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Publié le 13.02.2023

Comment payer moins d’impôts sur vos revenus locatifs ?

Vous êtes décidé à vous lancer dans l’investissement locatif ? Vous êtes-vous correctement renseigné sur l’imposition de votre placement ? En fonction de vos choix, votre rendement peut être significativement réduit. Régime réel, microfoncier, LMNP : le régime fiscal choisi à un impact important.

Comment payer moins d’impôts sur vos revenus locatifs ?

Le régime fiscal dépend de la nature de la location. Si meublée, vous serez imposé au BIC au micro ou au réel et si nue, vous serez imposé au revenu foncier au micro ou au réel. Il est donc essentiel de mettre en place une stratégie fiscale pour améliorer vos revenus. Nous vous expliquons comment réussir à payer moins d’impôts sur vos revenus locatifs.


> Comment sont imposés les revenus locatifs ?


Vos revenus fonciers sont imposables selon différents régimes. Ils sont choisis par le propriétaire ou s’appliquent en fonction du type de locations, soit meublé, soit vide.


Les revenus de la location d’un logement vide

Les revenus de la location d’un logement vide peuvent être imposés selon deux régimes fiscaux.

Le régime du micro foncier


Vous êtes concerné par ce régime si :

  • Vos loyers perçus, hors charges, sur une année fiscale sont inférieurs à 15 000 €. En plus des loyers, vous devez tenir compte de toutes vos recettes locatives encaissées dans l'année comme des revenus tirés de vos parts sociales de SCI ou SCPI.
  • Les logements mis à bail ne bénéficient d’aucun bénéfice de la part de l’administration fiscale ; c’est-à-dire pas de déduction, de réduction d’impôt, d’amortissement.

Dans cette situation, le régime microfoncier s’applique de plein droit.

Un abattement de 30 % est appliqué automatiquement sur vos revenus locatifs par l’administration fiscale. Il correspond à un forfait intégrant l'ensemble des charges locatives. Lors de votre déclaration, vous devez donc reporter vos revenus locatifs bruts sur la déclaration d’impôt. Vous ne pouvez donc pas faire de déficit foncier.

Le régime réel


Si vos loyers annuels sont supérieurs à 15 000 €, hors charges locatives, alors le régime réel vous est appliqué de plein droit.

Vous pouvez également opter pour ce régime pendant trois ans si vos revenus annuels sont inférieurs à 15 000 €. L’exercice de cette option se fait grâce au dépôt d’une déclaration de revenus fonciers n° 2042.

Le régime réel s’applique aussi de plein droit si votre logement bénéficie d’un régime particulier : Besson, Borloo ou Périssol. Par ailleurs, depuis 2009, il n’y a contre-indication avec un Pinel, Duflot, Scellier et Malraux.

Vos revenus locatifs imposables correspondent à la totalité de vos revenus sur un an moins tous vos frais et vos charges. Seul le montant réel de vos gains est soumis à l’imposition.










Les revenus de la location d'un logement meublé

La location meublée consiste à louer un appartement ou une maison avec tout le mobilier nécessaire pour y vivre au quotidien. Les revenus de ce type de logements sont soumis à deux régimes : le loueur meublé non professionnel (LMNP) et le loueur meublé professionnel (LMP).

La location meublée non professionnelle


Le régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal qui permet à une personne physique de louer un bien immobilier meublé à des particuliers et de déduire des revenus qu'il génère les charges qui lui sont liées.Pour bénéficier de ce régime fiscal, il est nécessaire de respecter certaines conditions :

  • Le bien immobilier doit être loué à des particuliers et non à une entreprise.
  • Le bien doit être meublé et destiné à la location saisonnière ou à l'habitation.
  • Le montant annuel des recettes foncières générées par ce bien ne doit pas dépasser 70 000€ pour une personne seule ou 140 000€ pour un couple soumis à imposition commune.
  • Le loueur doit être une personne physique et non une société.
  • Le loueur ne doit pas exercer une activité de location meublée de manière professionnelle.


La location meublée professionnelle


Le régime LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est un régime fiscal qui permet à une personne physique ou une entreprise d'exercer une activité de location meublée de manière professionnelle et de déduire les charges liées à ce bien de ses revenus fonciers. Pour bénéficier de ce régime fiscal, il est nécessaire de respecter certaines conditions :

  • Le bien immobilier doit être loué à des particuliers ou à une entreprise.
  • Le bien doit être meublé et destiné à la location saisonnière ou à l'habitation.
  • Le loueur doit exercer une activité de location meublée de manière professionnelle, c'est-à-dire de manière régulière et effective.
  • Le loueur peut être une personne physique ou une entreprise.
  • Les recettes foncières générées par ce bien peuvent être supérieures à 70 000€ pour une personne seule ou 140 000€ pour un couple soumis à imposition commune.


Quelle imposition pour ces deux régimes ?


Pour ces deux régimes sont applicables le micro BIC ou le réel BIC.


  • Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) est un régime fiscal accessible aux entrepreneurs qui exercent une activité industrielle, commerciale ou artisanale et dont le montant annuel des recettes ne dépasse pas les seuils du régime micro-entreprise. Le régime micro-BIC permet notamment à l’entrepreneur de bénéficier de nombreux allègements et avantages. Ce régime vous est applicable si vos revenus de l’année N-1 sont inférieurs à 72 600 € pour un logement d’habitation meublé  ou 176 200 € pour des chambres d’hôtes et les meublés de tourisme classés.

Vos bénéfices taxés dans ce cadre correspondent à vos recettes annuelles (les loyers charges comprises). L’administration fiscale y applique automatiquement un abattement forfaitaire de 50 %. L’abattement pour les meublés touristiques est de 71 %. Ce dernier est censé correspondre au montant de toutes vos charges liées à la location. Lors de votre déclaration d’impôt, il est donc nécessaire d’indiquer vos revenus bruts.


  • Le réel BIC

Ce régime s’applique de plein droit lorsque vos revenus dépassent les plafonds d’application du régime micro-BIC. Le régime du bénéfice réel peut aussi être choisi si vous souhaitez déduire le montant précis de vos charges, et ce, même si vous êtes éligible au micro-BIC.

Le régime du bénéfice réel vous permet de déclarer uniquement vos revenus nets. Vous déduisez donc vos charges réelles.

Ce régime peut être choisi en début d’activité ou en cours d’activité. Dans cette dernière situation, il est nécessaire d’envoyer un courrier à l’administration fiscale. Vous avez jusqu’à la date limite de dépôt de votre déclaration de revenus de l’année précédente l’année fiscale d’application de votre option.



> Comment choisir son régime d’imposition des revenus locatifs pour payer moins d’impôts ?


Pour améliorer la fiscalité de vos revenus locatifs, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous devrez faire vos choix en fonction de votre patrimoine, de votre situation, mais aussi de vos objectifs.

Deux mécanismes peuvent être utilisés pour réduire votre imposition :

  • La déduction des charges liées à la location.
  • Le choix d’un régime d’imposition préférentiel.


=> Le savoir-faire Primonial

Le choix d’un régime fiscal est sensible. Il demande des connaissances pointues en stratégie fiscale. Pour être assuré de prendre les meilleures décisions, vous pouvez contacter les conseillers en gestion de patrimoine de Primonial. Grâce à leur expertise, ils répondent à toutes vos questions et vous aiguillent vers la solution correspondant à vos besoins et à votre situation.





> Comment se passe la déclaration ? Exemples


Vous avez choisi votre régime d’imposition ? Voici comment faire votre déclaration de revenus.


Les formalités à effectuer pour déclarer ses revenus locatifs

La déclaration de revenus est une obligation légale. Pour la réaliser, il est nécessaire de compléter un formulaire officiel CERFA, le numéro variant en fonction des revenus à déclarer.

Pour déclarer les revenus locatifs, il est nécessaire de remplir un formulaire n° 2044. Les revenus fonciers sont à déclarer sous la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (ou BIC).


Exemple d’une déclaration de revenus locatifs

Prenons l’exemple d’une déclaration de revenus locatifs dans le cadre d’une location meublée.

M. Dupont possède deux appartements à Lille. Ses loyers sont de 12 000 € par an pour les deux logements loués meublés. Il a des charges liées à ses locations s’élevant à 4 800 €. M. Dupont est de plein droit éligible au régime micro-BIC. Il a toutefois le choix d’opter pour le régime réel s’il le souhaite.

  • Au régime micro-BIC, M. Dupont déclare un revenu foncier annuel de 12 000 €. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 50 %. Il sera donc imposé sur 6 000 €.
  • Au régime réel, M. Dupont déclare un revenu foncier annuel de 12 000 € - 4 800 € de charges, soit 7 200 €.

Dans la situation spécifique de M. Dupont, le régime micro-BIC est le plus intéressant.


Utiliser le déficit foncier


Dans le cadre du régime réel, il est possible de jouer sur le déficit foncier pour optimiser sa fiscalité.

La notion de déficit foncier correspond à la situation où le montant des charges déductibles est supérieur aux loyers. Ce déficit peut être déduit de vos revenus globaux (notamment de vos salaires ou de vos pensions de retraite). Grâce à cela, vous pouvez diminuer la somme de votre montant d’impôt sur le revenu. Il ne faut néanmoins pas oublier que la déduction s’applique en priorité sur des revenus de même nature. L’économie se fait sur le taux marginal d’imposition et les prélèvements sociaux.

Le projet de loi de finances prévoit le doublement du déficit foncier, soit 21 400 €, pour l’année 2023 et cela jusqu’en 2025. L’excédent de déficits peut être reporté pendant 6 ans pour la totalité de vos revenus ou pendant 10 ans pour les revenus fonciers.



> Comment payer moins d'impôts sur vos revenus locatifs : les 3 points clés à retenir :


  • Le choix d’un régime fiscal a un impact direct sur la rentabilité de votre investissement locatif.
  • L’imposition des revenus fonciers est différente entre la location meublée et la location vide.
  • Les deux principaux régimes fiscaux sont le micro-BIC ou le régime réel. Dans le premier cas, les revenus bruts font l’objet d’un abattement forfaitaire. Dans le second, les gains imposés correspondent aux loyers moins toutes vos charges.

Aller plus loin

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Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.


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