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Par Primonial - Publié le 28.12.2022

Immobilier : une baisse des prix attendue en 2023

Près d’un notaire sur deux prédit une baisse des prix de l’immobilier dans les deux prochains mois. Une tendance qui s’explique par une forte baisse de la demande. Explications.

Régulièrement présenté comme « valeur refuge » l’immobilier, deuxième type de patrimoine préféré (61 % des Français sont détenteurs d’un patrimoine immobilier selon l’INSEE) risque de connaître une baisse des prix dans les prochains mois selon les notaires. En décembre 2022, 54 % d’entre eux misent sur une baisse des prix lors des deux prochains mois, contre seulement 2 % sur une hausse, selon Immonot. La tendance était tout autre l’année dernière, avec 26 % misant sur une baisse et 20 % pour une hausse.

Hausse des taux d’emprunt

Plusieurs facteurs peuvent expliquer ces anticipations à la baisse. Le premier est la tendance haussière des taux. À titre d’exemple l’OAT sur 30 ans est passée de 0,68 % le 15 décembre 2021 à 2,15 % à cette même date en 2022 selon la Banque de France. Or, cette progression a un impact direct sur le taux d’intérêt du crédit immobilier, ainsi par effet mécanique ce dernier augmente également. Ainsi, le taux de crédit immobilier moyen sur 25 ans en France était de 1,2 % le 15 décembre 2021 contre 2,55 % aujourd’hui selon Empruntis.

Un accès au crédit devenu compliqué

Un deuxième facteur explicatif serait le durcissement de l’accès au crédit. Le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) préconise aux banques de ne pas accorder de prêt aux ménages dépassant un taux d’endettement de 35 %, ce qui dans ces temps d’inflation, rend les banques plus prudentes et respectueuses de ces recommandations. Elles sont plus enclines à refuser des dossiers dits « fragiles » ou trop risqués, si on doit en plus de cela ajouter le taux d’usure. En effet, la Banque de France limite les banques à un taux maximal d’emprunt. Cette règle, bien qu’elle soit vertueuse et permet d’éviter le surendettement, restreint par ricochet l’accès au crédit immobilier à un certain nombre de ménages éligibles.

Une inflation qui diminue la capacité d’emprunt

Un troisième facteur explicatif est le contexte économique actuel. Avec une augmentation sur un an, des prix à la consommation de 6,2 % en novembre 2022 selon l’INSEE, certains postes de dépense ont été revus à la hausse, ce qui limite la capacité d’emprunt. En effet, avec un taux d’inflation plus important, une personne dépenserait plus qu’auparavant pour acquérir un même bien.

La baisse des prix ne devrait pas compenser la hausse des taux

Face à cette situation, les notaires conseillent donc de vendre avant d’acheter. 81 % de ces derniers prodiguent ce conseil, soit 13 points de plus qu’en 2021. La baisse des prix ne saurait compenser la hausse des taux. Certains projets immobiliers comme l’investissement locatif semblent donc plus compliqués à mettre en œuvre. La hausse des loyers étant réglementée, il paraît difficile de l’ajuster au contexte actuel. À cela, il faut ajouter toutes les contraintes de rénovation énergétique qui fait augmenter la facture, et la hausse des taux qui incite les investisseurs à se rabattre sur le marché obligataire. Néanmoins, il reste d’autres possibilités d’investissement sur le marché immobilier. Souscrire une SCPI en direct ou à travers une assurance vie pourrait, par exemple, être une bonne alternative.

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