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Publié le 11.01.2022

Comment choisir sa SCPI ?

Les SCPI séduisent de plus en plus les Français. En 2020, malgré la crise sanitaire, les SCPI ont collecté six milliards d’euros, selon l’ASPIM. Comme pour tout, il est important de rester sélectif pour choisir les SCPI la plus adaptée à ses objectifs. Voici un tour d’horizon des typologies de SCPI et des éléments à étudier avant d’investir.

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une SCPI est une Société civile de placement immobilier. Elle permet d’accéder indirectement, dès quelques milliers d’euros, à un parc immobilier mutualisé et diversifié. La gestion des acquisitions et la gestion des immeubles sont déléguées, ce qui libère l’investisseur de toute contrainte locative. Contrairement à un investissement immobilier en direct, les montants sont plus accessibles, le risque locatif est mutualisé dans la multitude de locataires, d’immeubles et de localisations. Les modalités d’investissement sont beaucoup plus simples, sans passage chez le notaire notamment. 

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Investir en SCPI, c’est avant tout bénéficier des rendements locatifs potentiels qui permettent de percevoir des revenus trimestriels. Investir en SCPI, c’est également, sur le long terme, voir son capital croître avec la valorisation des immeubles sous-jacents.

Il n’est pas étonnant donc que les SCPI connaissent un véritable engouement auprès des épargnants français. C’est un peu lié à l’attachement « culturel » des Français à l’immobilier, et surtout lié aux rendements annuels servis par les SCPI, qui affichent un taux de distribution autour de 4 % / 4,5 % par an depuis plusieurs années, selon l’ASPIM.


À savoir : L’investissement en SPCI doit être envisagé sur le long terme et présente un risque de perte en capital. Les revenus de la SCPI peuvent varier à la hausse comme à la baisse et ne sont pas garantis. La SCPI est exposée au risque du marché immobilier ce qui peut avoir un impact négatif sur la valeur des actifs détenus par le SCPI. Les performances passées ne sont pas un indicateur fiable des performances futures.

Comment investir dans une SCPI ?

Il est important de faire attention aux frais d’acquisition et au taux de distribution qui varie en fonction du mode d’acquisition. Les différents modes de détention ouvrent à l’investisseur un large de choix de solutions, en fonction de ses objectifs :

  • En direct : l’investisseur devient associé, perçoit les revenus trimestriels potentiels et bénéficie de la valorisation des immeubles au fil du temps. Il est redevable de l’impôt sur les revenus fonciers mais, en cas d’achat à crédit, il peut en déduire les intérêts d’emprunts. Ce mode de détention est d’autant plus intéressant pour les tranches marginales d’imposition basses.
  • Dans un contrat d’assurance vie : les parts de SCPI sont alors sous la forme d’unités de compte et les revenus trimestriels potentiels restent logés dans le contrat. En cas de rachat, l’assureur en assure la liquidité et c’est la fiscalité de l’assurance vie qui s’applique, et non l’impôt sur les revenus fonciers. Ce mode de détention est d’autant plus favorable que la tranche marginale d’imposition est élevée.
  • En démembrement :

  1. En détenant la nue-propriété d’une SCPI, l’investisseur n’est pas imposable aux revenus fonciers (et à l’IFI), mais bénéficie de la valorisation des immeubles donc des parts de la SCPI détenue.
  2. L’usufruitier perçoit les revenus trimestriels potentiels le temps que dure l’usufruit (fixé en fonction d’une durée conventionnellement définie ou en fonction de la durée de vie de l’usufruitier). Il ne bénéficie pas de la valorisation des parts mais a pu investir un montant moindre.

Comment choisir sa SCPI ?

Les critères de choix d’une SCPI s’attachent essentiellement au patrimoine immobilier sous-jacent. Ce sont donc les convictions et la qualité du gérant qui importent. Et ces critères de choix sont, bien entendu, ceux appliqués à tout achat immobilier :

  • L’emplacement : le gérant doit avoir à cœur d’investir dans des quartiers établis ayant de très bonnes conditions locatives

  • La thématique : certaines SCPI privilégient des thématiques d’investissement sur des classes d’actifs spécifiques. La santé, l’éducation, le résidentiel, l’hôtellerie, typologie d’investissements qui relève d’une conviction forte du gérant

  • La qualité des immeubles : il importe de sélectionner des immeubles efficients en termes de normes environnementales mais aussi de qualité « à vivre » pour les locataires. Un parc immobilier récent est un gage de bon rendement locatif et d’un taux élevé d’occupation.

  • La diversification : l’un des atouts de l’investissement SCPI réside dans la mutualisation du risque. Cette mutualisation est synonyme de diversification : diversification des thématiques, des locataires, des immeubles, mais aussi des zones, villes, pays dans lesquels la SCPI investit.

  • Le taux d’occupation : cela correspond au rapport entre le montant des loyers réellement perçu et le total des loyers qui seraient facturés si l'intégralité du patrimoine de la SCPI était louée.

  • Les réserves : les SCPI ne sont pas obligées de verser aux associés la totalité des loyers perçus. Ils peuvent en mettre une partie de côté d’une année sur l’autre. On parle alors de réserve. Ces réserves leur permettent de lisser son rendement sur plusieurs exercices. En cas de difficultés entraînant la baisse de ses revenus, la SCPI pourra piocher dans cette réserve pour maintenir son niveau de distribution d’une année sur l’autre.

Pour être sûr de faire le bon choix et de faire un investissement cohérent par rapport aux objectifs patrimoniaux et à la situation patrimoniale de chacun, le conseil d’un conseiller en gestion de patrimoine est déterminant. Parlez-en avec lui.

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