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Comment fonctionnent les SCPI de rendement ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des organismes de placement collectif dont l’objet est l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier diversifié pour le compte de ses associés ou souscripteurs de parts.

Contrairement à la détention traditionnelle de biens immobiliers, les SCPI dégagent le souscripteur des contraintes de gestion immobilière (encaissement des loyers, sélection des biens et des locataires, achat, revente des biens, gestion des locataires, gestion des travaux…). La « pierre papier » permet d’accéder au marché de l’immobilier à partir de montants d’investissement limités. Le ticket d’entrée est faible par rapport à un investissement immobilier traditionnel. En 2018, le prix des parts de SCPI se situe entre 200 euros et 1 000 euros en moyenne, selon l’Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM). Il faut généralement souscrire un minimum de cinq ou dix parts.

Distribution de revenus réguliers

Les SCPI de rendement détiennent un patrimoine essentiellement composé d’immeubles (bureaux, entrepôts, boutiques, établissements du secteur social, éducatif, ou de la santé ...) dont les revenus locatifs sont généralement supérieurs à ceux de l’immobilier résidentiel. Leur principal objectif est la distribution de revenus réguliers à leurs associés. De plus, la mutualisation du parc immobilier ainsi que la diversification géographique et sectorielle limitent les aléas locatifs et assurent une pérennité des loyers. Les SCPI étant soumises aux fluctuations du marché de l’immobilier, la souscription doit être envisagée dans une optique de placement à long terme.


Horizon de placement minimum recommandé : 10 ans

Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide. La SCPI ne garantit pas la revente des parts qui nécessite l’existence d’une contrepartie. Les revenus potentiels versés dépendent des conditions de location des immeubles et du marché de l’immobilier. Il existe un risque de perte en capital lié à l’évolution du marché immobilier. Dans le cas de financement de SCPI à crédit, l’investisseur ne doit pas tenir compte des revenus potentiels de la SCPI ou de la revente des parts pour faire face à ses obligations de remboursement, ces derniers ayant un caractère aléatoire.

Constitution de capital

La SCPI de rendement répond à l’objectif patrimonial de constitution d’un capital sur le long terme. L’accessibilité de la SCPI se traduit par des budgets d’investissement maîtrisés en rapport avec la capacité financière de chacun des souscripteurs. Par ailleurs, le recours à l’effet de levier du crédit permet de financer des investissements avec une contribution financière qui varie de quelques centaines à quelques milliers d’euros par mois.

Recherche de revenus

La souscription de parts de SCPI répond à l’objectif de création de revenus immédiats ou à terme, en fonction du mode de financement, à savoir au comptant ou à crédit. En effet, l’objet des SCPI est d’acquérir et de gérer professionnellement un parc immobilier locatif afin de verser des revenus réguliers aux associés grâce à la mutualisation du patrimoine et à la diversification géographique et sectorielle.

Fiscalité sur les revenus

Les résultats des SCPI sont imposables au nom des associés, au prorata des parts détenues dans le capital. Les détenteurs de parts sont donc soumis à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers pour les loyers (soit selon le régime réel, soit selon le régime simplifié du microfoncier) et, éventuellement, des revenus mobiliers lorsque la SCPI perçoit des revenus au titre du placement de ses disponibilités. Ils sont également soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %.


Fiscalité sur les plus-values

Les plus-values dégagées à l’occasion de la cession de ces parts relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers pour les associés personnes physiques. Ainsi, la plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition des parts.

Par ailleurs, lorsque la vente porte sur des parts détenues depuis plus de 5 ans, la plus-value est réduite d’un abattement pour une durée de détention. L’assiette est différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux (cf. tableau ci-dessous).

La plus-value immobilière pourra donc :

  • être exonérée d’impôt sur le revenu après 22 années de détention,
  • être exonérée de prélèvements sociaux après 30 années de détention.

La plus-value ainsi déterminée est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Une taxe s’applique sur les plus-values nettes imposables qui excèdent 50 000 euros par cédant. Son taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value.

Entre 0 et 5 ans Entre 6 et 21 ans 22 ans Entre 23 et 30 ans

Abattement pour l’IR de 19 %

0 %

6 % par an

4 %

-

Abattement pour les prélèvement
sociaux de 17.2%

0 %

1,65 % par an

1,60 %

9 % par an

Imposition sur la fortune immobilière

Les parts de SCPI de rendement entrent dans l’actif imposable à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) au 1er janvier de l’année d’imposition. En cas d’acquisition à crédit, celui-ci est intégré au passif dans les conditions fixées par la loi.

Bon à savoir : en cas de donation ou succession, les parts de SCPI sont taxées aux droits de mutation à titre gratuit.

En savoir plus sur les SCPI

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