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Publié le 15.03.2021

Comment fonctionne le démembrement ?

Le démembrement fait partie des principaux dispositifs existant lorsque vous souhaitez investir dans l’immobilier. Il vous permet de vous constituer un patrimoine avec une mise de départ moindre par rapport à un investissement en pleine propriété.

Le principe du démembrement

Pour comprendre son principe il faut tout d’abord comprendre certains termes. En droit, la propriété d’un bien se répartit entre l’usus (le droit de détenir et d’utiliser), le fructus (le droit de percevoir les revenus) et l’abusus (le droit de disposer).

Un propriétaire jouit d’un bien en pleine propriété lorsqu’il dispose de ces 3 droits.

Néanmoins, il est possible de diviser ou « démembrer » le droit sur un bien immobilier entre l’usufruit (usus et fructus) et la nue-propriété (abusus). Ainsi, une acquisition immobilière peut porter uniquement sur la nue-propriété du bien, tandis qu’une tierce personne, un bailleur social par exemple, acquiert l’usufruit pour une durée temporaire.

En général, le démembrement de propriété est constitué pour une durée de 15 à 20 ans. Pendant ce temps, l’usufruitier perçoit les loyers mais supporte aussi les frais liés à l’entretien du bien. À la fin du contrat, l’usufruit s’éteint et le nu-propriétaire obtient la pleine propriété, sans aucune formalité.

L’achat de la nue-propriété permet de se constituer un patrimoine avec une mise de départ moindre par rapport à un investissement en pleine propriété. Le coût de l’investissement est limité : le prix de la nue-propriété représente couramment entre 50 % et 65 % de la valeur en pleine propriété.

À qui s’adresse le démembrement ?

Le démembrement comme les autres dispositifs immobiliers a pour but de répondre à certains besoins auquel un investisseur doit faire face lorsqu’il souhaite investir dans l’immobilier. Ces besoins peuvent être lié à la baisse de vos impôts ou encore d’une aide financière lorsque vous souhaitez faire des travaux. Le démembrement, lui, répond essentiellement à trois principaux besoins :

  • se constituer un patrimoine immobilier,
  • générer des revenus complémentaires futurs sans contrainte de gestion,
  • maîtriser sa base taxable au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Quelle fiscalité ?

Pour ce qui concerne sa fiscalité, la détention d’un bien immobilier en nue-propriété ne procure aucun revenu foncier durant toute la période de démembrement.

Ainsi, elle permet de se construire un patrimoine immobilier et n’a aucun impact, dans l’immédiat, sur la fiscalité. Elle permet également, le cas échéant de diminuer les revenus fonciers. En effet, les nus-propriétaires de biens dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social ou par une personne imposable à l’impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers, peuvent déduire de leurs revenus fonciers, les intérêts d’emprunt contractés pour l’acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l’amélioration de ces logements.

Le démembrement a également un impact au niveau de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Les biens détenus en nue-propriété n’entrent pas dans la base taxable au titre de l’IFI. Seul l’usufruitier (personne physique) est soumis à l’IFI sur la valeur en pleine propriété du bien.

L’emprunt réalisé pour acquérir la nue-propriété n’est pas déductible de l’assiette taxable de l’IFI.

Usufruitiers et nus-propriétaires : quelles responsabilités ?

Dans une situation de démembrement, il est essentiel de connaître les droits de chacun afin d’anticiper les rapports entre les parties et d’éviter ainsi les conflits. Pour mémoire, le nu-propriétaire et l'usufruitier ne sont pas en situation d'indivision, en conséquence aucun d'eux ne peut donc exiger le partage. D’après l'article 605 du code civil, l'usufruitier est tenu aux réparations d'entretien, le nu-propriétaire aux grosses réparations.

Pour ces dernières, il s’agit de celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure ou sa solidité générale : toitures, murs porteurs, fissures dans la façade… Le Code civil en dresse une liste (article 606), mais elle n’est pas limitative. Pour mémoire, lorsque le bien démembré est logé dans une copropriété, une clause de solidarité du paiement des dépenses entre usufruitier et nu-propriétaire peut exister dans le règlement de copropriété pour les travaux relatifs à l’immeuble.

L’usufruitier n’a aucune action pour contraindre le nu-propriétaire à effectuer les grosses réparations (Cass. civile 3ème 30 janvier 1970). Toutefois l’inverse est possible lorsque l’usufruitier n’assume plus les charges d’entretien qui lui incombent et laisse dépérir le bien en compromettant sa bonne conservation. Dans cette situation, le nu-propriétaire peut être autorisé (par décision de justice) à réaliser les travaux et à se faire rembourser par l’usufruitier des sommes avancées.

Il est possible d’encadrer les rapports et les droits de chacune des parties lorsqu’un bien est démembré. Nus-propriétaires et usufruitiers peuvent signer une convention d'usufruit réglant le mode de gestion du bien. Des clauses, comme par exemple la nature et la répartition des travaux, la gestion de la copropriété, la vente et la fixation du prix, peuvent être établies et éviteront les conflits ultérieurs tout en permettant de préserver une harmonie.


Pour vous aider à prendre les bonnes décisions en matière d’épargne, il est important de vous faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine. Il saura, en fonction de vos besoins et de votre situation, vous indiquer la meilleure solution financière.

Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.

Ni les articles, ni les informations contenues dans ces derniers ne peuvent être considérés comme un conseil en investissement, une proposition d'investissement, une offre ou une sollicitation d'achat, de souscription ou de vente d'un instrument financier ou de tout autre produit et support d'investissement.

Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.

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