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Risque politique et risque immobilier

Le marché de l’investissement et la hiérarchie des rendements restent tributaires de deux thèmes : la perspective de hausse des taux directeurs, et le risque politique.

Il est à noter que le risque politique persistera tout au long de l’année 2017, avec les élections fédérales en Allemagne en septembre, et les négociations au long cours qui suivront l’activation de l’article 50 du Traité de lisbonne par le Royaume-Uni en mars 2017. Historiquement (cf. JLL, septembre 2016, « Elections, facteurs de ralentissement du marché immobilier ? ») les périodes électorales ont eu tendance à retarder les grandes transactions locatives, notamment celles liées aux services public. En revanche le volume d’investissement dépend plutôt du volume des capitaux à investir que du contexte électoral.

 

Derrière le risque politique, c’est principalement la pérennité de l’euro qui est évaluée par les marchés. Evènement à faible probabilité mais à fort impact, la « sortie de l’euro » aurait des conséquences importantes en termes de relèvement des taux d’intérêt, de perspectives d’inflation, de fuite ou non des capitaux, toutes ces variables étant décisives pour les rendements immobiliers.

 

En outre, les choix d’épargne des français en seraient affectés. Or c’est l’épargne des ménages (à travers les compagnies d’assurance vie) qui est aujourd’hui le principal moteur de l’investissement immobilier. A tel point que l’AMF (Autorité des marchés Financiers) et l’ACPR (Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution) ont récemment émis un communiqué rappelant l’encadrement de la commercialisation des SCPI et des OPCI auprès du grand public, après que ces secteurs ont connu une collecte cumulée historique de 10 milliards euros en 2016.

 

Là encore, il est probable que le risque lié à une sortie de l’euro restera d’actualité sur le moyen terme et sera « réactualisé » à la faveur des différents évènements politiques (cf. référendum grec en 2015).

 

Du point de vue du gérant immobilier, le manque de visibilité sur les taux incite à la prudence sur ses composantes en valeur absolue : le niveau de loyer et les valeurs métriques. Si on a pu observer que le niveau de loyer était globalement très sain (avec des loyers moyens de bureaux en ile-de-France en ligne avec leus niveaux du début des années 2000, et des mesures d’accompagnement plutôt orientées à la baisse depuis 2015), les valeurs d’expertise des biens (notamment en bureaux parisiens) restent « sous surveillance », proche de leurs plus hauts historiques. C’est la maîtrise de ces valeurs qui demeure le meilleur outil aux mains des gérants pour circonscrire le risque politique.

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