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Par Primonial - Publié le 05.01.2022

Comment bien transmettre son patrimoine immobilier ?

Au croisement du droit de la famille, de la finance patrimoniale et du code général des impôts, la transmission est un sujet complexe. C’est pourquoi il est important de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine afin de construire une stratégie globale. En matière d’immobilier, l’anticipation est clé.

La situation

Danièle et Pierre disposent de trois biens immobiliers : une résidence principale, une résidence secondaire et un bien en location. Ils estiment leur patrimoine immobilier à près de deux millions d’euros. Ayant vu un reportage sur les frais de succession, ils s’interrogent sur les possibilités qui s’offrent à eux pour transmettre leur patrimoine immobilier à moindre coût.

L’avis du conseiller

Un patrimoine sert avant tout à créer des conditions de vie de famille agréables et confortables, grâce au financement de grands projets familiaux tels que l’achat d’une résidence principale. Mais il est essentiel d’envisager également le partage de ce patrimoine dans le cadre d’une succession. Ainsi, l’optimisation de la succession implique également de limiter au maximum le montant des droits de succession en choisissant les stratégies bénéficiant des meilleures conditions financières en termes de transmission.

Les solutions pour optimiser sa transmission font intervenir des domaines de compétence variés tels le droit de la famille, la gestion patrimoniale et le code général des impôts. C’est pourquoi, il est important de se faire accompagner par un conseiller capable de prendre en compte ces différents aspects. Danièle et Pierre s’interrogent ici sur leur patrimoine immobilier. Et ils ont raison de le faire aussi tôt. Transmettre son patrimoine immobilier de son vivant est plus intéressant. Plus vous vous y prendrez tôt, plus le poids fiscal de cette transmission sera réduit.


  • La donation


La donation est l’un des moyens les plus simples de préparer sa succession. Lorsqu’elle se fait dans un contexte familial, elle peut donner droit à une exonération d’impôt. Ainsi, des parents peuvent transmettre à chaque enfant une donation de 100 000 euros maximum tous les 15 ans. En effet, des abattements sont autorisés et se renouvellent tous les 15 ans. Cela induira donc que les enfants aient plus ou moins de droits de succession à payer au décès des parents. Attention toutefois, une donation est un acte définitif et les parents qui y ont recours perdent immédiatement tout droit sur les biens donnés.


  • Le démembrement


Le démembrement est une deuxième solution pour transmettre son patrimoine immobilier. En droit, la propriété d’un bien se répartit entre l’usus (le droit de détenir et d’utiliser), le fructus (le droit de percevoir les revenus) et l’abusus (le droit de disposer). Un propriétaire jouit d’un bien en pleine propriété lorsqu’il dispose de ces trois droits. Néanmoins, il est possible de diviser ou « démembrer » le droit sur un bien immobilier entre l’usufruit (usus et fructus) et la nue-propriété (abusus). Ainsi, une acquisition immobilière peut porter uniquement sur la nue-propriété du bien, tandis qu’une tierce personne, un bailleur social par exemple, acquiert l’usufruit pour une durée temporaire.


Cette solution séduit de plus en plus de parents donateurs. Ces derniers ont alors le choix de donner leur bien à leurs enfants tout en continuant de l’occuper en tant que résidence principale et/ou d’en percevoir les loyers s’il s’agit d’un bien en location. En revanche, ils ne sont plus libres de vendre le bien comme bon leur semble. Ils devront avoir l’accord et la signature de leurs enfants, devenus alors, nus-propriétaires.


  • Les Sociétés civiles immobilières (SCI)


Enfin, la création d’une SCI peut aussi s’avérer intéressante en matière de transmission. En effet, elle permet d’éviter l’indivision et de faciliter la transmission grâce au système de détention de parts. Dans la pratique, un couple crée une SCI et y apporte son patrimoine immobilier. Par la suite, ses enfants, même mineurs, peuvent devenir associés de la SCI en procédant à des donations de parts sociales.


L’indivision

Après un décès, le patrimoine du défunt est en indivision, s'il y a plusieurs héritiers. Cela signifie que les biens de la succession appartiennent indistinctement à tous les héritiers sans que leurs parts respectives ne soient matériellement individualisées. Ainsi, dans le cas d’un bien immobilier, il faut obtenir l’accord de l’ensemble des héritiers pour pouvoir le vendre. Si les héritiers ne sont pas d’accord, cela peut entraîner de nombreuses tensions au moment de l’héritage.

Les bons réflexes à adopter

  • Anticiper le plus tôt possible pour profiter au mieux des avantages fiscaux.
  • Se faire accompagner pour mettre en place une stratégie globale.
  • Éviter les situations d’indivision pour éviter les éventuels conflits entre héritiers.

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