Contactez-nous

Publié le 29.11.2022

Comment le secteur de l'immobilier peut réduire son impact carbone ?

Le secteur immobilier représente 40 % des consommations d'énergie et 36 % des émissions de gaz à effet de serre, selon la Commission européenne. Avec Daniel While, voyons comment l'immobilier pourrait être quasi "décarbonné" à l'horizon 2050.

En images

Pour respecter la trajectoire d'une hausse de la température mondiale de seulement 1,5 degrés d'ici à 2100. Il faudrait que l'immobilier soit quasi décarboné en 2050 d'après la stratégie nationale bas carbone portée par la France. Si la tâche s'annonce ardue, elle n'est pas encore impossible. Daniel While, Directeur Recherche, stratégie et développement durable chez Primonial REIM, nous explique les grands chantiers à mener pour réussir cette mutation. Ecouter ou lire, à vous de choisir !)



> Comment le secteur de l'immobilier peut-il réduire son impact carbone ?



Daniel While : Alors d'abord, qu'est-ce qu'un immeuble ? Un immeuble c'est un terrain. C'est des murs, c'est des équipements sur ces murs et c'est le raccordement à un ensemble de réseaux (gaz, électricité, assainissement). Les actions de décarbonation vont consister à agir au niveau du terrain, au niveau de l'immeuble sur les matériaux de construction (béton, bas carbone, bois, etc.), sur la rénovation des équipements (chauffage, pompes à chaleur, ventilation et autres), et finalement sur le changement de source d'énergie.

On peut être raccordé à des énergies extrêmement intensives en carbone, typiquement, le charbon, plutôt pour nos actifs situés en Allemagne qui a un mix énergétique très focalisé sur le charbon ; le gaz évidemment, et puis l'électricité avec une composante nucléaire qui est moins intense en carbone. 

Et puis il y a une dimension qu'il ne faut pas négliger du tout, qui est la consommation du locataire, c'est à dire la façon dont il utilise l'immeuble que nous lui mettons à disposition.  Et là, c'est la partie la plus difficile à infléchir quand on est un bailleur parce qu'on ne peut évidemment pas contraindre un locataire à ne pas chauffer en été, à ne pas laisser la lumière la nuit. Avec les locataires, il faut avoir une approche plus partenariale, ce qu'on appelle la politique d'engagement.


> En tant qu'investisseur, quelle stratégie mettez vous en place pour intégrer les dimensions ESG ?



La principale donnée qu'il faut avoir en tête, quand on est gérant de fonds immobiliers comme c'est le cas de Primonial REIM, c'est que nous ne sommes pas soumis aux mêmes contraintes qu'un gérant actions qui peut arbitrer en un clic une valeur. Nous, on ne peut pas arbitrer un locataire ou un immeuble aussi facilement que ça. 

Le métier du gérant immobilier, va être de travailler ses actifs pour qu'ils atteignent les objectifs en matière de ESG et non pas simplement d'arbitrer ses actifs.   La plus grande partie du travail, est vraiment l'amélioration,  ce qu'on appelle la démarche de "best in progress", par opposition à une démarche de "best in class" qui consisterait à ne sélectionner que des actifs qui sont neutres ou même non émissifs d'un point de vue carbone, ce qui peut exister. Nous avons chez Primonial REIM un fonds qui est "best in class" mais ça ne peut pas être la stratégie de tous les acteurs aujourd'hui.

Donc la mise en place de ces stratégies, il y a le E, c'est l'environnemental  avec une dimension carbone qui est prépondérante et l'ensemble des actions que je citais.

Il y a le S, le social, qui correspond pour moi aux notions de service, de santé et de sécurité. Ça, c'est une tendance qui est déjà dans le métier de l'asset management de bureau. J'insiste sur l'aspect qualité de l'air qui est tout à fait central, notamment en bureau et évidemment l'aspect sécurité que personne n'oublie. 

Et puis finalement le G, la gouvernance. C'est ce qui fait le lien entre tout ça, c'est l'aspect contractuel.  Il faut pas oublier que l'immobilier a une spécificité, c'est qu'il fait travailler beaucoup d'acteurs périphériques, les facility managers, les experts immobiliers, les notaires, les prestataires de travaux, etc. La réussite d'une stratégie ESG repose assez largement sur la façon dont on fait travailler ensemble et dont on aligne les intérêts de tous ces acteurs là.


> Depuis peu, il existe un label ISR pour les SCPI. De quoi s'agit-il exactement et en quoi consiste la démarche ISR pour les fonds labellisés Primonial REIM ?



C'est la transposition aux fonds immobilier du label ISR qui existe déjà pour les fonds, les OPCVM plus classiques. Le label ISR Immobilier existe depuis 2020 et c'est un succès très important puisqu'il y a déjà 70 fonds qui ont le label ISR. 

Ce label est décerné par un certificateur indépendant pour une https://jasperreport.primonial.fr/jasperserver/login.htmldurée de trois ans. Pendant ces trois ans, on va devoir démontrer l'amélioration de la note ESG des actifs du portefeuille des fonds. On doit d'abord construire un outil de notation qui permette de qualifier la qualité ESG de chaque actif, et avoir un plan pour, soit la maintenir quand la note ESG est forte, soit l'améliorer quand la note ESG est faible.

On doit donc démontrer aux certificateurs, d'une part, cette amélioration, et d'autre part les procédures qui inscrivent vraiment ces améliorations dans notre business model. On doit également reporter ces résultats aux investisseurs, démontrer la politique d'engagement vis à vis des parties prenantes, etc.

Pour l'investisseur, le label ISR est un label qui certifie que la dimension ESG est pleinement prise en compte par le fonds et qu'il y a une systématisation de cette prise en compte. Ce que j'appelle avoir un objectif extra financier en plus de l'objectif financier. L'ISR ne certifie pas qu'il n'y aurait que des actifs neufs, verts ou labellisés dans un fonds. Il certifie que 100 % des actifs ont un process qui doit, soit améliorer leur note ESG, soit la maintenir un niveau élevé.


> Est-ce que l'intégration de ces critères a un impact sur la performance des SCPI ?


C'est difficile à dire aujourd'hui parce que l'ensemble des travaux, des coûts qui sont évidemment nécessaires, sont très étalés dans le temps, puisqu'il s'agit en fait d'actions chirurgicales au cas par cas sur chaque actif. Ici une végétalisation du toit, ici un changement d'équipement, ici une isolation, etc. 

Ce qu'il faut bien voir, c'est qu'il y a un effet négatif, qui est celui du coût sur la performance. Et puis, un effet positif qui est celui qu'un immeuble dont les locaux sont rénovés doit pouvoir se louer plus cher et que la valeur de cet actif à la revente doit être plus élevée. Donc selon les actifs, l'effet négatif va l'emporter ou les effets positifs vont l'emporter. Au niveau d'un fonds, c'est donc assez difficile, d'autant plus que les expertises doivent encore mieux prendre en compte l'aspect carbone et l'aspect ESG dans la valorisation des actifs. Ça, c'est une évolution qu'on va voir dans les prochaines années.

Nous, on fait le pari que les immeubles qui ont eu "un traitement ESG", dont on a des données historiques et les données d'amélioration, sur lesquels on a fait le travail, seront plus liquides que les actifs sur lequel on ne l'a pas fait.

Daniel While

Directeur Recherche, stratégie et développement durable chez Primonial REIM

Directeur Recherche, stratégie et développement durable chez Primonial REIM

De formation universitaire en développement économique local, Daniel While a débuté sa carrière comme consultant en implantation d’entreprises auprès des collectivités territoriales. En 2006 il rejoint l’Institut de l’Epargne immobilière et Foncière comme analyste et se spécialise dans l’univers des fonds immobiliers non cotés (SCPI et OPCI pour la France).

Il est co-auteur du livre Les OPCI aux éditions Delmas (septembre 2008). Il rejoint en 2011 Primonial REIM où il exerce la fonction de Directeur du Développement puis, à partir de 2019, de Directeur Recherche, Stratégie & Développement Durable.

Aller plus loin avec Primonial

Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.

Ni les articles, ni les informations contenues dans ces derniers ne peuvent être considérés comme un conseil en investissement, une proposition d'investissement, une offre ou une sollicitation d'achat, de souscription ou de vente d'un instrument financier ou de tout autre produit et support d'investissement.

Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.


Contactez-nous !

Egalement par téléphone au 0 800 881 888 du lundi au vendredi de 8h30 à 18h30 (appel gratuit depuis un poste fixe).

Pour connaitre et exercer vos droits, notamment de retrait de votre consentement à l’utilisation des données collectées par ce formulaire, veuillez consulter notre politique de données personnelles.

*Champs obligatoires

Ce site est protégé par reCAPTCHA et les règles de confidentialité et les conditions d'utilisation de Google s'appliquent.

Les informations personnelles recueillies feront l'objet d'un traitement par Primonial. Conformément à la loi française n° 78-17 du 6 janvier 1978, vous bénéficiez de droits relatifs aux données vous concernant (droit d'accès, de rectification, d’effacement, de portabilité, d'opposition et droit de ne pas faire l'objet d'un traitement automatisé). Vous pouvez également retirer votre consentement à tout moment. Pour exercer ces droits et pour toute information complémentaire, vous pouvez nous contacter par email à DDP@primonial.fr ou par courrier à l'adresse Primonial - DDP – 6-8 rue du Général Foy - 75008 Paris. Pour plus d'informations, vous pouvez consulter notre politique de données personnelles.

Newsletter

Recevez l’actualité patrimoniale et financière décryptée par les experts du groupe Primonial

Suivez-nous