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Par Primonial
La transmission suite à un décès d’un important patrimoine immobilier peut être coûteuse pour les héritiers. Eviter les situations de blocage voire la dilapidation d’un patrimoine durement constitué est possible. Voici quelques dispositions pour anticiper la transmission de ces biens et leurs conséquences fiscales.
En ligne directe, le taux d’imposition maximum du barème de droits de succession est de 45 %. Les héritiers sont donc parfois contraints de céder dans l’urgence une partie des actifs reçus, afin de disposer des liquidités nécessaires au paiement des droits de succession. Acquitter ces droits se révèle encore plus problématique si le conjoint survivant opte pour l’usufruit de la succession. Les héritiers reçoivent alors des droits, la nue-propriété des biens immobiliers, ne procurant pas de revenus et présentant une liquidité très limitée.
Une technique souvent utilisée consiste à transmettre la nue-propriété des biens immobiliers. A la différence d’une donation en pleine propriété, elle présente l’intérêt pour son donateur de ne pas se dessaisir irrévocablement. Il conserve en effet certaines prérogatives sur le bien donné.
Pour mémoire, le droit de propriété se caractérise par l’addition de plusieurs droits : le droit de jouir du bien et le droit d’en disposer. En se réservant l’usufruit, le parent donateur conserve le droit d’usage du bien et la faculté de percevoir les éventuels loyers. Néanmoins, la donation avec réserve d’usufruit s’inscrit dans une réelle démarche de donation, le donateur perd la pleine disposition du bien.
En transmettant la nue-propriété, le parent donateur conserve donc les revenus et optimise les droits de succession. La valeur de la nue-propriété donnée est évaluée en fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI. Seule la valeur de nue-propriété est imposable, la base taxable sera donc minorée (exemple : à 70 ans la nue-propriété est estimée à 60 % de la valeur de la pleine propriété). Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire se verra attribuer la pleine propriété en franchise de droits.
Pour mémoire, chaque parent a la possibilité de donner 100 000 € en franchise de droits tous les 15 ans (applicable aux donations et aux successions) à chacun de ses enfants. En fonction de la situation, il pourra être conseillé de mettre en place un usufruit réversible au conjoint survivant.
La constitution d’une SCI est une réelle opportunité pour organiser, gérer et surtout transmettre son patrimoine. Elle a principalement pour objet la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier familial préexistant ou non. La SCI présente de nombreux atouts pour faciliter la transmission d’un patrimoine.
Elle permet d’écarter les règles de l’indivision. Pour mémoire, la transmission de bien immobilier en direct crée une indivision à terme entre les enfants avec deux inconvénients majeurs : la prise de décision à l’unanimité et la possibilité pour chaque coïndivisaire de sortir de l’indivision en forçant la vente. Par ailleurs, les parts d’une SCI sont facilement cessibles et divisibles par rapport à un bien détenu en direct.
Autre atout, l’aménagement des statuts qui permet de donner et continuer à gérer les biens immobiliers. Le donateur peut conserver les pleins pouvoirs de gestion sur le patrimoine (il pourra décider de vendre le bien par exemple).
La détention de parts de SCI peut permettre d’optimiser fiscalement la transmission et particulièrement dans deux situations.
De préférence avant les 70 ans de l’assuré, il est tout à fait opportun de renforcer ce poste si son patrimoine est composé majoritairement d’immobilier. Outre la diversification apportée en terme de classe d’actifs, le contrat d’assurance vie permet d’optimiser le cadre fiscal de la succession pour les enfants.
Le mécanisme de la clause bénéficiaire facilite le paiement des droits de succession et ce dès le premier décès pour les héritiers. Lorsque les enfants reçoivent uniquement de la nue-propriété de biens immobiliers lors du premier décès de leurs parents, ils sont en effet contraints de mobiliser de la trésorerie afin d’acquitter les droits de succession.
Les articles publiés sur ce blog ont été rédigés par Primonial et ont un objectif exclusivement informatif. Ils n'ont pas vocation à être exhaustifs et gardent un caractère général. Par ailleurs, les appréciations formulées reflètent l’opinion de leurs auteurs à la date de publication et sont susceptibles d’évoluer ultérieurement.
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Les informations d’ordre juridique et fiscal contenues dans ce document sont à jour au moment de sa parution et sont susceptibles d’être modifiées ultérieurement. Les simulations présentées ont été réalisées en fonction d’hypothèses financières et la réglementation en vigueur à ce jour, ces éléments sont susceptibles d’évoluer. Les informations contenues dans ce document ont été prises à des sources considérées comme fiables et à jour au moment de sa parution, cependant leur exactitude ne peut être garantie.
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