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Par Primonial

Bien transmettre un patrimoine immobilier

La transmission suite à un décès d’un important patrimoine immobilier peut être coûteuse pour les héritiers. Eviter les situations de blocage voire la dilapidation d’un patrimoine durement constitué est possible. Voici quelques dispositions pour anticiper la transmission de ces biens et leurs conséquences fiscales.

Succession de biens immobiliers : à savoir

En ligne directe, le taux d’imposition maximum du barème de droits de succession est de 45 %. Les héritiers sont donc parfois contraints de céder dans l’urgence une partie des actifs reçus, afin de disposer des liquidités nécessaires au paiement des droits de succession. Acquitter ces droits se révèle encore plus problématique si le conjoint survivant opte pour l’usufruit de la succession. Les héritiers reçoivent alors des droits, la nue-propriété des biens immobiliers, ne procurant pas de revenus et présentant une liquidité très limitée.

Anticiper la transmission

Une technique souvent utilisée consiste à transmettre la nue-propriété des biens immobiliers. A la différence d’une donation en pleine propriété, elle présente l’intérêt pour son donateur de ne pas se dessaisir irrévocablement. Il conserve en effet certaines prérogatives sur le bien donné. 

Pour mémoire, le droit de propriété se caractérise par l’addition de plusieurs droits : le droit de jouir du bien et le droit d’en disposer. En se réservant l’usufruit, le parent donateur conserve le droit d’usage du bien et la faculté de percevoir les éventuels loyers. Néanmoins, la donation avec réserve d’usufruit s’inscrit dans une réelle démarche de donation, le donateur perd la pleine disposition du bien.

En transmettant la nue-propriété, le parent donateur conserve donc les revenus et optimise les droits de succession. La valeur de la nue-propriété donnée est évaluée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI. Seule la valeur de nue-propriété est imposable, la base taxable sera donc minorée (exemple : à 70 ans la nue-propriété est estimée à 60 % de la valeur de la pleine propriété). Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire se verra attribuer la pleine propriété en franchise de droits.

Pour mémoire, chaque parent a la possibilité de donner 100 000 € en franchise de droits tous les 15 ans (applicable aux donations et aux successions) à chacun de ses enfants. En fonction de la situation, il pourra être conseillé de mettre en place un usufruit réversible au conjoint survivant.

La société civile immobilière, véritable outil de gestion de patrimoine

La constitution d’une SCI est une réelle opportunité pour organiser, gérer et surtout transmettre son patrimoine. Elle a principalement pour objet la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier familial préexistant ou non. La SCI présente de nombreux atouts pour faciliter la transmission d’un patrimoine.

Elle permet d’écarter les règles de l’indivision. Pour mémoire, la transmission de bien immobilier en direct crée une indivision à terme entre les enfants avec deux inconvénients majeurs : la prise de décision à l’unanimité et la possibilité pour chaque coïndivisaire de sortir de l’indivision en forçant la vente. Par ailleurs, les parts d’une SCI sont facilement cessibles et divisibles par rapport à un bien détenu en direct.

Autre atout, l’aménagement des statuts qui permet de donner et continuer à gérer les biens immobiliers. Le donateur peut conserver les pleins pouvoirs de gestion sur le patrimoine (il pourra décider de vendre le bien par exemple).

La détention de parts de SCI peut permettre d’optimiser fiscalement la transmission et particulièrement dans deux situations. 

  • Dans le cas où la SCI a contracté un emprunt pour l’acquisition d’un bien immobilier voire pour des travaux importants de réaménagement, la valorisation des parts est de facto minorée (la valeur des parts étant déterminée par la prise en compte de l’actif de la SCI diminué de son passif). En cas de donation, l’assiette taxable des droits dus est donc diminuée. Cette stratégie est à privilégier lorsque la SCI détient des biens générateurs de revenus.
  • Autre cas, quand l'usufruitier des parts sociales n'a pas immédiatement besoin de revenus complémentaires. Il est alors fréquent de mettre en réserve les revenus générés par la SCI au lieu de procéder à une distribution des bénéfices. Cette décision de gestion a pour conséquence d'augmenter la valeur de la société, puisque les sommes mises en réserve ont pour effet d'accroître la valeur de l'actif social. Les liquidités transmises avec le bien pourront donner aux héritiers la possibilité d’en assurer l’entretien et sa conservation dans le giron familial. Cette capitalisation s’effectuera au bénéfice des nus-propriétaires en franchise totale de droit de succession. La reconstitution de la pleine propriété des parts interviendra sans imposition supplémentaire (Un arrêt de la cour de cassation a confirmé que ce type d’opération ne consiste pas en une donation indirecte : Cass. com, 10 févr. 2009, n° 07-21.808, FS-P+B, DGI c/ M. Cadiou).

Ne pas hésiter à renforcer son assurance vie

De préférence avant les 70 ans de l’assuré, il est tout à fait opportun de renforcer ce poste si son patrimoine est composé majoritairement d’immobilier. Outre la diversification apportée en terme de classe d’actifs, le contrat d’assurance vie permet d’optimiser le cadre fiscal de la succession pour les enfants.

Le mécanisme de la clause bénéficiaire facilite le paiement des droits de succession et ce dès le premier décès pour les héritiers. Lorsque les enfants reçoivent uniquement de la nue-propriété de biens immobiliers lors du premier décès de leurs parents, ils sont en effet contraints de mobiliser de la trésorerie afin d’acquitter les droits de succession.



Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.

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