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Publié le 16.04.2021

Bureau post-covid : disruption ou accélération ?

La pandémie de Covid-19, à mesure qu’elle s’installe dans la durée, agit puissamment sur les mœurs. Les modes de travail sont particulièrement transformés. Les entreprises ont généralisé la pratique du télétravail partiel ou total. Que doit-on en attendre, du point de vue de l’investisseur et de l’asset manager ? Eléments de réponse avec Daniel While, Directeur Recherche & Stratégie chez Primonial Reim.

Avant la pandémie, la tendance était en Europe à une démocratisation lente du télétravail à travers l’augmentation de la proportion de télétravailleurs occasionnels, passée de 5,8 % en moyenne en 2008 à 9,7 % en 2019. Les pays les plus enclins au télétravail sont les pays qui comptent une proportion de cadres élevée, tels que les pays du Nord de l’Europe : Pays-Bas, Danemark, etc. Durant le 1er confinement cette proportion a été multi- pliée par 3 à 5, pour atteindre environ 40 % en France, Allemagne, Italie et 30 % en Espagne.

Le bureau post-covid : quelques perspectives

Il est à remarquer que cette proportion est proche du maximum de ce qu’elle pourrait être techniquement : on estime à 37 % la part des emplois qui seraient « télétravaillables » en permanence. Cette proportion est beaucoup plus forte, bien entendu, dans certains secteurs tels que les activités financières ou encore les activités liées à l’informatique, la communication ou le conseil. Ces secteurs sont fortement représentés parmi les grands utilisateurs des marchés locatifs. Le potentiel du télétravail est donc effectivement important.

En revanche, le choix du télétravail ne s’impose pas comme une évidence, ni pour les entreprises, ni pour les salariés. Le gain le plus évident pour les entreprises qui passeraient en télétravail total ou partiel est une économie de loyer. En France par exemple, le poids du loyer pour les entreprises est de l’ordre de 8 à 9 % de la valeur ajoutée et tend à augmenter. Le risque le plus évident est celui d’une perte de productivité des salariés, du fait d’une déconnexion avec la marque employeur : moindre sentiment d’appartenance, moindre circulation d’information, dégradation du management, etc. Le piège, pour les entreprises, est évident : baisser les dépenses à court terme au prix d’une érosion de la productivité à long terme. Plusieurs exemples l’ont montré (Yahoo, IBM, etc.), qui concernaient pourtant des entreprises technologiques.

À cette difficile équation s’ajoute une inconnue majeure, implicite dans le sondage cité précédemment : quelles normes de distanciation physique perdureront après la pandémie ? La menace sanitaire deviendra-t-elle endémique, nous obligeant à une réorganisation de nos habitudes sociales et donc immobilières ? Si c’est le cas, on peut parfaitement envisager que la crise sanitaire débouche sur une demande de… plus de mètres carrés de bureaux ! C’est une hypothèse dont il est impossible, aujourd’hui, de mesurer la probabilité.

De la même manière que la crise financière de 2008 a débouché sur un nouveau mouvement de rationalisation des politiques immobilières des entreprises, on peut anticiper une accélération de la demande de flexibilité. Trois niveaux peuvent être distinguer : la flexibilité des usages, des espaces et des baux.

1- Flexibilité des usages


Avec l’élévation des qualifications, la féminisation du salariat, la montée de l’individualisme, la baisse du temps de travail, etc. sont apparues des revendications concernant l’aménagement des temps de vie, la conciliation de la vie professionnelle et de la vie personnelle. C’est particulièrement le cas parmi les knowledge workers dans les agglomérations où les temps de transport domicile travail sont importants. D’où le développement de services au bureau qui auparavant relevaient de la vie privée, et qui permettent de ne pas prélever sur le temps de travail le temps de consommation de ces prestations.

2- Flexibilité du poste de travail


La flexibilité du poste de travail renvoie à la question de la mobilité des salariés, c’est-à-dire de l’articulation entre bureau, home-office et tiers-lieux. La bonne gestion de ce « parcours salarié » peut permettre d’atteindre les objectifs d’optimisation de l’espace, de cohésion des équipes et de bien-être au travail qu’une solution unilatérale de type « 100 % télétravail » ne peut proposer.

Au vu de l’évolution des pratiques et de la remise en cause générale à la faveur de la pandémie, il faut prendre pour hypothèse une recherche accrue de l’exploitation optimale des mètres carrés de bureaux dans le cadre d’une maîtrise des flux de salariés. La période actuelle n’est pas propice à l’adoption de solutions de long terme, car il demeure une incertitude sur la pérennité des mesures de distanciation sociale. C’est ce qui explique le relatif immobilisme actuel du marché locatif. Mais pour le futur, deux modèles « idéaux » émergent.

  • Arbitrage en faveur de la réduction des espaces : l’entreprise développe le télétravail, réduit ses mètres carrés utilisés pour des postes (mais pas forcément ses mètres carrés au global), et reconfigure le bureau comme espace permettant de maintenir un certain niveau de communauté.

  • Arbitrage en faveur du présentiel : l’entreprise garde les m2 existants et redistribue l’occupation de façon agile : c’est le flexoffice corrigé par les nouveaux protocoles sanitaires et l’innovation technologique. Il est à noter que des solutions intermédiaires existent entre ces deux modèles. Finalement, ce sont les besoins spécifiques des entreprises qui s’imposent. Une petite entreprise pourra ainsi avoir plus d’appétence pour une solution immobilière packagée et pour la flexibilité.

3- Flexibilité du bail


Le bail commercial traditionnel est aujourd’hui prépondérant. La crise actuelle ne se traduit pas par une réticence des entreprises à signer des baux longs. Elles y sont au contraire incitées par l’effet des franchises de loyers, qui augmentent à mesure que le bail se rallonge. Cependant, il est probable que le marché tende vers une plus grande part de loyers variables, notamment via la sous location d’espaces collaboratifs, ou l’acquisition d’espaces de coworking. La question de la monétisation des services administrés à l’intérieur d’un immeuble, voire de la data recueillie auprès des utilisateurs, pourrait se poser à moyen long terme. Les difficultés des coworkers montrent que les acteurs cherchent encore à bâtir un modèle économique profitable. La suite de la pandémie montrera si le modèle « 5 m2 par poste » reste pérenne pour eux.

Cette tribune est issue d'une note de marché. Vous pouvez la retrouver dans son intégralité en cliquant ici.

Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.

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Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.

Daniel While

Directeur recherche et stratégie, Primonial REIM

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