loyer que vous pourrez en obtenir. Encore faut-il définir ce qu’est un bon emplacement ? Pour cela, il faut regarder les prestations déjà existantes autour du logement : transports, écoles, commerces… mais aussi les éventuelles nuisances. Quel est le niveau de la tension locative dans la ville que vous visez ? Autrement dit, allez-vous trouver un locataire rapidement ?

Il faut aussi s’intéresser aussi aux perspectives et potentiels de la ville et du quartier en tenant compte des développements économiques et démographiques. La ville est-elle dynamique ? Des projets d'aménagement la rendront-elle encore plus attractive ? Quel est le montant de la taxe foncière que vous devrez payer chaque année ?



5- Avec qui réaliser votre investissement locatif ?


Finalement, il n’est pas si facile finalement de sélectionner le bien et le dispositif le plus adapté à sa situation. C’est pourquoi, alors que nous pensons tous connaître plus ou moins les leviers de l’immobilier, il est important d’être accompagné par un professionnel, un conseiller en gestion de patrimoine. En effet, celui-ci aura accès à des centaines d'offres de biens disponibles sur le marché, partout en France, issus de plusieurs promoteurs et en fonction de votre situation et de votre patrimoine, il pourra vous guider dans le choix du bon dispositif fiscal à activer.

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Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.


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