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Faire rimer assurance vie et immobilier

Alors que le rendement moyen des fonds en euros ne cesse de baisser, il devient nécessaire de diversifier son assurance vie en plaçant une partie de cette épargne sur des unités de compte(1). Dans ce contexte, quel rôle peut jouer l’immobilier collectif dans votre allocation d’actifs ? Éléments de réponse.

Diversifier vos supports : l’assurance vie en immobilier, actions ou private equity

Face à cette tendance, qui devrait se confirmer au cours des années à venir, les compagnies d’assurance limitent de plus en plus leurs conditions d’accès aux fonds en euros de leurs contrats. L’objectif est d’augmenter mécaniquement la part des unités de compte . Au cours du premier trimestre 2020, cette dernière représentait, selon le Cercle de l’épargne, 36 % des montants collectés en assurance vie, contre 27 % en 2019. Pour les épargnants, il s’agit d’une opportunité pour diversifier leur portefeuille dans différentes classes d’actifs comme les obligations, les actions, l’immobilier ou le private equity.

Pourtant, l’aversion au risque des français n’a jamais été aussi forte, comme en témoigne la hausse de 60 % en 2019 de la collecte nette du livret A et du livret de développement durable. La crise sanitaire et économique de cette année devrait conforter ce mouvement. Le changement de paradigme qui s’offre aux épargnants est le suivant : plutôt que d’évacuer le risque par la garantie en capital, il faut combiner des supports risqués entre eux, de telle manière que leur combinaison limite le risque global du portefeuille. Pour faire les bons choix en fonction de son profil d’investisseur et de ses objectifs patrimoniaux, le rôle du conseiller en gestion de patrimoine est primordial.

En savoir plus pour votre épargne

En 2019, le rendement moyen des fonds en euros s’est établi à 1,4 % selon la Fédération française de l’assurance (FFA), contre 1,8 % un an plus tôt. En 2007, le taux moyen servi par les fonds en euros était même supérieur à 4 % et permettait de capitaliser au-dessus de l’inflation. Aujourd’hui, cela n’est plus possible. Cette évolution s’explique par la persistance, depuis fin 2018, d’un environnement de taux réels négatifs qui rogne à la fois les résultats opérationnels des compagnies d’assurance et leur capacité à assurer la garantie en capital pour la part détenue en fonds euros.

(1) Les unités de compte offrent un potentiel de rendement plus élevé mais présentent un risque de perte en capital.

Les avantages de l’immobilier pour votre assurance vie

En tant que placement de long terme et d’équilibre avec un risque allant de 2 à 4 sur 7 sur l’échelle du SRRI2, l’immobilier collectif via les unités de compte1 immobilières est donc appelé à jouer un rôle croissant dans les contrats d’assurance vie en 2020. Dans la mesure où il parvient à maintenir une prime de risque suffisante, et où il reste peu coûteux en matière de fonds propres pour les compagnies d’assurance relativement aux placements sur le marché actions, l’immobilier peut et doit jouer un rôle de stabilisateur à la fois pour l’économie de l’assurance vie et pour les placements des ménages en vue de leur retraite.

Selon le dernier rapport publié par la FFA, le portefeuille d’actifs sous gestion des compagnies d’assurance est composé de 5,4 % d’immobilier, contre 3,5 % en 2013. Une tendance qui devrait encore se renforcer. En effet, certains travaux montrent que plus un portefeuille est composé à l’origine d’obligations, plus l’introduction d’une poche immobilière fait baisser le risque global du portefeuille. L’explication académique est que la corrélation de l’immobilier face aux obligations souveraines est négative, alors que la corrélation de l’immobilier face au marché actions est faiblement positive. En d’autres termes, le pouvoir de diversification du risque de l’immobilier est d’autant plus fort que le portefeuille est défensif au départ. Dans le contexte d’un contrat d’assurance vie, cela signifie que l’immobilier doit être utilisé prioritairement comme une diversification du fonds en euros.

1 Les unités de compte présentent un risque de perte en capital.

2 Synthetic Risk and Reward Indicator.

Comment souscrire de l’immobilier collectif dans un contrat d’assurance vie ?

Pour se faire, trois véhicules sont à la disposition des épargnants français :

  • Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI). Il s’agit de véhicules investis en quasi-totalité en immobilier. Leur performance est essentiellement issue de la distribution des revenus locatifs.
  • Les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) . Ils sont conçus spécifiquement pour l’assurance vie. Ils ont, pour la plupart, vocation à être liquides au bout de deux mois, et sont à ce titre alignés avec la contrainte de liquidité faite aux assureurs. Pour cela, ils détiennent une poche d’actifs financiers liquides à hauteurs de 35 % de l’actif brut de l’OPCI. Il s’agit donc de véhicules diversifiés. Leur performance additionne l’évolution des valeurs d’actifs et la distribution de revenus locatifs. Les OPCI sont soumis à une obligation de distribution de 85 % minimum des revenus locatifs perçus
  • Les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) à capital variable distribuées sous forme d’unités de compte1. Elles ne sont pas réglementées par l’Autorité des marchés financiers (AMF) et ne sont pas soumises à des contraintes de détention fortes. De façon générale, elles comportent une part très majoritaire d’immobilier un une part marginale d’actifs financiers. Comme l’OPCI, leur performance cumule à la fois l’évolution des valeurs d’actifs et le rendement locatif.


Pour choisir le bon véhicule et la bonne répartition entre les différentes classes d’actifs qui s’offrent à vous au sein de votre contrat d’assurance vie, n’hésitez pas à contacter l’un de nos conseillers.

1 Les unités de compte présentent un risque de perte en capital.

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